找政府、打官司 购房者维权胜算几何
在开发商侵权与购房者维权的无休止博弈中，很少有购房者能坚持到底。
西部网讯（记者 王莹） “可以说，100%的楼盘交房后业主都会闹，收房的时候是质量问题，入住以后又会对配套不满，但是慢慢地也就接受了。”本组稿件采访期间，一位房地产行销人员曾这样说道。
虽然是一句闲聊的话，但现实中也几乎如此。在开发商侵权与购房者维权的无休止博弈中，很少有购房者能坚持到底，往往在投诉无门、百般遇阻之后不了了之。事实上，很多时候问题在于购房者对房产知识的了解太少，导致的结果是，购房前一些问题被忽略了，维权时又找错了部门。
那么，究竟哪些情况属开发商违规、房子出了问题应该找谁、政府部门有没有监管责任、跟开发商打官司能赢吗？结合民生热线网友留言，记者梳理了一些常见问题。
购房前
五证齐全到底指哪“五证”？
正规出售的楼盘，必须依法取得“五证”——《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、和《商品房销售（预售）许可证》。
楼盘在销售时，开发商应该公开展示“五证”、售房说明书、设计图纸、建设标准及房屋销售价格。不符合商品房销售条件的不得销售商品房，也不得向买受人收取任何预订款性质费用。
想知道一个楼盘是否满足合法出售的条件，最简单的办法就是登陆房管局网站进行“预售证许可查询”。
购房时
认购协议不等于购房合同
在订立买卖合同之前，开发商应向购房者明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》；预售商品房的，还必须明示《城市商品房预售管理办法》。
在楼盘未取得预售证前，一些开发商可能会跟购房者签订“认购协议”，它不等同于正式的购房合同。但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，如果认购协议对买卖房屋情况有明确约定，应当认定为合法有效的购房合同。
购房后
面积误差在3%以内据实结算
楼盘竣工验收后，开发商应按销售、预售合同规定的房屋及其配套设施条件，向购房者交付房屋。遭遇延期交房的，购房者可按照合同约定，追究开发商的违约责任。
收房时购房者发现面积与合同约定不一致的，如果合同中有约定，按约定执行；如果合同没有约定，按照《商品房销售管理办法》第20条规定执行，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。
房屋交付使用后，购房者认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量检测机构申请重新核验。经核验确属主体结构质量不合格的，购房者有权退房，造成的损失由开发商依法赔偿。
根据商品房销售“一价清”制度，配套建设的各项基础设施，包括水电气暖、通信有线等，一律计入开发建设成本之中，除购房合同成交价款之外，不得收取其他费用。购房者如果遭遇开发商乱收费，可向当地物价部门进行投诉。
政府部门有哪些监管职责
房地产开发建设过程中，规划、国土、建设、房管、物价政府部门负有主要的监管职。
规划部门：界定房地产开发项目的土地使用性质，审查用地使用面积、建筑容积率、建筑密度、绿地率等规划指标，核发《建设用地规划许可证》；批准房地产开发项目规划方案并认可其施工图文件，核发《建设工程规划许可证》。
国土部门：调查房地产开发项目用地的地籍权属，确认后办理核发《国有土地使用证》。
建设部门：审查开发企业和施工、设计、勘察、监理企业的资质并颁发证书；组织有关部门提出《房地产开发项目建设条件意见书》；指导房地产开发项目进行施工、设计、勘察、监理的招标；项目竣工后，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门进行综合验收。
房管部门：经查验资料和勘查现场后，向开发商核发《商品房销售许可证》或《商品房预售许可证》，准予商品房预售许可的决定，应当予以公开。对房地产开发项目经营行为进行规范，如遇楼盘非法销售或预售，可向房管部门进行投诉。审查办理房屋(地)所有权登记（即房产证）。
物价部门：监督房地产开发项目执行明码标价和“一价清”制度，如遇开发商乱收费，可向当地物价部门进行投诉。
楼盘纠纷打官司胜算几何
记者在采访中发现，当购房者认为自己的权利受到侵害时，第一反应是向有关部门投诉，“除非开发商太过分，一般都不愿意通过法律途径解决。”陕西洪振律师事务所律师王磊说。
王磊解释说，这是因为在购房买卖关系中，个人相对于开发商地位弱势，“后期的维修、物业都要跟开发商打交道，除非存在严重的质量问题，谁也不想跟开发商闹得太僵。”他说，如果决定打官司解决问题，要做好花费较多时间、精力、物质等成本的心理准备。
“一般来说为了拖延时间，开发商会把一审二审所有的程序走完，除了一审6个月、二审3个月以外，鉴定还要花费一定的时间，没有一两年判不下来。”王磊说，其间要经常跑法院递交材料、跟代理律师见面沟通，一般人很难抽得出这么多时间和精力。
王磊表示，一般来说只要事实确凿，业主起诉开发商的案件胜诉并不难。“但是90%的案子法官不会按照业主的诉求来判，通常会比预期的要低，而因此花费的律师代理费却不少。此外，还可能出现判决后不执行的情况。”
他提醒广大消费者，购房时一定要慎重选择。一是看楼盘有没有预售许可，二是仔细阅读购房合同，三是选择资金雄厚的开发商，四是找律师进行必要的咨询。“现在售房都是签制式合同，如果觉得能接受就签；如果不能接受，建议还是考虑换一家楼盘。”