探温安康房地产市场：变奏·破局·突围

记者 张俊 来庆琳 艾蓓

随着年初楼市新政持续发酵、股市走强刺激需求、经济企稳预期增强等因素，多地楼市再现“红5月”。

据中国指数研究院日前发布的“百城房价”数据显示，今年5月全国100个城市新建住宅均价环比由跌转涨，房价上涨城市增至48个，其中北上广深四大一线城市环比全涨。但这并不是楼市走高的普遍现象。

作为西部欠发达地区的安康，和全国众多三、四线城市一样，有着不同答案。面对全国性、区域性细分市场差异化不断拉开，三四线楼市普遍“围城”，高库存套住开发商是一个不争的事实。

据《2014年安康房地产发展报告》，当年安康房地产全年投资增速、土地交易、房屋交易量、均价等各项指标均明显下滑，房地产市场已结束高速发展的“白银时代”，持续调整成为常态。

变奏、破局、突围。6月2日，市政府组织相关部门和市内房地产开发企业展开座谈，并明确，要保持房地产市场稳定健康发展，配套相关政策，通过综合施策，共同促进市场平稳发展。

从“水涨船高”到投资遇冷

1998年，随着我国住房分配货币化的逐步实行，2003年迎来爆炸式增长，此后房地产开发投资一路“水涨船高”。安康房地产业伴随这一轮“涨势”，迎来了快速发展的“黄金期”。

市 房管局有关数据显示，2003年安康中心城市房价突破千元大关，达到1040元/平方米，环比增长率9.47%。2007年均价突破2000元，达到2160元/平方米，环比增长率31.71%。2010年均价突破4000元，达到4030元/平方米，环比增长率13.84%。2013年均价达4584元/平方米，环比增长率0.6%。

客观地讲，这一期间，也是安康发展速度较快时期，但过快增长的房价，也成为影响民生的重要因素之一。

进入2014年，受整个宏观经济及微观各种因素影响，安康房地产投资增速、土地交易、房屋交易量、均价等明显下滑。

《2014年安康房地产发展报告》显示，当年房地产新开工面积126万平方米，同比下降31.60%。普通商品房土地供应大幅下降。汉滨区普通商品房住房用地供应47宗，面积76.6万平方米，同比下降45.81%；成交金额20.03亿，同比下降36%。

普通商品房成交量大幅下滑。全年中心城市累计销售商品房2777套，面积31.66万平方米。销售套数同比下降36%，面积同比下降36.3%；全年二手房交易1030宗，交易面积10.4万平方米，同比下降60%。

商品房均价持续下降。2014全年普通商品房均价4482.5元/平方米，同比下降2.23%。当年12月达最低点4277元/平方米。其中项目最高均价5451元，最低均价2553元。

供求失衡下的风险释放

“相对于全国市场，安康房地产市场供求关系已经失衡。”一业内人士告诉记者，“当前市场下行趋势，究其实质，还是多年来产业发展过快带来的风险释放，行业下行调整是市场必然，更有利于市场健康持续发展。”

据了解，当前，我市各县区、镇办均布局了大量保障房项目，就地就近城镇化稀释了居民到中心城市购房的刚性需求。

有关数据显示，2010年——2014年期间，中心城市商品房预售面积达400余万平方米，五年间有3万余套房进入市场，目前有库存待售1万套。后期消化有待持续几年时间。

同时，2014年上半年以前，受国家宏观调控政策影响，安康本地房地产金融政策也进入前所未有偏紧状态。开发信贷收窄，供地环节停贷，在建工程抵押贷款必须有相应资质和业绩。

后 半年以来，个人按揭贷款方面，“认贷不认房”政策的出台并未改变个人房贷业务的申请条件和准入门槛，首套及二套房首付比例提高，三套以上停止贷款，至少影 响了20%销售量，甚至更高。部分开发企业资金吃紧，开发周期拉长，开发成本进一步上升，个别楼盘甚至存在“崩盘”危险。

虚高的房价也令市场望而却步。据2013年全省各市GDP排名，我市仅名列全省第8位，人均GDP排名第10名，房价却超过宝鸡、咸阳、 汉中 等地，房价涨幅多次蝉联全省前3名。

保障房供给体系的不断完善，也使得住宅供应由原来单一商品房供应模式转为保障房、商品房共存模式。2014年全年住宅销量前5位均为限价房项目，普通商品房成交量大幅下滑。