咋样才算“竣工验收合格”法律规定不清不楚

    2月24日，相关媒体报道了西安城东一小区在绿化还未做，没有《建设工程竣工验收备案表》的情况下就给业主交房一事。那么，商品房究竟达到什么样的条件才能交房？有关建筑和房地产开发的法律法规明确规定，必须经竣工验收合格后方可交付。对于如何才算“竣工验收合格”，规定却不够明确。

    房屋验收都要验些啥？

    记者查阅近十部相关法规发现，多部法律明确规定，必须要经过竣工验收，且验收合格后房屋方可交付。但怎样才算是“竣工验收合格”了？相关法律均无明确说明。

    熟悉房地产业的法律界人士赵先生说，以西安市为例，房屋竣工验收大概要经过这些步骤：

    第一：“五方验收”。包括勘察、设计、施工、监理、建设等各方对建筑进行验收。

    第二步：单项验收。包括防雷验收，节能验收，环评验收，消防验收，人防验收，其他的还有绿化和市政验收。

    第三步：规划验收。主要是为了保证项目按规定完成。

    第四步：所有资料整理完成，证明所有验收完成，就具备备案条件，可以办理“竣工验收备案表”。

    这几步完成后，基本就能办房产证了。环节这么多，到底完成哪一步才算是“竣工验收合格”？

    赵先生说，开发商只要拿到“竣工验收备案表”，说明达到了“竣工验收合格”的要求。通常情况下，只要通过了“五方验收”和消防等重要的专项验收、达到了生活必备条件，开发商就开始交房了。一些开发商急于交房，是因为怕逾期交房要承担相应的法律责任。

    通过“五方验收”算达到法定条件

    西安市城乡建设委员会建筑工程质量安全监督站（以下简称安全监督站）工作人员表示，尽管法规并未明确规定“竣工验收合格”就是指通过了“五方验收”，但只要开发商能够出具盖有各个参建单位公章、相关各方签字，以及相关验收会议的会议纪要，就可以视为“竣工验收合格”，这也是商品房交付条件应满足建筑工程投入使用的法定条件。

    由于“五方验收”是由建设方组织，有业主担心可信度并不高。对此，监督站工作人员表示，业主有权申请查看相关资料，如果业主需要了解政府职能部门对工程验收过程中进行监督的情况，还可以向他们申请信息公开。

    律师：新房交付还应满足生活条件

    对于交房条件的“两书一表”的说法，究竟是否有法律依据？《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。”

    “一表”指的是“竣工验收备案表”。安全监督站工作人员表示，建筑工程竣工验收备案制度是建设单位履行质量责任的程序，其依据是住建部《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》，该办法及相关法律法规未明确将取得《建设工程竣工验收备案表》作为建设工程交付使用的必要条件，省、市有关部门也未对此做进一步规定。

    商品房交付的基本条件应符合法律规定的“经竣工验收合格后方可交付使用”，在此基础上，还应与房屋出卖人和买受人签订的《商品房买卖合同》中相关约定相一致。

    陕西省律师协会行政法专业委员会副主任韩朝泽表示，新房交付除了应满足法定条件外，还应满足基本的生活条件，必须要达到交房的实质条件，最基本的就是“三通一平”，即通水、通电、通天然气，且道路平整。这是开发商应尽义务，也是必须要达到的实物条件。如果达不到，业主也可以拒收。

    新版合同已对交房条件进行约束

    赵先生说，由于“五方验收”并不涉及消防、规划等方面的验收，如果仅仅“五方验收”通过了就可以交房，却在后面的这些环节出了情况，往往也会带来一系列的问题。

    那么究竟该如何维护业主利益？记者注意到，住建部和工商总局制定的新版商品房买卖合同中，已经增加了相关内容。

    新版合同分为预售、现售两种，预售版合同中的第九条“商品房交付条件”中增加了“该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件”、“该商品房已取得房屋测绘报告”两项，且作为必选项；同时还规定“该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”而现售版合同除了增加这些约定，还增加了一条“该商品房已办理房屋所有权初始登记”。

    韩朝泽表示，尽管相关法律法规并未明确必须要取得备案证明才算是竣工工验收合格，但从合同层面对开发商交房的条件进行了约束。

    据了解，西安市已经从2015年9月1日起开始启用新版商品房买卖合同。西安市建委建筑工程质量安全监督站工作人员表示，新版合同的变化对开发商交房必然会产生很大的影响，有些开发商已经意识到了这些问题。

    办完所有验收手续时间长影响因素多

    赵先生表示，即便项目竣工后没有任何问题，要把所有的验收手续都办完，最终拿到“竣工备案验收表”，还有一个时间过程，所以要求相关政府部门要能跟得上节奏才行。

    政府相关职能部门人员表示，现实中在各个方面的确存在不少矛盾，会影响到验收过程。比如环保验收有一个实际情况，就是必须要达到一定的入住率才能对排污进行检验，但尚未交付的小区入住率不可能达到要求；另外最初办理规划手续时办的是整体规划，但开发时却是分期开发的，所以不能整体验收。类似这些原因都可能导致竣工验收备案难以及时完成，甚至影响到房产证的办理。记者马虎振