西安商业地产库存不减反增 7年才能卖完

    在政策面到市场方不断喊出“去库存”的背景下，西安住宅库存也出现逐月缩减之势。但商业地产库存却不减反增，并成为商品房去化周期仍处于23个月的“罪魁”之一。

    西安库存是23个月还是14个月?

    多个网站近两天转载一则《30城楼市库存消化周期排行榜》，北上广深等一线城市，包括西安、沈阳和南京在内的多个二线城市均在这份统计中。

    该榜单显示，太原的库存消化需要60个月，排在30个城市的第一位，随后是呼和浩特、大连、烟台、哈尔滨和沈阳等城市。西安以23.37个月的去化周期排在30城的第七位。该榜单提到：“单个城市去化周期小于6个月，就认为该城市房价存在上行压力，如果去化周期大于10个月，则存在下行压力。”

    华商报记者从美城机构了解到，截止2月底西安住宅库存为1779.65万㎡，按近一年的月均销量计，全部消化完大约需要14个月。那么，问题来了，西安的房产库存到底是14个月还是23个月?“23个月指的是商品房库存。”美城机构首席市场分析师沈玮表示，西安的商品房库存达到3316.39万㎡，按近一年月均销量计，全部消化完的确需23个月左右。

    她说，商品房包括住宅、商业和写字楼等各种房地产产品。由于开发偏好，在此前很长一段时间内，住宅库存曾是房地产市场中的“老大难”问题，例如：去年同期西安的住宅库存去化周期就达21个月。但随着近一年各项利好政策的刺激，加上市场新增供应的缩量，目前西安的住宅库存正逐步得到缓解。

    商业地产去化压力远超住宅市场

    “其实商业地产的去库存压力远远超过住宅市场。”克而瑞西安机构总经理朱郁表示，首先商业地产的购买门槛高，目前西安商品住宅均价不过6800元/㎡左右，而商业地产则超过26000元/㎡，贷款还要求5成以上首付;其次商铺等物业投资属性较强，在楼市下行期反不如住宅这样的“大众消费品”有吸引力;去年以来频频出现的商铺空置、无人“接盘”的现象进一步让业主失去兴趣，“所以导致商业比住宅还要难卖。”

    据媒体估算，非住宅库存占用的资金规模在全国约有十余万亿元，除了杭州等多地曝出商业地产库存高企的现状，即便是一线城市，也有不少商业设施处于无人问津状态。

    美城机构数据显示，西安商业地产截止2月底的存量为658.88万㎡，按近一年的月均销量计算，全部卖完需要约84个月。去年同期的存量为620.86万㎡、去化周期70个月。等于近一年来库存不减反增，去化周期增加14个月，与库存逐渐缓解的住宅、办公类物业形成鲜明对比。

    沈玮说，经济增速放缓固然是制约商业地产投资的外因，但一些项目“名为开发、实为融资”，在缺乏招商和管理经验的前提下一哄而上，败坏了市场口碑与公信力。

    陕西经典派商业地产管理有限公司董事长朱林表示，有些开发住宅出身，甚至完全没有做过房地产的企业，纷纷上马商业项目;或者在人气、客流远远不足的阶段就匆匆推项目，这样做如何获得市场认可?

    朱郁说，商业地产去化本来就慢，申领预售证时往往又是整幢申请套数多，加上互联网对传统零售业的冲击，“商业地产的过剩要比住宅库存更为严峻。”