央行、银监会日前共同发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》（以下简称《通知》），以进一步改进对保障性安居工程建设的金融服务，继续支持居民家庭合理的住房消费，促进房地产市场持续健康发展。 　　《通知》主要涉及4个方面：二套房贷大幅放松，现持有的一套房贷还清后，二套普通房按首套房贷政策执行；取消三套房限贷令；取消外地人购房限贷令；鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券MBS、发行期限较长的专项金融债券，定向投放房贷。以此继续支持房地产开发企业的合理融资需求。 　　国务院发展研究中心市场经济研究所房地产研究室副主任刘卫民指出，放松首套房认定标准和对三套房房贷解禁是该文件的最大关注点，此次对房贷的松绑程度已超过预期，将大大释放改善型需求，该新政与各地放开限购一起合力作用会对当前低迷的房地产市场起到明显的提振作用。 　　“调”与“稳”平衡 　　重申首套房贷款利率最低可打7折——《通知》强调要积极支持居民家庭合理的住房贷款需求，对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。目前，各银行普遍执行的是“认房又认贷”标准，而业内专家普遍认为，《通知》明确的“认贷不认房”比预期的“认房不认贷”更为宽松，因为只要以往贷款已结清，哪怕名下还有一套房，也可以享受首套房的优惠待遇。 　　此外，《通知》明确三套房贷解禁，非本地居民也可贷款，这也被业内解读为金融政策放松的一个重要信号。此前，个人在限购地区无法购买第三套住房，在非限购地区也无法获得银行贷款，不少地方的非本地居民不能在当地获得贷款。《通知》明文规定，在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。不仅如此，银行业金融机构还可“向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款”，并要求银行业金融机构要缩短放贷审批周期，合理确定贷款利率，优先满足居民家庭贷款购买首套普通自住房和改善型普通自住房的信贷需求。 　　对《通知》的出台，中国社会科学院财经战略研究院高广春博士认为，这是央行对房地产市场的“微刺激”，基本上和国家的稳增长、调结构的战略是相适应的。稳增长的战略倾向于国家对房地产市场的正向作用，有宽松房地产市场的力量，而调结构降低房地产经济增长的作用，经济增长方式的转型，是形成经济增长新的推动力——两个方向是相反的。“这两个方向如何协调？央行的判断对于房地产市场的稳增长和调结构所产生的去房地产化的作用，在不失衡的条件下，需要适当的‘微刺激’，在稳增长的状况下，去发挥房地产的正向作用，就会对房地产有松绑的趋向。目前放松的信号是要发挥稳增长的作用。” 　　松绑“刚改” 　　央行的房贷新政将对当下的楼市产生何种影响？北京亚豪房地产经纪有限公司副总经理任启鑫接受本报记者采访时分析认为，房贷新政配合全国各地限购“松绑”的政策，在实施效果上将明显发挥之前“松绑”的效力，对于投资需求的促进影响将非常大。而针对北上广深四个未取消“限购”的城市，“新政对‘限购’城市楼市投资性需求影响十分有限，更多体现在自住需求方面，无论是刚需还是改善，都将释放出更多空间。” 　　在针对刚、改需求方面，本次《通知》还鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券（MBS、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金，专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。银行业金融机构在防范风险的前提下，合理配置信贷资源，支持资质良好、诚信经营的房地产企业开发建设普通商品住房，积极支持有市场前景的在建、续建项目的合理融资需求。 　　针对北京楼市情况，任启鑫称：“首先是改善型需求的还款热潮将出现，在不考虑限购条件的前提下，消费者还款后即可按首套政策再次购房。其次是部分因二套房门槛高而退出市场的人重新释放，根据2010年以前的宽松房贷政策来看，这部分人或将达到数十万。最后是连环单进程加快，交易将更为活跃。”（来源：中国建设报）     　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　责任编辑/张维    

本文来源: 建设厅

21.10.2014  09:43