近日，中国社科院发布房地产蓝皮书《中国房地产发展报告（2016）》指出，在诸多利好政策接连不断刺激下，2015年全国房地产市场反弹迹象明显，但城市分化加剧，个别城市上涨幅度远超其他城市，导致局部市场价格泡沫明显，风险概率增加，不利于房地产市场稳健发展。
报告认为，个别二线城市热度直逼一线城市，今年以来尤甚。现阶段房地产市场面临结构供需严重失衡，预计2017年楼市或全面下滑。
投资 增幅创1998年来新低
数据显示，2015年住宅市场整体处于去库存的调整期。商品住宅施工面积出现1998年以来的首次负增长，新开工面积继续两位数负增长，商品住宅投资增速更是延续快速回落态势，创1998年以来新低。
报告显示，1998年至2013年，商品住宅各项建设指标呈现较快增加态势，施工、新开工和竣工面积年均增幅18.9%、15.6%和12.1%。但进入2014年以后，商品住宅建设景气明显下降，2015年则继续延续了下降趋势，各项建设指标全面进入负增长状态。具体来看，全年商品住宅施工面积、新开工面积和竣工面积分别为51.16亿平方米、10.67亿平方米和7.38亿平方米，分别比上年减少0.7%、14.6%和8.8%。其中，施工面积出现1998年以来的首次负增长，新开工面积减幅比上年扩大2%，竣工面积减幅更是扩大11.5个百分点。
此外，报告还称，1998年以来，商品住宅投资持续大幅增加，1998年至2013年，住宅年均投资增速高达25%，但进入2014年，投资增速降至9.2%，2015年投资增速幅度更是跌至0.4%，是1998年以来的最低水平。
具体来看，2015年东、中、西部地区商品住宅投资分别为35652亿元、14743亿元、14199亿元，分别增长0.5%、1.3%、-0.9%，增速较上年分别下降8%、8.4%、11.2%。其中，辽宁、黑龙江、内蒙古、湖南等13个地区出现负增长。
失衡 “1.5线城市”隐现
“目前房地产市场存在严重的供给过剩，同时也存在结构供需严重失衡。”中国社科院城环所副研究员王业强表示，由于城市间的分化，导致了区域性的结构失衡，其中一线城市和少量二线城市库存快速下降，而大多数二、三、四线城市需要着力去库存。
值得一提的是，此次快速上涨的城市不再仅仅是一线城市，部分二线城市的热度也直逼一线城市。王业强表示，2015年伊始，二线城市房地产开发便出现了严重的分化，多数城市新开工面积明显下降，库存压力依然较大，但具有经济、产业、人口优势的部分城市，却存在较大的增长空间。
从近期的市场表现更能看出其态势。近日，中国指数研究院发布的《4月中国房地产指数系统百城价格指数报告》显示，4月新建住宅平均价格环比涨幅前十位分别是惠州、昆山、中山、厦门、苏州、廊坊、南京、珠海、东莞、武汉，不再是“常胜将军”北、上、广等一线城市。
具体来看，4月惠州新建住宅价格环比涨幅高达6.3%，昆山涨幅也达到6.06%，此外，中山、厦门、苏州三地涨幅均超过5%，廊坊、南京、珠海涨幅超过4%，东莞、武汉涨幅超过3%。而与此同时，深圳新建住宅价格环比涨幅仅为2.84%，北京2.03%，广州环比上涨1%，上海环比涨幅仅为0.92%。
对此，中原地产首席分析师张大伟认为，涨幅较高的城市分别位于区域节点或一线城市周边，因此，在一线城市收紧的背景下，该类经济水平发展较好，或地理位置处于优势的城市便成为购房者的主要选择。
走势 2017年或全面下滑
值得一提的是，报告指出，2010年房地产投资增速达到顶点的33%，随后一路下调。因此，从房地产投资数据可以看出，中国房地产市场发展历程可分为1998年到2010年的快速上升周期和2011年后的下降周期。
因此，报告对2016年的判断是，维持市场稳定将是政策基调。长期将通过改革供应端，短期则通过货币或财政政策刺激需求，实施分类调控，以适度缓和区域分化、冷热不均现象。
具体来看，在持续降息与鼓励住房消费的政策作用下，预计2016年销售面积与2015年相当。但价格方面，整体将呈上涨趋势，区域涨幅进一步分化。一线和部分二线城市房价在“人人喊打”的声讨声中仍将持续上涨，上涨幅度将有所减缓；而二线城市房价将全面上涨，涨幅区域性分化明显；三、四线城市在宽松的政策推动下库存将有所减少，房地产价格跌幅逐渐收窄回稳。
但报告同时指出，从较长时期看，一线城市房价的过度上涨不利于房地产销售的结构性调整，三、四线城市去库存也难以取得突破性进展。
因此，随着政策刺激效应的衰减，房地产销售可能进一步回落。如果宏观经济增长继续下滑，房地产价格有可能在2017年下半年再次出现全面下滑趋势。（来源：腾讯网）
责任编辑/张维
