南郊唐园小区通过业委会代管物业成功实现小区自治
和西安众多的老旧小区一样，位于西安市南郊的唐园小区也有着它的辉煌与困惑。
小区建立之初，优美的环境、完善的配套足以媲美当时任何一个小区。然而，没过几年，唐园小区却又成了远近闻名的“问题小区”：环境脏乱差，物业公司与业委会、业主的矛盾似乎很难化解，不仅影响了居民的正常生活，也往往引发冲突。
为破解这一难题， 从去年至今，唐园小区尝试通过业委会代管物业，实现小区自治，成为小区自治的典型案例。
文/图 记者杨明 实习生赵园
最早成立业委会的小区 管理出现大麻烦
顺着电子正街一直朝南走，天气晴好时，远处的秦岭隐约可见。16年前，能够入住唐园小区是件“很有面子的事”。当初，这个被政府列为安居工程样板的小区，由于环境好、价格适中，一度成为市场上抢手的“香饽饽”。
曾任雁塔区某部门主要领导的薛春映回忆刚入住时的情景，当时的电子正街还是两个车道的土路，空地上长着庄稼，公交车也很少，看到路两边的环境，心里很凉，但“走到小区里却是另一番天地，道路两边栽植着白玉兰树、白果树、白杨树等，小区中心花园里成片的草坪和假山显得很有档次，让落差的心总算找到了平衡”。
退休职工吴克拉回忆，刚住进去的时候，很多亲戚过来看完房子后都感慨小区环境好，档次高，当时听着感到特别有面子。
除了环境好，当时小区的物业管理也配备齐全，管理井井有条。唐园小区一度成为各个单位、各级领导前来参观考察学习的对象。
好景不长。仅仅过了五六年时间，原本一个令人羡慕的“香饽饽”小区，管理却出了问题。小区环境变得脏乱差，原来漂亮的花园也变得杂草丛生，假山变成垃圾遍地的“臭山”。小区还时常发生偷盗案件，乱停车现象严重。
小区居民回忆，当时很多顶楼开始漏水，给物业公司反映也一直置之不理，有的业主只好把房子卖掉了事。
让业主难以接受的是，“平均下来300多户才有1个保安和1个保洁员，这样能把小区搞好吗？”一位业主抱怨说。由于偷盗情况严重，唐园小区一度成为警方的监控重点。
作为西安市最早成立业委会的小区，成立之初，物业公司负责小区物业管理，业委会负责监督物业公司，社区可以协调物业与业委会之间的关系。然而，几年下来，原本物业公司、业委会、社区“三驾马车”的合力没有了，各自离心，最终让小区这匹“马车”挣脱缰绳陷入泥淖。
2005年11月，刚成立不久的唐园小区业委会主任王永举在召开完业主大会后，被闯进小区的8名持刀男子砍成重伤，3根手指被砍断。
2012年8月30日，时任唐园社区居委会主任、现任业委会主任的何志恒在办公室被3名陌生男子打伤。
虽然这两起案件一直没有破案，但很多业主认为，这很可能跟积怨已久的矛盾有关。
业委会主任何志恒曾经在博客上将小区的问题罗列成十数条，“小区里曾经有两个公厕长期不开放，造成老人在楼下活动时很不方便。有的老太太紧急情况下，顾不得颜面当场解决问题，这让我感到非常寒心!”何志恒说。
尽管小区物业曾经以物业收费低(每平方米仅有0.3元)、大修基金未交等原因予以解释，但很多业主并不这么认为。居民顾汉泉说，小区就跟车一样，到了一定时间就要保养维护，如果光开车不保养，就算是奔驰宝马也会生锈报废，小区也是一样，如果物业只顾挣钱不投入，再好的小区也会变差。
赶走老物业 开始业主自管
业委会自办物业公司 员工全是“自家人”
为了解决小区管理问题，2012年，唐园小区召开业主大会，小区1938户业主表决，超过66%的业主同意解聘物业公司实行业主自行管理。2013年3月21日，唐园小区业委会及上百名业主将小区物业工作人员赶出办公楼，强行接管了小区物业，拉开了唐园小区业委会自管的序幕。
记者采访时看到，58岁的穆玉龙很忙，中午吃饭间隙，饭还没扒拉几口，一个电话就打来。“有个人醉酒把物业办公室给砸了!”“啥!赶紧报警，我10分钟后到!”已经在唐园小区居住了十多年的穆玉龙，如今的身份是 陕西 弘扬唐园物业有限公司的法人代表，他的另一个身份则是小区业委会的副主任。“说白了办这个物业公司也是被业主逼出来的!”穆玉龙说，小区由业委会从2013年3月21日开始自治后，一些业主交物业费时索要发票，由于业委会并不是经营单位，无法提供营业发票，时间一长招惹了一些非议，于是业委会经过讨论后决定办个物业公司。
物业公司由谁来办？又如何经营？有过办企业经历的穆玉龙毛遂自荐当法人。“咱们办的物业公司应该和其他物业公司有本质区别，就不应该以盈利为目的，首要的是节省成本，让利给业主。”穆玉龙的这个建议一提出就得到与会代表的赞同。很快，陕西弘扬唐园物业有限公司手续办了下来，2014年新年的第一天，这个由业委会自办的物业公司成立，由此掀开了小区自治新的一页。
时隔8个多月后，唐园小区变了模样，原先物业外聘的员工悄悄地换成了小区业主，从物业保安、收银员到保洁员，就连水工、电工也是由退休的业主担当。“我老婆就在小区当保洁员呢!”穆玉龙笑着说，“不当家不知柴米贵啊，用小区的业主便宜啊!”“像公司管理层一个月工资只有1600元，社会上的物业公司至少要3000元以上。其他的岗位都比外面的物业公司工资低三成左右。”
穆玉龙认为，让业主参与到物业管理中也是自治的一部分，同时还能解决一部分业主的就业问题，他说：“当然也不是绝对的，将来物业公司盈利好，工资待遇还是要提高的!”
经过8个多月的运营，物业公司不仅能够维持运营，还略有盈利。穆玉龙算了笔账，小区每月的停车费、摊位费、广告费等公共收益约有5万~6万元，每月物业收费约有5万元，一年下来物业费和小区收益大约有120万元，刨去正常运营的开支外，每年还能盈利20万元，盈利部分基本上用到小区里公共设施的维修上。
“以前的物业公司老说不挣钱，我看哪，还是得业主自己当家做主才可以!”业主刘女士评价说。
新成立的物业公司每年要经手不少钱，如何保证不出现问题？面对一些业主的疑虑，业委会在成立物业公司时就考虑了这一问题。
原来，业委会在成立物业公司的同时，成立了业委会监督委员会，物业公司的每笔开支和收入都要经过监委会签字认可，除此外还要负责业主的投诉和协调。街道办可以直接对接监委会。
监委会主任的重担落在了68岁的薛春映的身上。薛春映坦言，自从当上了监委会主任，突然感觉时间不够用了，又像是回到了退休前的状态。“每天早上我要跟着食堂师傅去买菜，然后回来要记账，还要协调业主的各种投诉，下午还要跟着采购去买东西，经常是忙到晚上七八点才下班!”薛春映说，她来物业工作并不图钱，“以前是别人管着咱家，现在是家里人管着咱家，干劲就不一样!”
有同样感受的还有很多一线的物业工作人员，水电工吴克拉说，现在工作起来，他们会从业主的角度去考虑问题，沟通起来也很顺畅。他举例道：“比如说谁家里漏水，对物业的态度不好，我一点都不生气，因为我家也漏过水，我知道漏水后带来的麻烦，我就会用最快的办法查找出漏水点。”
自治模式遭遇现实难题
逾八成小区没有业委会 自治无从谈起
调查中发现，不仅是唐园小区，在西安，不少老旧小区都存在这样的难题：一方面物业收费低廉，物业公司感到无利可图，拒绝进行投入，造成小区环境每况愈下。另一方面，小区没有成立业委会或是业委会无法对物业进行有效监督，造成恶性循环。有据可依的数字是，西安仅有200多个小区有业委会，不足全市小区总数的10%。
一位物业公司经理认为，归根到底还是老旧小区的欠账太多：“老旧小区没有缴纳大修基金，现在这些小区都到了后期保养期，需要投入才能保证运转，让物业公司掏这笔钱也不现实，只有各方合力才能解决。”
这样的情况，得到了西安市房管局物业科沈姓工作人员的印证。他介绍，西安大部分老旧小区收费仍然按照10年前的标准，每平方米收费在0.35元左右，目前物业工作人员的人力成本上涨3倍，物业费却没有增加，导致物业服务的水平降低。另外，老旧小区是时代的产物，当时的车位配比、物业配套等都是按照当时的情况配备，造成业主实际需求与设施不足的矛盾，这些矛盾又激化了业主与物业的冲突。
知名业主维权专家陈凤山认为，“前期物业管理制度一方面掏空了业主的实际权利，另一方面压抑了业主的权利意识和权利主张能力”，导致物业公司和业主双双陷入“互害”的恶性循环：物业公司竭力扩大利润，偷工减料；业主感到尊严受辱，拒绝缴费。
然而，对于唐园小区的自治，各方反应不一，即便是在小区内部仍然有不同声音，有业主提出，物业管理水平并没有提升；有业主认为，水网改造后，水压变小，给生活带来很大不便；还有业主认为，小区内乱停车、卫生死角等现象仍然存在。
根据物业条例的相关规定，业委会成员不得在所在小区的物业公司任职，以防止出现权力寻租，因此唐园小区的物业公司并没有在雁塔区城建局进行备案，目前协调工作还在进行中。
西安市雁塔区电子城街道办社区服务中心主任梁侃表示，他们尊重唐园小区业主的选择，并将一如既往支持小区自治，但他个人并不认同自治的管理模式：“以前电子城街办有几个小区也曾经自治过，但最终都是以失败告终，所以说小区自治并不是提高物业管理水平的灵丹妙药，还需要根据小区特点进行管理。”
梁侃说：“物业管理是服务性很强的劳动密集型管理，并不是业主按照自己的想法自己就能管好，毕竟让专业的人来做专业的事情才能提升管理水平。”
唐园小区的自治模式能否向其他小区推广？记者调查中发现，西安八成以上的小区未能成立业委会，成为小区自治的最大难题。没有业委会，像唐园小区由业委会主导的自治当然就无从谈起。
长期关注唐园小区的陕西省社科院社会学专家方海韵认为，这只是一个特殊案例，不具备普遍性，如果推广还需要各方面共同努力，比如简化业委会成立的手续，业主也应该提高主人翁的意识，尽到一名业主的义务。