西安商业地产空置率超警戒线 金鹰国际小寨店歇业

导读： 金鹰国际小寨店歇业，西安商业地产前九月销售缩水近四成。

去化周期达6年 西安商业地产空置率超警戒线

10月15日下午，位于西安地铁2号线小寨站出口处的金鹰国际购物中心大门紧闭，四根五层楼高的银色旗杆矗立在空旷的广场上，但是旗杆顶端已经没有了旗帜，原本镶嵌在二十几层墙上的“金鹰”两个金黄大字已消失不见，门口还堆放着纸箱等垃圾。

这一切都源于9月29日小寨金鹰国际购物中心的一纸《告西安金鹰小寨店顾客书》。通过该公告，金鹰国际商贸集团(中国)有限公司(以下简称“金鹰国际集团”)正式对外宣布，在西安核心商圈开业三年多后，其在西北的第二家分店、总体量达1.9多万平方米的西安小寨店“被迫”歇业。

然而，就在发展最成熟的小寨商圈出现购物中心因经营不善传出停业歇业消息之际，西安却有着更多的商业综合体即将开业，总体量40多万平方米的盛龙广场就将于今年底开业。

易道顾问数据显示，截至9月底，西安商业物业存量面积达到6340万平方米，按照近两年平均去化水平计算，当前存量去化周期约70个月，远远高于其他属性地产物业。

“商业地产供应量方面，西安的库存基本达到了1:1.2的人均供应比例，市场供需矛盾在短期内仍将有所加剧。”RET睿意德西安策略顾问部助理董事周保权向《中国经营报》记者称，“未来西安商业及写字楼市场都将面临大的洗牌，预计将有众多项目被淘汰。”

金鹰小寨店歇业

金鹰国际小寨店的歇业，与西安核心商圈激烈的竞争密不可分。

对于歇业原因，金鹰国际集团表示，其原因为“业主方物业条件未能达到租约约定，无法满足金鹰对顾客消费体验和购物环境的高标准要求”，并表示“看好西安市场，新的项目正在紧密洽谈中”。

金鹰商贸集团总裁助理刘梦婕在接受记者采访时也表示：“小寨店一二层核心商业面积的消失是歇业的主要原因，物业方没有按照约定提供条件，我们也很无奈。”她还透露，目前金鹰国际方面正进行诉讼准备。

然而，据记者了解，2013年至今，以赛格国际购物中心开业为标志，小寨这个西安市老资格的第二大商圈，接连有西安国际中心、MOMOPARK等多个新项目开张，加上百盛等商业综合体，小寨商圈商业地产营业面积一下子翻了一倍，从61万平方米激增至120多万平方米。与新开业的这些体量起码在6万平方米以上，甚至有些项目达32万平方米的同类商业项目相比，金鹰国际小寨店营业面积却只有约2万平方米，且为租赁性质，并非金鹰百货自持物业。

一位业界人士告诉记者，金鹰小寨店真正的歇业原因其实就是“利润下降了”，“小寨金鹰内部很乱，商品都是地摊货，一天才卖十几万元，关门迟早的事儿”。

就金鹰国际小寨店歇业深层次原因，记者致电金鹰国际，截至发稿，尚未收到回复。

无独有偶，记者10月15日在采访中发现，在金鹰国际购物中心小寨店以北直线距离不足650米处，另一座体量更大的购物中心——潮buy汇购物广场，除了在五层的两家餐饮仍在营业外，这座总体量达3万平方米的大楼内已经人去楼空。

“自商场2012年开业以来，一直缺乏人气，商户生意惨淡亏损严重，难以承受租金、物业费的压力纷纷撤铺，现在只有几家在勉强支撑。”潮buy汇一位留守商户向记者介绍。

就在小寨商圈部分商家因“扎堆竞争”而经营乏力之际，西安的商业项目却如雨后春笋般涌现。

记者了解到，目前西安市六大商圈商业存量约占全市总存量的55%。据易道顾问数据显示，截至9月底，西安商业物业存量面积达到6340万平方米。

易道顾问数据显示，按照近两年平均去化水平计算，西安商业地产当前存量去化周期约70个月，远远高于其他属性地产物业。与此同时，进入2014年，西安商业地产发展呈现快速下行态势，前九个月西安商服用房共销售面积为63.7万平方米，同比去年同期下跌36.9%。

“西安作为二线城市，总人口大概在1000万左右。”西安房地产专家咨询委员会秘书长李宇兵场对记者介绍说，“如此激增的商业供应远远超过需求。”

“到2015年、2016年，西安商业会出现集中供应的局面，到时竞争会更加激烈，会有一批经营不善的商场关门。”陕西经典派地产运营管理有限公司总经理朱林表示。

值得注意的是，根据西安国土资源局数据显示，截至9月，今年西安商业用地招拍挂仍呈上升增长，后市库存压力呈现进一步加剧的态势。

整体空置率超警戒线

美城机构前首席分析师董生表示，“值得注意的是，在这两年商业地产大幅入市的背景下，去商业库存已经成为很多开发商需要考虑的问题。”

美城机构数据显示，作为二线城市，从2012年以来，西安商业综合体建设就呈现爆发式的增长，到目前为止仅综合体就已经有390万平方米的商业供应，未来5年会有57个商业综合体会出现。

“如此多的综合体及商业开发，一定会带来同质化竞争及后期能否运营成功的风险。”RET睿意德西安策略顾问部助理董事周保权对记者分析，“目前，西安商业市场还处于相对初级的水平，各个层面都存在急功近利、没有统一考虑及前瞻性不足等问题，导致了很多商业没有形成明显的差异化。商业运营难成为一个较为普遍的问题。”

事实上，一方面由于整体库存高企，商业同质化趋于严重，另一方面，受电商对商业地产运营带来的整体冲击，今年以来，西安多个商城运营艰难。

从1998年5月18日世纪金花(00162.HK)钟楼店的开业至今，世纪金花购物中心作为西安本土百货商业的领军者，早已成为一代西安人的成长记忆。

目前，世纪金花购物中心在西安已有高新店、赛高店、曲江店、世纪金花时代广场等五处分店，并在去年的2月份落户咸阳国际财富中心，此外还在新疆、银川开设了时代广场与购物中心，形成了从西安到西北地区的商业布局。

不过，根据公开数据显示，由于经营惨淡，世纪金花今年上半年6个月的业绩，较2013年同期下滑了约50%。

今年4月30日，金花钟楼、金花投资及MCL订立延期协议。对于金花贷款所有未偿还金额的最终到期日延期一年，推迟至明年4月30日，届时根据延期协议项下之还款时间表以现金方式偿还。可以看出，这次终止物业收购与其内部财务状况不无关系。

位于西安市新城区长缨西路，去年8月刚刚开业的丹尼尔商贸城，同样遭遇了“寒潮”。记者走访这个地上10层、地下2层、面积20万平方米的商贸城时发现，傍晚6点的黄金(1231.20, 2.10, 0.17%)时间却人迹寥寥。除了餐饮、娱乐设施有些人气，服装、鞋帽等购物商铺几乎没有客流，且每个楼层都有尚未招租的“空铺”。

一位西安商业地产运营经理向记者介绍说，2013年开业的时候，2000多铺位的招租率达到90%，但一年多来，即使不算租金成本，至少70%的商户都在赔钱，因而退租现象比较突出。

RET睿意德统计显示，西安商业地产整体空置率在10%左右，已经超过6%的空置率警戒线。

“虽然西安商业地产空置率相对全国二线城市平均水平要低一些，但从目前西安在建商业项目普遍体量较大，招商压力大大增加。如已经开业的华南城、骡马市的兴正元广场、君城·新天地等，目前仍有商铺空置。”西安房地产专家咨询委员会秘书长李宇兵向记者分析说，“由于还有一些大体量购物中心及商业街将在近两年内集中入市，届时市场将面临较大招商压力，商铺空置率可能还将进一步上升。”