租赁合同添附物的归属

        承租人经出租人同意对租赁物进行的添附，对添附物归属约定不明的，在合同到期解除时，应当以添附物的性质判定其归属，必要时由获取利益的一方做出适当补偿。

基本案情

        原告：中国人民解放军某部队

        被告：王某

        经审理查明，原告所属的三分队与被告于2008年4月1日签订租赁合同一份，约定将营区大门外养殖场整体出租给被告用于家畜养殖。合同约定租赁期五年（2008年5月1日至2013年4月30日）；年租赁费2500元；电费每度0.65元，据实结算；被告负责维修管理营房和猪舍，不得改建房屋结构。合同签订后被告即在养殖场新建猪舍22间，期间原告方士兵曾帮助施工。此后双方均如约履行了合同。2013年4月30日合同到期后，双方均未明确表示是否续签合同，至2013年10月12日、30日，原告两次以书面形式通知被告解除合同，且要求被告搬离。被告至今占有使用养殖场且未交纳2013年4月之后的租金和电费。

【审理】 

        经审理法院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应依约履行。本案争议的焦点为：1、被告是否应当搬离场地并支付租金；2、被告是否应当支付电费；3、新建猪舍归谁所有，原告是否应当折价赔偿；4、原告是否应当赔偿被告售猪损失。对此分述如下：

        1、被告是否应当搬离场地并支付租金。

        《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”原租赁合同履行期限届满后，双方未续签书面合同，被告继续使用该租赁场地，原告未提出异议，应当视为双方形成以原合同为条件的不定期租赁合同关系。不定期的租赁合同双方均有权随时解除，但出租方要求解除时应当留给承租方合理准备期。2013年10月12日、30日，原告两次以书面形式通知被告解除合同，且给被告留出了足够搬离时间，合同解除条件已经成就，双方租赁合同应当解除，被告应当及时搬离。2013年4月30日至今被告实际占有养殖场，应当依据原合同约定的标准交纳租金，具体数额为（2500元÷12月×11月）2291.67元，但原告只请求支付1875元，在合同约定的范围之内，系原告对于自身权利的处分，应当予以支持。

        2、被告是否应当支付电费。

        原告要求被告支付电费698元。被告认可2013年4月30日后未交纳电费，但对原告计算的数额有异议，对其提供的电表照片的真实性不认可。原告提供的电表照片属于孤证，无法证明被告用电量情况。根据原、被告双方认可的2012年5月至2013年3月电费交费单可以计算出被告平均每月电费（580元÷11月）52.72元，结合被告自2013年4月30日后未养猪，仅有日常生活用电的事实，对每月电费酌定为35元，被告应当向原告交纳电费（35元／月×11月）385元。

        3、新建猪舍归谁所有，原告是否应当折价赔偿。

        原告认为被告私自扩建猪舍，合同解除后应当依法拆除，恢复场地使用原状。被告认为在原告方口头同意且承诺合同期满后还予续签的情况下，才扩建猪舍的，现合同解除，猪舍作为固定投资无法收回，原告应当赔偿。本院认为，合同关系中，一方存在违约或恶意蹉商的情况下才承担赔偿责任。原告无违约行为，被告亦无证据证明原告承诺合同期满后必然续签，恶意蹉商无法认定，故原告无赔偿义务。《合同法》第二百二十三条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”被告提供的证人证言均证实扩建猪舍时有许多士兵帮忙施工，原告对此辩解为养殖场旁边还有一个空军部队，帮忙士兵可能为空军士兵。原告未能说清空军士兵帮忙施工的动机原因，亦未提供有效证据加以证明，其抗辩理由本院不予采信。由士兵帮忙的事实可以推定原告对被告扩建猪舍之事是明知并允许的，被告在原告允许之下扩建猪舍亦不违约。被告扩建的猪舍与原告养殖场原建筑使用性质相符，客观上提高了养殖场的使用价值，为保护财产价值，根据产权、地权相统一原则，在合同解除后扩建猪舍应当归原告所有，原告就所扩建的猪舍对被告做出适当补偿，对补偿数额本院酌定为5000元。

        4、原告是否应当赔偿被告售猪损失。

        被告认为，如果原告能提前通知合同期满后仍允许继续使用的话，其不会在合同到期前急于售猪，不会有经济损失，原告因怠于履行提前通知义务，应当赔偿被告损失13120元。对于到期的租赁合同，法律只规定了出租人无异议时视为自动续约，但并未规定出租人有提前通知义务。合同期满后是否允许承租人继续使用，是出租人的权利，而非义务。在什么时间出售猪，是被告的自主经营决策权，被告在行使此权利时应当承担相应市场风险。所以被告该反诉的理由不能成立，应当不予支持。

宝鸡市渭滨区人民法院于2014年4月1日判决：1、被告王某于本判决生效之日起十五日内搬离养殖场，向原告中国人民解放军某部队交还养殖场房屋、猪舍；2、被告王某于本判决生效之日起十五日内支付原告中国人民解放军某部队租赁费1875元、电费385元，共计2260元；3、被告王某扩建的22间猪舍归原告中国人民解放军某部队所有，原告中国人民解放军某部队于本判决生效之日起十五日内补偿被告王某修建猪舍费用5000元；4、驳回被告王某的其他反诉请求；5、本诉案件受理费50元，减半收取25元，由被告王某承担。反诉案件受理费640元，减半收取320元，由原告中国人民解放军某部队承担50元，被告王某承担270元。

        宣判后被告王某提出上诉。宝鸡市中级人民法院于2014年08月11日作出（2014）宝中民三终字第00046号民事判决，驳回上诉，维持原判。

【评析】

        本案最大的争议焦点在于原告扩建的22间猪舍的归属问题。《合同法》第二百二十三条只规定了经出租人同意，承租人可以对租赁物进行改善或增设，但未明确合同到期后添附物的归属问题。对此，笔者认为应当分不同情况区别对待：1、添附物的用途如果和租赁物的用途一致，且还有一定使用价值时，如果简单判令拆除，是对社会财富的一种破坏。这时应当注重保护财产价值，判决添附物归出租人所有。如果添附物归出租人所有，出租人即从中获取了利益，根据现代民法风险、利益、责任相一致原则，出租人获取利益就应当支付一定对价，但这种对价不能以等价赔偿为标准，否则成了变相的强迫交易行为。可以考虑添附物的实际价值、双方经济情况、承租人已经获取的利益、出租人可能获取的利益等因素，酌情由出租人做出补偿。2、如果添附物的用途和原租赁物用途不一致，该添附物归承租人所有后不会再产生新的使用价值，就应当判决拆除。