如何看待《不动产登记暂行条例》的实施？
西部网讯（陕西广播电视台广播评论《今日点击》）中午好，听众朋友！欢迎收听陕西广播电视台 广播评论节目《今日点击》。我是主持人 骆萍。
各位听众，今天是2015年3月9号，星期一，农历正月十九，首先关注一下今天节目的主要内容。
听众朋友，2015年3月1日，《不动产登记暂行条例》正式实施了。这个条例的实施意味着什么？各界评论如何？《点击回放》，我们一起听听记者的调查。
如果解读《不动产登记暂行条例》？它出台的初衷和意义又是什么？它将给我们每个人的生活带来哪些影响？《观点面对面》，法律学者和地产评论员将与大家分享他们的观点。
好，首先我们来认识一下今天做客直播室的嘉宾：西部政法大学法学研究所 副教授 李军波，独立地产评论人 知名博主 李连源。
1. 说起3月1日落地实施的不动产登记，很多人首先联想到的就是商品房的房产证，我们的一位听众有这样的疑问，先来听一下：
“现在很多房子房产证都遥遥无期下不来，即便买的时候五证齐全，也是房产证拖好久拿不到手。我就想知道，如果是这样的房子拿到不动产登记证了，那下不来的房产证是不是要不要都可以了？房产证是不是就要推出历史舞台了呢？”
就像刚这位听众的问的，不动产登记证能否代替我们持有的房产证？李军波老师，应该怎样理解当下的不动产登记制度？
李军波：从法律上来讲，房产证也是不动产证的一类，他们两个在法律效力上没有什么本质区别，如果你长时间没有拿到房产证，你这个不动产登记证拿到的难度也很大。不存在绕过房产证去拿不动产登记证的可能性。因为他们的实体条件没有变化，你什么条件下能拿到房产证，就在什么条件下能拿到不动产登记证。在现在来看这，两者基本上是可以划等号的，只是他两个的表现形式不一样。原先是土地有一块登记制度，房屋有一块登记制度，而这个不动产登记条例是把他们两个合在一起了，都叫不动产登记证。
根据通过的暂行条例以及国土资源部的发言人的解释来看，你现在已经享有的这些产权证，就是我刚刚说的那几个，这和新的不动产登记证是并行不悖的关系。已经有老证就没有必要去拿一个新证，但是如果将来转让或者抵押你原先房屋的时候，可能就面临原先的产权证要变成新的不动产登记证。原则就是：不动不换、不卖不换、不变不换。
2. 好，对于什么是不动产登记制度，我们现在已经掌握得比较清楚了，还有一位听众也有一个问题，二位专家听听应该怎样回答？
“我理解不动产登记是直接打压那些有投资需求和腐败的，那它对我们这些刚性需求的人会带来哪些影响呢？既然政府推出这项制度了，那么它的积极作用是什么？必要性又是什么？
二位专家看来，这项新政的出台背景是什么？初衷和意义又何在？
李军波：我觉得现在媒体和老百姓对于这个不动产登记条例有点过度关注的意思了。其实这个是一个非常细枝末节的东西，在我们法律上而言，不动产登记制度这个条例出台，现在看来它是出台晚了。因为我们的物权法在2007年就通过了，当时就明确规定，物权变动时在不动产领域都实行的是登记制度，这七年过去了我们才通过了直接践行物权法的条例，还是暂行的。具体说它实行之后会不会对刚性需求有抑制力、对房地产市场的影响，甚至于反腐等等……我认为从目前的资料来看还没有。客观影响可能会有，但是不会像大家想的那么激烈。它出台的核心意义还是为了很好的保护私权人不动产的产权。
李连源：对于市场而言，它有不动产交易安全和维护正常的交易秩序的功能。
3. 来听听一位听众对这项政策影响力的一种估计：
“征收房产税已经喊了很久了，现在不动产登记开始执行了，不知道这是不是征收房产税的前兆呢？照这样有多套房多交税，很多人会减少手上的房产，我想这有利于房价回归吧。”
李连源老师，您同意这位听众的判断吗？从目前各大城市反馈的情况来看，二手房市场的反应都比较淡定温和，您觉得原因何在？如何评估这项制度的市场影响力？
李连源：虽然我们不能说不动产统一登记的目的是为了征税，但是它确实为征税打了一个前站，因为以前我们国家都是粗放式的管理，老百姓手里有多少，官员手里有多少，是不清楚的。那么这一次通过不动产的登记制度，它一下子就把这个家底给摸清楚了。当然了，会给一部分手上有许多房的带来一些恐慌，他会去抛房，在这个过程中就会对价格产生一定的影响，但是这个影响从长远来看是不会太大的。
影响房价的主要因素还在供求关系上，去年以来，尤其是去年下半年以来，我们西安市场房屋的存量是相当大的，已经达到了历史的顶峰。就住宅而言已经达到2000万平方米，在这样一个高库存的情况之下，多数住宅又都是同志化的产品，如果不减价是很难去化的，所以说不动产登记制度对这类的住宅也会产生一定的影响，它会降价去促销。
二手房市场的反应之所以比较淡定温和，是因为不动产的登记和房产税的征收在三年前就已经有消息传出了，到现在这个窗口期已经几年时间过去了，实际该跑的房子已经跑的差不多了，只不过就是随着不动产登记的进一步加快，还有一部分未知的，就是房产税究竟要对人均多大的面积进行征税，这是不知道的，吃不准的情况下，有许多人就动摇了，比如我三套房，那我就把大户型抛出去，可能会这样，但是这样的量对整个市场而言没有太大的影响，反映在这个房价上可能最多就是个三五百块钱，就是说对二手房的冲击不会很大。
4. 除了对房价影响比较关心之外，大家还有另外一个很关注的问题就是，不动产登记制度是否意味着任何人，只要一上网，就可以查到所有的不动产信息？李军波老师，我们的隐私是否会受到侵犯？
李军波：当然不是这样的。不管是物权法还是暂行条例，它里面都明确地规定了，能查询这些不动产信息的只限于三类人：第一类是权利人，就是自己。第二是利害相关人，我们把它叫利益相关者，比如说你现在要把房子卖给甲，甲就是利害关系人，他就可以去查。第三类就是国家机关。其他人不是说想查都能查的！
5. 现在网上有这样的两种观点，一种就是不动产登记制度将成为反腐的利器，能起到震慑腐败的作用，另一种就是作用不大，因为贪官总会想到其它的规避手段，二位专家的观点是什么？
李连源：这个现象应该说是存在的。在前几年房价涨得比较快的几年，有很多人炒房都是用的亲戚的名字来来回回的炒，虽然说今后的管理越来越严格了，但是还是会防不胜防，政策依然还是有疏漏的地方。
李军波：可以说不动产登记条例是反腐之器，但是不是利器就很难说了，因为反腐不是说通过一个登记制度就能把它反完了的，它是一个综合工程。
6. 总而言之，不动产登记制度是一项基于健全市场经济要求的基础性制度，它的落地和实施意味着我国现有的物权公示体系即将迈向一个新的阶段，这个新阶段对于我们每个普通人来说，有哪些重大和积极的意义？我们该怎样看待并适应这个阶段？
李军波：这就需要我们老百姓在日常生活当中，尤其在涉及不动产交易时要树立一个法制观念，原先有很大程度上的老百姓认为啊，能代表不动产权利标志的是钥匙，他不认为是证书或者是账簿，这个是很可怕的一个问题。所以现实当中就出现了很多一房二卖一女二嫁的问题。现在出台了这个政策，我觉得我们要积极主动地调整自己观念，不动产可能人一辈子就那么几次购买行为，它是一个大件，一辈子就那么几次，所以一定要慎重！
听众朋友，不动产登记制度的基本功能是，明确不动产权利的归属和内容，维护不动产权利人的合法权益，降低不动产交易成本，提高不动产交易效率，维护不动产交易安全。不动产统一登记制度是不动产物权的确认和保护制度。对于保护不动产权利人合法财产权，提高政府治理效率和水平具有重要意义！对进一步健全归属明晰、责权明确、保护严格、流转顺畅的现代产权制度，夯实社会主义市场经济基础具有重要意义！这种规范的制度和管理体系的建设会给老百姓带来更多的实惠。（编辑：贾晗、李荇、勇军、姚静、梓涵、方明。节目主编：骆萍。监制：刘天鹏、史宝军。总 监 制：黄寿先。）