住房积压城市或暂停供地 三四线城市仍存崩盘风险

　　万众期待之下，楼市新政终于出台。昨天，国土资源部和住房城乡建设部联合下发《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》。《通知》聚焦中小城市去库存，提出住房供应偏多市县住宅用地供应将减少直至暂停计划供应，而对于未开发的房地产用地可通过调整规划进行转型利用。此外，通知还明确了商品住房可作为棚改安置房和公共租赁住房房源。

　　专家解读

　　中原地产首席分析师张大伟表示，梳理《通知》内容，具体有4条。一是有供、有限，合理安排住房和其用地供应规模；二是优化住房供应套型，促进用地结构调整；三是多措并举，统筹保障性安居工程建设；四是部门联动，加大市场秩序和供应实施监督力度。

　　要点1 住房偏多城市要减少供地

　　《通知》提出，要有供、有限，合理安排住房和其用地供应规模。对住房供应明显偏多的市、县，或在建住宅用地规模过大的市、县，应减少住宅用地供应量直至暂停计划供应；住房供求矛盾比较突出的热点城市，应根据市场情况有效增加住宅用地供应规模。

省级住房城乡建设主管部门要对住房的建设总量、供应结构、空间布局和开发进度统筹安排。住房供过于求的，要适当控制2015年住房开发建设规模、进度。按照稳定市场的原则，指导市、县国土资源主管部门合理确定商品住房用地供应规模，并对保障性安居工程和棚户区改造年度任务所需用地应保尽保。

>>解读

　　 三四线城市仍存崩盘风险

　　从全国楼市看，市场已严重分化。一二线城市聚集了过多的资源，需求集中，而供给和存量相比需求都短缺。在目前经济发展不均衡的情况下，一二线城市房价易涨难跌。而从全国房地产市场看，很多城市的库存积压已非常严重，局部三四线市场即使在救市的情况下，仍有崩盘的风险。

　　《通知》中要求“住房供过于求的，要适当控制2015年住房开发建设规模、进度”，这句话恰恰最难做到。住房供过于求的都是依赖土地财政的，地方控制出让规模后财政如何运转，需要更多部门的协调。除非后续有定量的规定，否则这一政策对市场的影响将非常“感性”。

　　 要点2 未开发房地产用地可转型利用

　　《通知》提出，房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的市、县，可以根据市场状况，研究制订未开发房地产用地的用途转换方案，通过调整土地用途、规划条件，引导未开发房地产用地转型利用，用于国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设，促进其他产业投资。

　　《通知》要求立足市场实际，对在建商品住房项目，在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下，允许对不适应市场需求的住房户型作出调整，支持居民自住和改善性住房需求。

>>解读住宅项目转商业项目难度较大

　　“对未开发房地产用地可转型利用”，这一政策对市场来说有一定积极影响，特别是对一些过去盲目建设大户型的项目，可能会有改规的可能性，但整体看，难度非常大。《通知》明确针对的是“房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的市、县”，可见符合转换用途标准的房地产用地多指住房项目。在土地类别中，住宅地最贵，商业地其次，其他类型的土地基本不值钱。而对于连住宅都过剩的城市，做商业的难度更大。

要点3 商品住房可作为棚改安置房等

　　《通知》明确，整体购买在建房地产项目用于棚改安置房和公共租赁住房，或将尚未开工建设的房地产用地转为棚改安置房和公共租赁住房用地的，允许其适当调整规划建设条件，优化户型结构，并完善配套用地手续。

　　《通知》提出要多措并举，统筹保障性安居工程建设。进一步加大住房保障货币化工作力度，市、县可以将符合条件的商品住房作为棚改安置房和公共租赁住房房源。

>>解读房地产市场政策将会继续宽松

　　两会过后，一系列部门与城市纷纷出台楼市调整政策，《通知》中提到的“将符合条件的商品住房作为棚改安置房和公共租赁住房房源”，可以说是对两会房地产调整意向的具体落实。

　　从有关方面的一系列举措来看，2015年房地产市场的政策面明显会继续宽松。

　　 要点4 两部门将联手监督房地产市场

　　《通知》提出，要加强部门联动，加大市场秩序和供应实施监督力度。今后，房地产开发和交易环节中有严重违法违规行为的房地产开发企业，以及违反有关资质管理规定的房地产开发企业，国土资源主管部门可根据住房城乡建设主管部门提供的信息，限制或禁止其参与新出让房地产用地的竞买。对在土地市场中有违法违规行为的房地产开发企业，住房城乡建设主管部门可依据国土部门提供的信息予以处罚；情节严重的，依法注销其资质证书。

　　《通知》要求，省级国土资源、住房城乡建设主管部门要加大对市、县工作的指导、监督和检查力度，落实地方政府主体责任，既要防止不作为，又要防止乱作为。住房建设规划、年度实施计划和住房用地供应年度计划要报同级人民政府审批后实施，并向社会公开。