当前，对于棚户区改造安置住房、廉租住房、公共租赁房等保障性住房，由于其收益较低，很难吸引社会资本，多由政府部门管辖的住房保障中心或者平台企业负责运营和建设，资金主要来自各级财政。而政府财力十分有限，需要创新体制机制，加大吸引社会资本力度。笔者认为，在保障房领域运用PPP模式（政府与社会资本合作模式）可减轻地方政府财政压力，提高公共服务的保障水平。
针对公共租赁住房等租赁型的保障房，本文提出一些初步的PPP模式：
（一）新建公租房的PPP模式设计
1．建设—运营—转让（BOT）模式
该模式下，社会资本方在建成公租房后拥有经营权，可通过收取房租和政府租金补贴的方式来获取必要的收益。
下面以北京市公租房为例，对这种模式的经济可行性进行简要分析。
假设建设1000套公租房，每套面积60平方米，工程造价每平方米2000元计算（不包括土地出让和一级开发成本），项目的建设期两年（每年平均投入6000万元），特许经营期为28年（不含建设期）。
该项目公司总投入1．2亿元，其中资本金为3600万元 （民间投资机构投入2880万元，政府投入720万元），其余资金8400万元从银行贷款，贷款年利率为7％，分十年还清，还款形式是等额本息偿还，因此每年的偿还金额为1147．13万元。假设项目的预期租赁净收入为每月30元／平方米，则项目公司每年的净收入为2160万元。假设在特许经营期内，项目企业拥有免税待遇，所有收益由项目公司获得。在12％的折现率水平下，可以算得该项目的内部收益率（IRR）约为9．34％。因此，只要社会资本对于最低收益率要求不高于9．34％，则该项目就有吸引力，公租房项目采用BOT模式在财务上就是可行的。
公租房的BOT模式操作流程：由政府确定项目规划并进行公开招标。中标单位与政府合作，成立项目公司（SPV）。在项目公司资本结构中，政府以土地出让成本入股，但占项目资本金比例不超过20％。政府授予该SPV公司30年特许经营期。在特许经营期间，项目公司负责项目融资、建设和管理，负责收取租金，以获得合理回报。经营期满，该项目将无偿转让给相应的政府机构。
2．融合共有产权的建设—运营—出售（BOS）模式
该模式的核心要点是保障房的先租后售，即在保障房建成后的5年内出租，而在5年后可以较为优惠的低价将一定比例的公租房以合理的产权比例（比如60％）出售。这种共有产权性质的保障房，既可以回笼部分资金，又可以让部分住户获得稳定产权，使得保障房社区实现不同收入层次的居民混合居住，利于社区建设。
公租房的BOS模式操作流程：整个项目周期分为建设期、运营期和出售后三个阶段。政府与社会资本方合作成立的项目公司在特许经营期间，负责项目融资、建设和管理，负责收取租金。在运营期末，部分住房将按照一定的投资回报，出售给由政府确定的特定人群。公租房购买者可以与政府共同享有房屋的产权，但其产权部分在一定期限内只能回售给政府部门，不能在市场流通。
3．房地产信托投资基金（REITs）模式
REITs是一种由专门资产管理机构发行的、汇集多方资金进行房地产投资，并将投资净收益分配给投资者的一种信托基金。通过REITs方式发展公租房，既可使政府用于公租房的建设资金运转起来，用于后期建设其他保障房，又实现了公租房运营与监管的分离，能够提高保障房的运营效率，维护租户合法权益。
公租房REITs模式的操作流程如下：首先，由政府、信托公司、房地产公司等合作成立项目公司，专门经营公租房投资管理。其次，信托公司以向社会出售REITs（房地产投资信托计划）方式募集资金，然后对其保证定期付息，到期还本。之后，房地产企业利用投资者的资金建设住房，政府提供优惠政策。最后，完成公租房建设之后，经营管理工作转交给相应的项目公司，以低于同等住房市场租价的价格出租给刚入职的大学生等“夹心层”人群租住。从租户那里获得定额租金是运营企业的主要收入，运营企业再将租金收入扣除成本和一定收益后，向REITs的投资者支付利息和本金。
4．住房合作社模式
住房合作社与当下非常流行的众筹模式十分相似，其操作要点：第一，在中央层面设立住房合作总社负责总体规划，在省级层面设立相应的分社负责辖区内的保障房建设和运营。第二，资金来源包括企业的捐赠和个人社员的投入。企业捐款可以按照相关规定予以税前减免。个人通过投入资金入社，负担低廉的公租房租金。第三，住房合作社应该保证其非盈利性质，坚持为入社成员提供低廉的公租房。在一定时期之后（10—15年），可以将部分合作社公租房以成本价出售给社员。但是，购买房子的社员并不享有完全产权，房屋不可以市场价向外出售，只能在社员之间进行转让。第四，合作社公租房必须租赁给国家认可的低收入住房困难的居民社员。
（二）收储社会闲置房源的PPP模式
收储闲置房源PPP模式的操作要点：第一，政府住房保障部门成立专门的收储公司，并与物业管理公司、装修公司和房产中介公司合作成立专门的公租房租赁公司（也是一种SPV）。第二，利用社会资本合作伙伴的信息和管理优势，寻找并签订闲置的房源，对其进行符合政府要求的装修改造。第三，政府部门负责审核房源和申请者的信息，对入住公租房的家庭提供一定的租金补贴，对出租家庭免征租房税收。
（三）设立保障房PPP引导基金
保障房PPP基金设立的要点：成立专门的基金管理机构，负责基金的募集和投资。在确定项目所需要的资金规模后，由政府先期认购10％的基金份额，其余90％的份额向社会公开出售。所募集资金全部用于保障房PPP项目。基金本身应该就是一个公私合作模式，即由独立的理事会管理，日常运营根据绩效管理的原则，交由独立的私营机构管理。私人或机构投资者可以把闲置资金借给该基金，或按市场价格提供权益融资；开发商和中央政府也可以为基金提供融资；项目公司或者地方政府可以从基金中低成本贷款，并按PPP项目的要求偿还债务。（来源：中国经济新闻网）
责任编辑/张维
