楼市回暖去库存成效初显 分化加速 供给侧持续优化
——2016年全省房地产市场运行分析
2016年，面对国内外复杂经济形势，陕西省委省政府紧紧围绕供给侧改革“去库存”核心任务，各级地方政府因城施策，陆续出台了一系列稳增长、去库存、规范房地产市场健康发展的政策措施，全省房地产市场扭转了2015年以来的下行趋势。全省房地产开发投资、销售面积在波动运行中回暖趋稳，商品房价格基本稳定，去库存取得一定成效。同时，改善性住房供给持续扩大，房地产企业规模化、品牌化发展加速，推动了全省房地产业的持续健康发展。
一、止跌回升，房地产市场波动回稳
1、房地产开发投资波动回升
2016年，全省房地产开发投资2736.75亿元，同比增长9.7%，增速比上年提高6.9个百分点。房地产开发投资占全省固定资产投资的比重为13.4%，比上年提高0.8个百分点。从各月度来看，年初房地产投资以-7.9%的负增长低位开局，上半年波动较大，下半年总体回稳。从全国来看，全省房地产开发投资增速高于全国2.8个百分点，月度增速波动较大，波动周期较全国房地产投资运行周期有所滞后。
从各市来看，房地产投资总量较高的地区依次是西安1955.82亿元、咸阳178.86亿元、宝鸡132.41亿元，占全部房地产投资的比重分别为71.5%、6.5%和4.8%。房地产投资增长较快的地区依次是延安52.7%、铜川51%、安康45.2%、宝鸡39.7%，增速下降的地区有榆林-13.7%、咸阳-1.6%、渭南-0.4%。
2、竣工及新开工面积快速增长
竣工面积转负为正，持续高增长。在中央及各级政府去库存等利好政策推动下，房地产企业投资信心有所恢复，投资主要集中于续建项目的竣工收尾、停缓建项目的开复工，例如，陕西宏润国际幸福城项目、西安华南城三期五金机电等一批项目陆续竣工。2016年全省商品房房屋竣工面积增长44.6%，竣工价值增长39.9%，新增固定资产投资增长50.8%，与2015年各指标下降趋势相比有大幅回升。
新开工面积前低后高，逐月回升。随着市场预期回升趋稳，新开工项目力度持续加大，西安高新万达广场、四村安置楼项目、细柳社区等一批项目陆续开工。全省商品房新开工面积从上半年-8.9%的降幅提高到全年13.1%的增速，新开工面积占施工面积的比重为20.1%，比上年提高1个百分点。
3、商品房销售回暖趋稳
2016年，在国内部分热点城市经历了抢购热潮、房价上涨、调控出台、楼市趋稳的“过山车”式发展的同时，全省房地产销售市场在波动回暖中趋于平稳，总体运行良好。全年商品房销售面积3262.7万平方米，增长9.5%，增速比上年提高13.2个百分点。商品房销售额1785.17亿元，增长11.8%，增速比上年提高11.8个百分点，其中住宅销售额同比增长14.8%。
分用途来看，住宅销售面积3012.61万平米，占全省商品房销售面积的93%，增长10.8%；办公楼销售面积70.72万平米，增长16.9%；商业营业用房销售面积132.4万平米，下降11.2%；其他商品房46.97万平米，下降8.7%。
分地区来看，商品房销售面积较高的地区依次是西安2047.67万平米、宝鸡287.76万平米、咸阳204.75万平米，占全部商品房销售面积的比重分别为62.8%、8.8%和6.3%。商品房销售面积增长较快的地区依次是延安19.8%、西安16.1%、铜川14.1%、汉中13.7%，增速下降的地区有渭南-21%、咸阳-9.2%、商洛-5.3%。
从住房价格来看，2016年12月西安市新建商品住宅价格环比上涨0.7%，同比价格上涨7.2%；二手住宅价格指数环比上涨0.1%，同比下降1.5%。在国内一线城市量价齐升、周边城市房价趋高的环境下，西安市商品房价格保持了平稳发展态势。
4、企业到位资金增速转负为正
2016年，全省房地产开发企业实际到位资金3071.81亿元，同比增长9.1%，扭转了上半年的持续负增长态势，高于上年同期4.2个百分点。
从资金总量看，楼市交易回暖带动企业资金回笼，房地产企业本年到位自筹资金1550.64亿元，占全部到位资金的50.5%。从资金增速看，2016年国内总体宽松的信贷政策以及省内去库存政策持续刺激，西安公积金管理中心推出支持自由职业者、农民工等农业转移人口利用购房公积金贷款，支持棚户区改造货币化安置缴存职工个人住房公积金贷款等九项措施，住房市场需求持续释放，商业银行放贷积极性提高，个人按揭贷款自年初以来持续快速增长，全年增速达到36.5%。
5、土地市场下行中现暖迹
2016年上半年，全省土地市场总体维持上年下行通道，下半年销售回暖趋稳并向土地一级市场逐步传导，万科、恒大、保利、蓝光等品牌房企陆续拿地西安市场，带动全省土地市场回暖。1-2月，全省房地产开发企业土地购置面积和土地成交价款分别同比下降-27.2%和-48.1%，1-5月降至全年最低点，年末分别回升至-20.2%和-40.2%。从西安市来看，12月土地市场成交跃居全年榜首，成交面积环比上月涨87.13%，成交金额环比上涨90.3%，呈逆转回暖迹象。
二、成效初显，房地产去库存喜忧共生
1、待售面积增速回落，西安市去库存周期缩短
2016年，全省围绕供给侧结构性改革核心任务，加大房地产去库存力度。5月份省政府出台了《关于房地产去库存优结构的若干意见》，明确提出提高棚户区改造货币化安置率、支持农民进城购房、落实信贷支持和税收优惠政策等11条具体措施，随后各地也陆续出台了房地产市场去库存、优结构的具体措施，随着政策逐步落地，去库存成效初步显现。
截至2016年底，全省商品房待售面积892.39万平米，增长29.7%，增速较年初回落13.7个百分点。其中，住宅待售面积536.93万平米，增长19%，增速较年初回落12.8个百分点。从商品房库存去化周期来看，2016年全省商品房消化周期为19个月，其中，住宅消化周期为13个月；西安市商品房消化周期为14个月，其中，住宅消化周期由2015年的10个月缩短为9个月，库存压力得到一定缓解。
2、待售面积总量增加，三四线城市库存高企
2016年中央经济工作会议提出“去库存要以化解三四线城市房地产库存为重点”，从全省来看，除西安以外的其他10个市区均处于三四线城市之列。2016年全省商品房待售面积892.39万平米，比年初增加144.21万平米。具体来看，西安市待售面积378.24万平米，比年初增加59.89万平米；10个三四线城市待售面积514.16万平米，比年初增加84.32万平米。
从三四线城市房地产市场运行情况来看，全年房地产开发投资快速回升，同比增长17.9%；商品房销售面积持续低迷，同比下降0.02%；商品房待售面积持续攀高，增速高达31.4%；库存去化周期为27个月，比上年增加9个月，其中住宅去化周期为18个月，比上年增加5个月。
各市（区）待售面积总量和增长情况如表3所示，地区差距明显，西安、渭南、汉中待售面积总量较大，渭南、汉中、杨凌待售面积增长较快。
3、投资销售“剪刀差”明显，非住宅类商品房去化难度较大
今年以来，受去库存等利好政策推动，住宅市场需求持续释放，同时在实体经济不景气以及电商冲击影响下，办公楼、商业营业用房、其他房屋等非住宅类商品房市场持续低迷，一方面投资增长15.3%，增量开发较快，另一方面销售面积下降4.2%，存量消化较慢。截至2016年底，全省非住宅类商品房待售面积355.47万平米，占全部待售面积的39.8%，同比增长50.2%。按照目前速度，非住宅类商品房全部消化需要88个月。特别是部分地区商业地产供应量大、项目同质化问题严重，加之电商冲击影响，导致市场竞争激烈，去库存难度加大。
三、分化加速，房地产业供给侧持续优化
1、紧盯市场需求，144平米以上住宅市场份额不断提升
“房子是用来住的，不是用来炒的”，房地产发展的首要目标是实现‘住有所居’。2016年，随着全省房地产市场回暖、去库存推进，房地产本质属性不断回归，住房以及住房改善性需求加快提升。一是住宅预期增长较快。全年住宅新开工面积增长22.9%，而非住宅类商品房新开工面积下降4.2%。二是144平米以上住宅增长较快。2015年全省城镇居民人均住房面积达到31.3平方米，居民住房需求已从“有房住”逐步转向“住好房”，加之二孩政策全面推开，住宅大户型渐受青睐。如图4所示，144平米以上住宅投资增长35.1%，新开工面积增长1.8倍，销售面积增长30.2%，均高于其他户型增长情况。
2、加快行业升级，房地产企业迎来并购“新元年”
2016年，全省有房地产开发经营活动的企业2174家，较上年同期增加104个，同比增长5.2%，增速比上年同期回落1.4个百分点。随着房地产行业发展进入白银时代，全国性开发商寻求扩张，中小开发商逆市应变，以并购为主的外延式增长成为企业招拍挂拿地之外的主要增长路径。今年以来，国内一线品牌房企加快与西安本土房企联姻，通过项目收购、股权并购等方式开展合作。例如，万科收购宝天地产80%股份、融创与科为地产联手、恒大收购中渝国际城、宏府与当代置业、海亮地产分别合作开发项目等等。随着品牌效应不断提升，房企合作代建模式日趋成熟，全省房地产行业集中度将进一步提升，商品房品质不断提高，供给侧优化持续推进。
四、 2017 年房地产市场展望及建议
2016年四季度起，信贷政策逐步收紧，热点城市调控政策密集出台、楼市降温明显，中央经济工作会议明确提出房地产要恢复其居住功能，支持居民住房消费，抑制投机需求。2017年是供给侧结构性改革深化之年，全省将继续坚持稳中求进的工作总基调，房地产市场将打响去库存攻坚战，突破结构性问题制约，推动行业健康有序发展。
一是围绕建立长效机制，稳定市场预期。应紧密围绕中央有关住房制度、土地供应制度、住房金融体系、房地产税收制度、房地产市场规制、新型城镇化等一系列制度建设，处理好住房消费和投资、房地产业和实体经济、住房供给和人口、产业规模等之间的关系，坚持分类指导、精准施策，客观正确地引导媒体舆论信息，稳定市场预期，提振市场信心。同时落实地方政府主体责任，建立有效的监督考核机制，提升政策执行力，确保各项政策全方位落地生根。
二是因城施策，化解库存区域性矛盾。从西安市来看，应加强公共资源均等化配置，整合库存项目之间学校、医院等配套设施，实现功能共享，同时密切监控房价和销售波动趋势、规范市场行为。从三四线城市来看，一是鼓励资金、技术、人才流入，加快形成高端、优质、特色的区域优势产业，创造和提升就业岗位，吸引人口回流就业，实现以产兴城、以人为本。二是完善社会保障、就业培训以及教育医疗配套，加快发展旅游地产、养老地产等加强城市轨道交通互联互通，为支持跨地区购房、满足住房外溢需求提供便利条件。
三是多措并举，化解非住宅类商品房库存。一是引导企业合理调整土地用途，鼓励其转向教育地产、“互联网+”地产等新兴业态，推动房地产业从制度性土地红利转向基于产业模式优化的红利。二是引导企业合理调整户型结构、改变房屋用途，例如将符合条件的商品房改造为孵化器、众创空间以及商用公寓型住房等。三是研究规模专业化租赁模式，鼓励有实力的租赁企业对现有库存进行收储和整合，改出售为出租。
四是引导房地产市场从“有”到“优”的持续健康发展。随着居民消费需求的升级，对优质住房的需求还将稳步增长。应进一步深化住房供给侧结构性改革，加快本土房地产开发企业规模化、龙头化发展步伐，鼓励房地产企业根据市场需求合理调整产品结构，升级房屋品质、完善配套设施、优化物业管理服务等，让城镇居民能以较低成本获得高品质、个性化的优质住房，才是加快房地产去库存、实现房地产市场从“有”到“优”的健康持续发展的关键所在。
