浅谈留坝县建兴塑化有限责任公司与留坝县信用合作联社金融借款合同纠纷一案

        申请执行人留坝县信用合作联社（以下简称留坝联社）。

        被执行人留坝县建兴塑化有限责任公司（以下简称建兴塑化公司）。

        案由：借款合同纠纷。

        案外人：王启虎，原建兴塑化有限责任公司员工。

        事实情况：2007年12月17日，被告与原告签订《借款合同》，按合同约定，被告向原告贷款420万元，月利率为9.3375%，期限为三年，同年12月14日，双方签订了《抵押担保合同》，被告以其公司设备向原告提供担保，并办理了抵押登记，合同签订后，原告履行了完全给付义务，而被告到期未履行归还义务。

        陕西省留坝法院于2009年3月16日作出的（2009）留民初字第131号民事判决书确定：建兴塑化有限责任公司于判决生效后10日内归还原告留坝联社借款本金420万元、利息354932.40元，复息10776.45元；以上借款本金、利息、复息及相关费用范围内，原告留坝联社对被告建兴塑化有限责任公司用于担保的抵押物享有优先受偿权。被执行人建兴塑化公司未按期履行法律文书确定的还款义务，申请执行人留坝联社于2011年6月13日向本院申请强制执行。

【执行情况】

        申请人留坝联社于2011年6月13日向本院提交申请执行书，要求被执行人建兴塑化公司归还贷款本金420万元计利息，执行被执行人依法抵押的财产并由申请人留坝联社优先受偿。本院受理后，于2011年6月14日向被执行人的委托代理人送达了执行通知书和传票。2011年6月22日经合议庭合议，决定对被执行人建兴塑化公司所有的地上建筑物、构筑物（包括办公楼、生产车间、库房等）、机器设备、办公设备及办公低值易耗品等财产予以查封。本院依法制作了查封公告和（2011）留法执字第00030-1号执行裁定书，于同年6月30日送达至被执行人。

        经合议庭合议，本院作出的（2011）留法执字第00030-3号执行裁定书决定：1、委托陕西君正拍卖有限公司对评估资产进行第二次整体拍卖；2，确定拍卖资产的保留价为340万元。

        而后经双方当事人协商，同意对被执行人建兴塑化公司抵押财产进行评估，经双方同意，留坝法院于2011年8月2日委托陕西同顺资产评估有限公司进行了评估，经评估涉案资产总价值3982355元。留坝法院依法将《评估报告》、《告知评估鉴定结果通知书》送达当事人，双方当事人对评估结果无异议，并经申请人与被执行人共同选择由陕西君正拍卖有限公司进行拍卖，2011年10月11日，本院依法确定留坝法院委托陕西君正平拍卖有限公司整体拍卖被执行人留坝县建兴塑化有限责任公司所有地上建筑物、构筑物（包括办公楼、生产车间、库房等）、机器设备、办公设备及办公低值易耗品等财产；拍卖资产保留价为400万元。

        陕西君正拍卖有限公司于2011年12月7日在汉中日报发布了拍卖公告，定于2011年12月15日在陕西君正拍卖有限公司举行上述资产拍卖会，后因只有城固县华泰房地产开发有限公司做了报名登记但未按规定交付参拍保证金，致使该标的流拍。

        2011年12月10日留坝联社向留坝法院提交第二次拍卖的书面申请：请求按规定价格降价进行第二次拍卖，若第二次拍卖不成功，我社愿接受该财产作为抵贷资产。在执行过程中，本院明确了案中的两个焦点问题：一：建兴塑化有限责任公司抵押的仅限于地上物，而土地使用权属于案外人王启虎，这对后期拍卖清偿存在着不利因素；二：在拍卖清偿过程中介入了偿还农民工工资因素，这也是导致第二次流拍的重要因素，必须及时解决；

        对此，留坝法院受理后采取了“两步走”的战略，先后听取了当事人留坝联社、建兴塑化有限责任公司及案外人王启虎的意见，组织王启虎与留坝县联社进行了协商，最终双方协商一致决定将土地使用权过户，留坝联社承担费用，同意将土地使用权过户给留坝联社。

        关于建兴塑化有限责任公司拖欠工人工资一事留坝法院依据法理，从情理的角度出发，正值此时，因建  兴塑化有限公司拖欠员工工资事件介入导致拍卖程序中止，本院审理时审查核实了建兴塑化有限责任公司的债务，农民工工资33000元，合议庭决定就拖欠员工工资一事进行听证，经债权人留坝联社同意，采取以债权人留坝联社先行垫付工人工资为解决途径，力求优先解决涉民生纠纷，在本院一号法庭进行了集中兑现，农民工工资得以全部清偿，至此，所涉及本案的两个障碍全部予以排除，至此为后一步“房地一体”拍卖打下了坚实的基础。

        障碍排除后，2014年1月3日被申请执行人留坝联社向留坝法院申请恢复执行，留坝法院受理后经双方当事人协商一致，合议庭合议决定拍卖资产（地上建筑物、机器设备、办公室设备及办公低值易耗品等）的保留价以重新估价下浮13%后，取整按195万元确定；陕由西同顺（原名同心）资产评估有限公司对被涉案财产进行评估，由陕西君正拍卖有限公司对其进行拍卖，2014年4月29日，拍卖会中赵新梅以402万元的竞价成功拍得涉案资产。双方在签订了拍卖成交确认书，2014年5月9日由留坝县人民法院的监督支持下，双方当事人就拍卖涉案标的签订了拍卖标的移交确认书。之后完成了支付等后期手续，本案终结。

【分析意见】

        本案涉及三个焦点问题：

        1、关于工人工资在债权关系中的优先受偿权。

        本案中，在2014年的恢复执行程序中曾因工人工资拖欠的问题一度中止，留坝法院在受理工人们的请求后，听取了当事人的意见，按照法定听证程序进行了调解处理，决定由借款合同中的债权人留坝县农村信用合作联社先行垫付之前被执行留坝县建兴塑化有限责任公司所拖欠的工人工资，这无疑是一个建立在法律之上，尊重司法效能和尊重民生至上并举的措施。

        2、关于房屋与占用范围的土地使用权应整体拍卖的适用问题。

        由于本案中涉及历史遗留问题（在过去的关于房地产买卖权属的司法实践中房子和土地使用权是可以独立分开进行抵押担保和转让的），但在当今新形势下，法律和社会的发展情况而言“房随地走，地随房走”是基本的立法精神，如果本案中焦点一的问题不能及时解决，一方面侵害了案外人的合法权利，另一方面与新形势下的立法精神也相违背；此外根据《物权法》第一百四十六条和一百四十七条对此均有规定，都是实现房地一致的方式，已经在法律实践和社会生活中得到普遍接受。所以，留坝法院的做法是合法合理的，一方面依据了法律，另一方面提高了诉讼效率，为拍卖程序乃至纠纷解决扫清了障碍。

        3、关于“房地一体”在抵押权实现过程中的适用问题。

        本案中，王启虎作为建兴塑化有限责任公司土地使用权人与债权人留坝县农村信用合作联社协商一致转让土地使用权的行为合法合理，依据我国《物权法》第一百二十八条中规定了建筑物和土地使用权一并抵押的原则，并针对司法实践中可能出现的情况做出了规定，增加了一款规定，明确了房地未一并抵押的，未抵押财产视为一并抵押。在情理上有利于物的有序利用和社会秩序的稳定。