地段差定价高2014西安楼市也有“必剩客”

导读： 曾几何时，房子作为一种既能居住又能保值的特殊商品，被市场热情追逐，价格也随之飙升，那个时候，谁又能想到房子有朝一日也会滞销?

曾几何时，房子作为一种既能居住又能保值的特殊商品，被市场热情追逐，价格也随之飙升，那个时候，谁又能想到房子有朝一日也会滞销?就像当今社会剩男剩女日益增多一样，无论你多优秀多有实力，但是“剩”就意味着在市场竞争中被冷落。

数据

约20个项目开盘去化率低于20%

据链家地产市场研究部统计，2014年10月，万科、保利、恒大等31家房企总销售额为1688.3亿元，环比上升13.9%，销售额与去年同期相比增加16.5%。而据数据显示:西安10月份商品住宅成交量达121万平方米，同比上涨43%，成交量居于年内高位水平。从10月份的销售数据来看，无论全国还是西安，市场都有明显回升迹象。但在市场销量上升的前提下，仍然难掩其中有些房子的确卖不出去的事实。

开盘去化率=开盘销售套数/开盘总套数，能直观反映该项目在市场中是热销还是滞销。根据易道顾问统计数据显示，城北、浐灞和曲江的某三家项目分别以6%、9%、9%的开盘去化率，刷新了2014年西安楼盘开盘去化率的新低。此外，还有20个左右的项目，比如感恩时代广场、易道郡玫瑰公馆、中国铁建瑞园等，开盘去化率低于20%。

研究这些滞销的项目不难发现，这些楼盘要么品质一般价格却定得高，要么位置偏远配套差，因此，在竞争中难免处于劣势。

地段

地段差配套不全销量受影响

李嘉诚曾一语道破楼市的黄金定律：地段，还是地段。这一标准也一直被房地产业界奉为金科玉律。对于住宅产品的购买者来说，买个地段好的房子，意味着周边的生活学习休闲等配套设施齐全。这不仅将极大地节约生活成本，也能提高房子的区位升值发展潜力。

根据易道顾问统计的147个项目，有48个项目开盘去化率在30%之下，而这些项目中有逾一半在地段上不尽如人意，不仅位于较偏远的位置，较少有交通方式可以抵达，而且周边的相应生活配套也在短期之内难以健全。

“有些项目价格低，但还是卖得不好，位置较偏是原因之一，但更多的还是品质不好。”陕西省房地产研究会会长王圣学认为，位置较偏，区位、环境、交通等基本配套都难以保证。即使在同样的地段，小区的规模对销量也有直接的影响，体量大的项目销量也普遍要高于小项目，这是因为大的项目对购房者来说更有质量保障，而且入住人数较多时，更容易促进周边配套的完善。对于地段较差的楼盘来说，要去库存，难度比较大，仅仅依靠低价销售还不行，最重要是要在产品品质上下工夫，包括楼盘本身的户型设计、小区内的配套设施等，这样才能弥补区位的劣势。

定价高超出预期 购房者观望

在开盘去化率低于30%的项目中，另一个比较大的特点就是，项目定价明显高于市场均价。有些项目一期价格低，销量也可以，二期面市时便调高了市场价格，却发现卖不出去了。

在媒体工作的焦先生，前几天去看了中国铁建国际城的房子，回来他告诉朋友说：“均价都超过7000元，两室都做到121平方米，房子大，单价不低，总价自然就高，买不起啊!”某网站的杨先生给侄子看房，找了很多资料，房子不错，但价格已经超出了预期。“西安三环内大牌开发商的房子每平方米都超过7000元了，就连小开发商建的五证齐全的房子，也过6500元/平方米了。我侄子刚参加工作，没有多少积蓄，首付对他来说都是天文数字，最后没办法，只能申请限价房了!”

对于绝大多数购房者来说，价格是大家选择项目时所考虑的最重要因素。虽然就目前来说，改善型置业者在整个西安购房群体中已经超过一半，但户型设计过大、价格明显高于市场的项目，由于超出这部分群体的承受能力，那么乏人问津也是情理之中的事情。

建议

调整心态找准定位 才能提升销量

昆明时光销售总监孟静认为，楼市已经进入“白银时代”，并且在这个时代会有一个平稳过渡期，开发商对这段时期的市场不能预期过高。而这些滞销的项目，二期比一期来说，没有明显的优势，却由于开发商对购房者心理把握不准，对自己的产品期望过高，贸然提高了价格，导致很多对项目关注的购房者产生买了二期就不值得的心理，所以引发了购房者的观望情绪。

在本年度最后一个冲刺期内，这些项目怎样才能扭转滞销的现状呢?“滞销的楼盘，最主要的原因就是没有找准市场的位置”，复旦大学房地产研究中心地产运营研究所商业地产专委会副秘书长夏强认为，滞销楼盘的项目普遍存在的问题是开发商对本项目产品的心理预期与周边项目的价格与整个市场脱节，与“竞品”的竞争力不大，而开发商却过高估计了自己的品牌和产品。

“没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格”，夏强表示，在目前供大于求的现状之下，开发商应该调整心态，找准定位，使产品的价格更符合市场的预期。但价格也不能一味就低，找准与产品品质相符合、能被市场接受和认可的价格，以尽快出手，回笼资金。