交易税费过高 西安多数二手写字楼难出手

8月份西安办公物业呈现量价齐涨态势，但库存压力依然严峻。记者在走访市场时发现，不少写字楼楼盘的置业顾问反馈：目前住宅产品都有不同程度的限购，写字楼价格‘倒挂’现象比较明显，投资客户还是有的，但即便增值，出让也非常不划算，写字楼只能长期持有，而住宅的出让就没有这样的顾虑。记者又走访了二手房中介，发现由于二手写字间的交易税费过高，二手写字楼确实很难出手。

趋势：办公物业需求增加，但库存依然严峻

从今年年初开始，华为、中兴、比亚迪、海康威视、吉利等知名企业纷纷加大在西安的投资力度，阿里巴巴西部总部将在西安建立，圆通、申通两大物流龙头企业、海航西北总部基地、京东全球物流基地落户、赛伯乐西北区总部……众多世界500强、知名企业纷纷选择将“总部”落户西安，如此规模、如此密集的龙头企业将总部落户西安，因此，办公物业的需求必定会有所增加。

根据美城机构数据显示，8月份西安办公物业呈现量价齐涨态势，8月份西安市办公物业销售面积14.55万平方米，环比上涨2.68%，同比上涨125.23%；8月份办公物业销售均价11078元/㎡，环比上涨3.02%，同比下滑2.89%。

截止到2017年8月末，西安市办公物业库存面积243.19万㎡，较上月减少了7.31万方平明，较去年同期减少79.37万㎡。8月份西安市办公物业仅高新区有新增，新增量为2.17万；本月去化周期为17个月，办公物业的库存压力依然严峻。

市场：交易税费太高，租金逐年降，二手写字楼难出手

记者走访了高新区多家二手房中介门店，了解到，由于二手写字间的交易税费过高，造成很多写字间房源长期挂在店里，很难售出去。

21世纪不动产旺座现代城店经理肖立功表示，周边写字楼很多，也做了七八年写字间中介业务，但量很小。他认为，业务量小，仅占到他们营业额的5%左右。主要是因为写字间交易过程中的税费太高，二次交易不享受任何税费优惠，契税、增值税、个税等算下来占到总交易额的30%-40%。另外，购买首付高、利率高、贷款年限短，并且大部分银行都不做写字间业务，客户大多只能全款，有实力投资写字间的客户非常稀少。

从事家装设计的高先生2008年在高新区购买了一套总面积为283平米的写字间，一共花了140余万。据高先生介绍，他把这间写字间长期租给刘女士使用，刘女士称去年想把这个写字间买下来作为长期办公场所。她说：“我俩约定转让价为10000元/平方米，于是就开始准备手续，到了交易环节，我们双方都傻了眼，个税、契税、增值税等各项加起来高达80多万，也就是我实际的购买价超过350万，这个数字直接让我打消了购买的念头。”

除了交易税费高，肖经理还表示，写字楼市场近几年趋于饱和，租金逐年下降，空置期上升，投资回报率下降也是造成交易低迷的原因之一，“我们店作为高新区的老店，可以说经历了写字间的高峰与低谷，2013年-2014年，高新区写字间平均每平方米可以租到60-70元，今年也就55元/平方米左右，最低到30元/平方米。”

购房者：二手写字楼交易税金可高达交易额的30%

针对这个问题，记者找长期从事二手房交易的小郭给算了笔账。举例，王先生2008年以5000元/㎡的价格购买了一套200平方米的写字间，现在以单价10000元/㎡的价格出让，买卖双方共需要缴纳多少钱的税？

根据小郭介绍，需要交纳的费用：1.契税：成交价3%；2.增值税（原营业税）：成交价5.5%；3.土地增值税：增值额*（30%-60%）税率；增值额未超过50%，按 30%收取；增值额超过50%-100%，按40%收取；增值额超过100%-200%按50%收取；增值额超过200%以上，按60%收取；4.个税：差额20%。按照这个算下来，业主需缴纳费用：1.增值税：（200-100）*5.5%=5.5万；2.个税：（200-100）*20%=20万；3、土增：（200-100）*40%=40万。客户需缴纳费用：契税：200*3%=6万；登记费：550/件；按照小郭核算的，买卖双方共需要交纳71.5万元，占交易额的35.8%。

因此业内建议：1.不打算长期持有的写字楼，建议不要买，出售很不划算；2.写字楼适当持有对于融资、合作、保值是有意义的；3.不建议持有太多；4.写字楼投资一定要地段第一、品牌第一，切不能乱投资；5.投资时应选择大品牌、面积分隔合理，电梯配比大，停车位足的写字间。记者 王悦 陶青