“2014年楼市全面收官，各城市分化加剧，房价难以大幅反弹，供大于求进一步加剧。目前，西安可售商品房存量已达3818万㎡，如果按去年商品房销售123万㎡/月测算，消化周期增至31个月，其中，截止2014年12月，西安市商品住宅存量高达2273万㎡，按照现有的去化水平看，需要21个月才能消化完……”，近期，在易道顾问公布的一系列数据中，楼市库存高企的窘境颇受关注，去库存显然成为当前房地产市场进入“新常态”的一个主要特征。
而究竟如何才能快速去库存？进入2015年，这一难题更受业内关注，据悉，住建部正在为楼市如何去库存支新招，如1月14日，住建部发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》。此外各大地产商也在积极寻求突变，或“以价换量”，或“多元化转型”，或“全民营销”，或“互联网思维”，亦或“强练内功、提升服务品质”……总之，2015 年市场常态依然是去库存。
“去库存”将是市场主旋律
2014年全年楼市发展状况而言，“低迷”是最为明显的一个表象，库存量逐年攀升。西安也是供需关系持续倒挂，据易道顾问最新数据分析，目前西安市可售商品房存量3818万平方米，按2014年全市商品房月均去化123万平方米来计算，消化现有存量需31个月，在当前较为疲软的市场下，西安市场库存压力明显过大。此外，办公物业库存风险远大于住宅，从存量情况来看，截至2014年底，西安市办公物业存量面积达344万平方米，存量继续攀升，按照近一年平均去化水平计算，当前存量去化周期超过40个月，高于住宅类物业去化周期，市场风险较高。
对于楼市库存高企的这一窘境，不管是政府还是开发商，又或是相关行业都在盼望着楼市回暖。因此，2014年下半年政府采取“微刺激”的手段、各项楼市政策相继出台，市场、房企多方角度积极库存去化，在利好政策作用下，年末楼市销售呈现翘尾行情，但仍难改总体下行的大势，库存压力依然是压在开发商头上的一座大山。
进入2015，房地产市场由此进入了全面盘整的“新常态”，也基本宣告了房地产行业黄金十年的结束，去库存显然成为了当前房地产市场进入“新常态”的一个主要特征。陕西省工商联房地产商会秘书长宁高伟预测，承接2014年的发展趋势，西安楼市库存压力大的情况仍将继续蔓延到2015年，“去库存”在2015年依然会是楼市“主旋律”，并且，一些中小房企或因库存而面临较大压力。
西安房地产专家咨询委员会秘书长、西安房地产信息网副总经理李宇兵也分析，面对高企的库存，开发商开发新楼盘的速度将下降，今年市场的主流将是“卖存货”。
楼盘销售需在转型中求突破
在“去行政化”和“趋市场化”特征日趋明确的楼市新常态下，面对高库存压力，如何才能快速去库存是摆在各大房企面前比较棘手的难题。
有专家分析称，2015年仍处于楼市拐点期，政策方面，将延续“分类调控”的思路，地方政府继续采取“微刺激”的手段，各项楼市政策有望相继出台，对于今年有可能出台的楼市新政，知名地产商任志强在第六届地产中国论坛上预测，房地产基金、住房个贷证券化、城市群规划、降准、降息等方面政策都有可能提出。
“开发商应积极创新营销手段，特别是在供求矛盾较大的城市，加紧去库存仍是王道。”业内人士认为，高库存的压力势必会使大部分房企在2015年上半年要积极推动低价入市，以价换量的营销方式来消化现有的库存。“全民营销”、“企业转型”、“互联网思维”等也是2015年房地产营销转变的方向，在当今市场环境下，传统的拓客渠道逐渐难以支撑项目热销所需客户，因此，以APP平台注册经纪人、同行转介、老带新、一二手房联动为主德全民营销将通过广撒网、多布局、重渠道，借助互联网之势，带来更多的客户源，从而最大限度的抢夺市场，加强库存去化。另外一个重要的方向是，随着房企回归客户属性，房地产开始进入服务时代，那些在市场竞争中留下来的优质房企，将更注重提升服务品质、强练“内功”。
此外，随着行业风险提高，房地产销售规模逐步触顶，主动退出和寻求并购的中小开发商增多，行业洗牌加速，越来越多的房企走上转型道路。业内人士认为，多元化转型还要依托自身优势，围绕产业链横向共生或纵向延伸转型，才更容易取得成功。
在库存高企的现状下，对于购房者来说却是难得的购房时机。专家认为，西安的房子目前“性价比最高”，一方面开发商要去库存跑量，优惠措施比较多，市民置业得到的实惠相对多一些；另一方面，充足的库存可以充分满足市民置业的多方位选择，所以有置业需求和想法的市民应当该出手时就出手。陕西省房地产研究会会长王圣学也表示，趁着楼市的调整期，各方面的政策和条件都比较优惠和适宜，有置业需求的市民最好早做选择，因为谁也无法准确计算楼市接下来的发展变化。（来源：西安晚报）
责任编辑/张维
