绿地世纪城外墙瓷砖脱落伤人 业主不愿用大修基金
何风 绘
房屋维修资金人们通常称之为大修基金，这笔钱是房屋的“养老钱”。最近，丈八三路绿地世纪城小区和公园南路朝阳花园小区的业主们，就因为这笔“养老钱”的使用，跟自己的物业“闹僵”了，他们的生活也受到了很大的影响。
绿地世纪城小区
外墙瓷砖脱落
业主反对动用大修基金
今年6月，长安区绿园十字东南角升平大厦顶层外立面瓷砖突然脱落，一名男孩被砸身亡。这件事情的发生，引起了人们对外墙瓷砖脱落现象的重视。
在丈八三路绿地世纪城小区，外墙瓷砖脱落情况普遍，业主盼望着外墙瓷砖能够及时修复，而物业却迟迟拿不出资金。前一阵子，小区2号楼一单元一位老人被脱落的瓷砖砸伤了。物业提出动用大修基金，业主们得知后，拒绝使用这笔钱，目前，双方处于“冷战”状态。
记者了解到，绿地世纪城小区分A区和B区，一共有47栋楼，都是高层，有4700余户居民。其中，有11栋楼的外墙瓷砖出现了不同程度的脱落。A区房屋外墙瓷砖脱落较为严重，尤其是2号楼、11号楼等。记者来到小区2号楼楼底下抬头向上看，发现3层楼高的位置一面墙体有三处地方瓷砖脱落，其中两处较为明显。脱落处裸露出大片的水泥墙面，像是给墙面打上了“马赛克”。
“前几天，一位老人在楼下被脱落的瓷砖砸伤了。当时，瓷砖从墙面上掉下来，砸到一楼的玻璃雨棚，玻璃被击穿后，正好砸到老人身上。”业主郭先生说，后来，因为这事，业主和物业之间进行了多次商量，但物业出不了这部分费用，7月中旬，物业在每栋楼楼内都张贴了一份“告知书”，表示要动用大修基金。
这张告知书称：楼宇外墙的所有权归本单元全体业主所有，由于掉瓷砖地点均位于园区主干道及人群密集处，如若不及时维修，发生不安全事故后，物业和居民都有连带责任，希望业主为了自己和他人的安全，尽快配合物业公司完成本次外墙维修大修基金意见征求工作，彻底消除隐患，保障大家的安全。
业主们看了这份告知书后，大都拒绝在意见书上签字。为了解决这个问题，绿地世纪城小区的业主准备成立业委会，目前，还在筹备阶段。成立业主委员会后，也将就大修基金使用问题，和物业进行商讨。
说法
业主：主要是物业不作为
物业：多数业主不签字
“外墙瓷砖脱落的问题已经存在多年了，给物业反馈了好多次，也没人管。”一位业主说，外墙瓷砖脱落是施工方施工不到位，况且小区楼房才交付五年，这说明楼房质量不过关，这事应该由开发商或者物业承担责任，不应该动用大修基金。
“最主要还是物业不作为。小区顶楼漏水，物业不管；单元门禁坏了，外人随意进出，物业也不维修。只收取物业费，不管理，这样的情况下，谁愿意签字动用大修基金？”业主张女士说。
绿地世纪城小区物业服务中心孙经理说，房子产权是业主的，物业公司做的是服务，外墙瓷砖脱落属于公共区域问题，有的业主认为瓷砖脱落是质量问题，其实，这是当初设计上的“瑕疵”。天气一热，高楼外墙瓷砖经过太阳暴晒膨胀，夜里气温低再一收缩，容易产生空壳和开裂，引起脱落。
“目前，只有少数业主签字，大部分业主不愿意签字，启动大修基金变得很困难。”孙经理说，为了保证业主安全，物业专门买了望远镜，每天定时对外墙瓷砖进行巡视。已经脱落的地方，物业拉起了警戒线，提醒大家别靠近。为了早日解决这一问题，物业工作人员每天到业主家里上门走访，不断发短信、打电话和业主沟通。
修补和维护外墙脱落瓷砖需要花多少钱？孙经理说，初略估算，一个明显的脱落点需要3000元左右。“如果动用大修基金，业主是有知情权的，到时候会再报费用，再让业主签字。”孙经理表示，物业也希望成立业主委员会，遇到问题，也知道该找谁调解这个矛盾。业主总是觉得物业不作为，其实物管每年修暖气、管道等，处理的问题也很多。现在，物业跟业主之间好像成了敌对面，动用大修基金的事情也被搁浅。
按照国务院颁布的《建设工程质量管理条例》第四十条规定，在正常使用条件下，外墙砖的最低保修期限为两年，两年内外墙砖若发生脱落，属于工程质量问题，由建设施工单位进行维修，保修期后发生脱落，则由建筑物产权单位或物业管理部门对脱落部位进行修缮。
但实际调查发现，大多数的外墙瓷砖脱落现象都发生在建筑落成两年之后，对物业公司而言，没有经济能力对大范围的外墙砖脱落进行维修。
朝阳花园小区
物业想用大修基金修电梯
遭业主投诉
26层高楼两部电梯都坏了，出行怎么办？最近两个月来，公园南路朝阳花园的居民苦恼不已。小区1号楼二单元2部电梯都坏了。业主不满小区物管，拒绝签字动用大修基金，坏掉的电梯至今没有维修。小区物管人员表示，他们已经走应急程序先维修电梯，但遭到业主的投诉。
“每天至少上下楼四趟，一趟下来，就汗流浃背，上气不接下气！”66岁的李阿姨住在22层，电梯坏了以后，她每天带着1岁多大的孙子爬楼梯，每次爬上楼，两腿就抽筋。她说，搬到这个小区已有5年了，电梯经常坏，已经修了很多次了，这一次，一下停运两个月，大家天天爬楼梯受不了。
记者了解到，小区1号楼一单元和二单元的电梯经常发生故障。为此，物管在这两个单元楼门上张贴了房屋维修资金使用告知书。告知书称，电梯出现故障，严重影响居民生活，需要立即启动大修基金。另外，物业也张贴了一份房屋维修资金使用方案公示。
记者了解到，同意使用大修基金的业主寥寥无几。因为不满物业的行为，90余户业主联名到房管局投诉，物业的应急程序也随之停止。
说法
物业：维修费用高 拿不出钱
业主：直接用大修基金不合理
“资金使用方案公示上说，1号楼180户居民，所分摊费用为每户1800多元。”业主陈先生说，没有业主的签字，物业直接启动大修基金，这合理吗？况且，电梯使用年限为十几年，这才用了五年时间，就需要动用大修基金，以后坏了怎么办？“物业套取大修基金，拿着钱跑了怎么办？”业主冀先生说出了自己的顾虑。
该小区物业公司一位工作人员说，出现故障的电梯需要更换钢绳和补偿链，这笔维修费用预估比较高，物业公司拿不出钱，“现在居民不同意用大修基金，电梯无法使用，期间导致的任何事故及损失与物业无关”。
权威
声音
西安市房管局：维修资金使用决策权在业主
“房子就像车一样，在使用过程中，总会出现一些问题。目前，西安市不少小区，因为房屋渗水、管道老化、电梯维修等问题，也都动用了大修基金。”西安市住房保障和房屋管理局房屋维修资金使用科余海涛科长说，维修资金的管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。他们负责保管，如果小区住宅共用部位、共用设施设备保修期满出现问题，需要用大修资金，使用的决策权在业主。
“使用维修资金应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。”余科长解释说，要使用维修资金，必须征得双2/3业主同意，即必须有2/3以上的业主同意，必须有2/3的居住面积。2/3的居住面积是指小区的所有可居住的面积中，必须有2/3以上的面积被用来居住。这两条规定缺一不可。
“共用设施设备过了保修期，想动用大修基金，必须2/3的业主签字同意，才能使用。”余科长说，瓷砖脱落也可以走应急程序，但是有一个“量”的要求，如果单体墙面瓷砖脱落1/5，可以不用业主签字，直接使用大修基金。绿地世纪城小区瓷砖脱落单体墙面没有达到这一规定，所以也无法走应急程序。而朝阳花园小区物业走应急程序动用大修基金，因超过1/3的业主投诉，所以按照规定，即便走应急程序，大修基金也无法动用。
知道一下
六种情况可应急使用维修资金
针对一些小区大修基金使用的情况，西安市房屋维修资产管理中心还创新建立了维修资金应急使用制度，化解小区内出现危及房屋安全等紧急临时情况时，业主签字难、维修资金申请周期长等问题。
维修资金应急使用适用于两类小区：一是维修资金列支范围内的业主已全部缴存维修资金；二是维修资金列支范围内虽存在部分业主尚未交存维修资金，但这部分业主愿意承担维修费用。以下六类问题即可申请维修资金应急使用。
房屋出现屋面、外墙防水损坏造成严重渗透
楼体单侧外墙饰面1/5以上面积有脱落危险
楼梯出现故障危及人身安全，特种设备管理部门要求对电梯维修和更新、改造
消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修及更新、改造
高层住宅水泵损坏导致供水中断
专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全
（奖励线索提供者孙先生100元） 本组稿件由记者刘晓云 实习生张子涵 余婷婷采写
小区管理还有哪些问题 可打88229999联系我们
从6月底开始，本报社区生活版连续刊登了“小区管理那些事”的专题新闻，针对近些年物业与业主之间存在较多的问题、矛盾进行了一一报道。
市民杨先生准备购买一套房子，看到第一则报道封闭“景观阳台”存在的一系列问题之后告诉记者，如今很多开发商都打着赠送阳台营销方式吸引购房者，购房者看似占了便宜，其实封闭阳台若干年之后出了问题，受害的最终还是购房者本人。“天下没有免费的午餐，看来买房也不能图省钱，我们不懂法，不懂建筑规划，不懂承建用料，险些上了当。”杨先生说。
市民宋先生告诉记者，自从看到了小区公共收益归业主所有报道之后，他才恍然大悟。业主们将本报报道摆到物业办经理桌前，小区物业公司承认了以往擅自专权的错误，并公示了收益单据，还承诺日后改正并将公共收益交还业主支配。
《小区管理的那些事》栏目持续报道了1个多月，关注了“小区景观阳台到底能不能封”“西安LED广告屏挂满居民楼，到底谁来监管”“小区监控问题多”“居民楼里开店铺”“小区停车可否既方便又不贵”“电梯广告随处可见 小区公共收益物业返给您了吗？”等报道。
即日起，《小区管理的那些事》系列报道将暂告一段落，如果您在日后的小区生活当中，遇到了难题，与物业发生了矛盾，仍然可以拨打本报88229999新闻热线进行反映，我们还将一如既往地为您排忧解难。 记者张雷 实习生何建华
编辑：秦一乔