二手房交易资金监管为何安全

      3月18日，华商报刊登《中介想卷款跑路？没门！ 资金监管封死它的路》报道后，引起社会各界对二手房交易资金监管的热议。

对于买卖交易资金进入“资金监管账户”
交易各方对此有不同的看法

      “对于买方来讲，一直到产权登记确定转移登记到自己名下后，交易资金才会划转给卖方，当然是好事。”正在办理交易过户的王凌告诉记者。

      “以前没有资金监管，在办理过户之前大多会给卖方转入一定比例的购房款，如果在等证件办理的20多天过程中，出现交易房产被查封冻结，或是产权不清晰，导致交易中断，买方支付的部分购房款存在追要不回来的风险。同时，从其他一些城市的经验来看，在只监管部分房款的情况下，也发生了房产证已经办理到买方名下，而卖方却拿不到全部购房的现象。如果出现此类情况，都只能通过民事诉讼的法律程序解决。”房管局交易中心工作人员告诉记者，所以从保证买卖双方交易安全的角度来讲，资金监管是个好事。

      但同时，也有不同声音出现。

      中介：从递交手续到过户完成一般需要20天，在卖方急需用钱的时候，打入资金监管账户的全额资金是冻结的，卖方根本拿不到钱，所以会影响交易结果。

      客户：“我现在要卖房子，但是房产证仍在银行抵押，没有资金监管前，可以通过买方付的部分首付款将房产证在银行进行解押，然后双方进行交易，但是现在解押的这部分钱款对我来说没有了，只能向银行借贷，还要承担一定的贷款费用。”市民赵女士对此有些不满。

      各种机构：交易资金都放入资金监管账号，又是哪个权威部门监管该资金账号呢？“监管资金”如何保证不被随意动用？

      就这些问题，记者走访了西安市住房保障和房屋管理局（以下简称“房管局”）房产交易管理中心，负责二手房资金监管的工作人员就以上问题给出了答案。

办理二手房转移登记流程有时限
超时会警示

      针对中介普遍反应的资金监管冻结房款时间大约20天左右的疑问，房管局相关部门的工作人员表示，从受理到转移登记完成，国家相关政策规定的时限是30个工作日，目前我市办结时限为20个工作日，且绝大多数过户都能提前办结。办理产权转移登记的每一个环节，系统里都会提示办理时限，如果逾期处理系统会自动亮红灯警示，所以我们都会在规定的时间内尽快办结转交下一步，不存在拖沓延缓办证时间。同时，所有打入资金监管账户的全额房款，从入账到划转出账，第三方交易保证机构是按照过户完成的时间执行的，不存在固定需要20天时间才能划转条件。同时，还将按照人民银行同期存款活期利率支付利息。

缩短办证时间
各方提前准备工作要做好

      “考虑买卖双方利益，为了缩短过户时间，对于按揭贷款客户，我们在递件前会让买方及时向银行递交贷款资料，审核相关手续。”21世纪不动产骏驰店运营负责人何培告诉记者。

      记者也走访了部分银行，开展二手房贷款业务的各大银行都在提高审批效率，其中一些银行二手房业务做得最好，一般3个工作日即可审批完成放款，其他银行审批基本需要10个工作日完成，保证了买卖双方交易能够迅速快捷办理。

权责对等
一方的风险不能转嫁给另一方

      资金监管实施以前，确实存在卖方用买方的部分首付款去偿还自己以前的银行按揭贷款，但这种做法对买方极不公平，实际上是让买方承担了卖方本应承担的风险。“资金监管的一项原则就是要钱证两清，买方支付房款，卖方将房产过户至买方名下。在这个过程中最重要的交易资金交割时点的选择显得尤为突出，资金监管就是保证在最合适的时点完成交易资金的兑付。”资金监管部门的负责人这样告诉记者，“卖方的问题应由卖方自己解决，不应将风险转嫁到买方身上。如果房产解押后被查封，买方的钱就可能回不来了”。记者了解到，针对这种情况，目前西安的部分银行等都推出了“赎楼贷”产品，虽然卖方要承担一些费用，但这正是规范的交易程序，保证各自的风险各自承担。

监管资金”每一笔都有“监管协议号”
谁都动不了

      2015年1月1日，西安市城六区二手房交易实施资金监管，要求双方交易过程中，将购房款全额打入“资金监管账户”。 “目前二手房交易平均每天100户签订资金监管协议，存入《客户交易结算资金专用账户》的钱是不能够动用的。因为这些钱款是属于客户资金，任何人及机构是没有权利动用的。”

        房管局工作人员告诉记者，“其实大家不必担心，存入‘资金监管’账户里的钱是不能取现的，‘监管资金’既不属于交易保证机构的资金，也不属于交易保证机构的‘负债’。账户里的每一笔钱都有固定的‘监管协议号’，银行对监管帐户中的资金也负有审查责任，只有每一笔交易完成，银行在收到‘划转通知书’并核对监管协议后，才能给卖方账户打款的。”（华商报）