老物业不交权 城西人家小区新物业无正式办公房

“新物业进驻已半年多，开发商不给提供物业管理用房，老物业公司一直没有办理交接。有关部门协调多次，但问题一直没解决。”城西人家小区业委会副主任高女士说。

业委会：老物业不交接 开发商不给管理用房

城西人家小区业委会于2016年6月正式成立并登记备案。业委会副主任高女士介绍，由于业主对前物业——陕西地源实业有限公司城西人家物业管理处意见很大，业委会遂通过公开招投标程序选聘了新物业——西安顺合物业管理服务有限公司，并在2016年9月25日与该公司签订了合同。2016年10月15日新物业进驻小区，11月11日正式在莲湖区住建局物业办登记备案，但前物业公司一直没办理交接。新物业入驻已6个多月，一直没有正式的物业管理用房。

5月2日，华商报记者在位于莲湖区劳动北路的该小区看到，这个由公共卫生间改造的办公室位于4号楼下，门口挂着业委会、业监委、物业3块牌子。室内面积不大，外面的一块稍微大些，新物业在这儿办公;小套间里是业委会的办公地，和外面物业办公室就隔着一个窗子。

高女士说，按照有关法律规定，业委会成立后，开发商应向业委会移交土地证和物业管理用房，但开发商并没移交。老物业也一直没和业委会交接，其原来使用的办公室一直锁着，里面放着他们的东西。老物业还预收了业主14.9万元的电费，也没有清退。新物业为此垫付了几万元电费，这才避免了小区被停电。另外，小区原来规划建设的幼儿园没有建成，被老物业租赁给了旁边汽配城商户。业委会就这些情况向有关部门反映，得到的回复是“老物业跑路了”。但最近老物业又起诉几位没交物业费的业主，近日即将开庭。既然老物业并未“跑路”，希望他们能把交接问题处理好，对业主们负起责任。

开发商：老物业办公室属内铺 开发商有产权证

城西人家开发单位是西安市三安房地产开发有限公司。该公司工会主席张女士说，城西人家项目是2004年报建，2006年交房的。2004年的物管条例只要求开发建设单位应提供物业管理用房，对面积并未要求。现在业委会和顺合物业所用的房子虽然在规划图中是公厕，但改造成办公用房已有好几年了。至于老物业用作办公室的位于5号楼一楼的房子是内部商铺，三安公司拥有产权证。如果新物业要使用，和他们签一个书面约定，可以零租金使用。他们也向业委会表明了这一态度，但业委会提出的是产权要求。如果要过户，可在监控室和公厕改造的办公用房两者中选一处，他们可以协助办理过户。但如果要求把内铺过户，他们没法支持。“另外，业委会还要求把土地证也过户给他们。虽然物管条例有这样的规定，但据我所知全市还没有一家这样做的，我们也不愿意做第一个吃螃蟹的。”

张女士说，根据有关法律法规，她的理解是“小区内所有公摊面积的产权归全体业主所有，而公共设施则是谁出钱修建，所有权归谁，但业主们拥有使用权。业主购房合同约定的公摊面积包括本楼楼梯间、电梯井、楼宇外墙等。人防工程也没算在公摊里，而是属于公共设施。同样属于公共设施的还有规划建设的幼儿园。当时小区内适龄孩子比较少没有条件，后来地产公司交给老物业，让他们租赁给旁边的汽配城收取租金补贴运营。对这些建筑，公司是有产权产籍证明的”。“老物业虽是三安地产招的，但他们是独立法人，自负盈亏。对于现在的情况，地产公司认为相关各方应协商解决，尽快办理清算移交。”

莲湖区住建局：法律规定可罚款但实际并没执法权

对于开发商的说法，高女士表示：“即便开发商说2004年有关法规没有明确要求物业管理用房的面积，也知道当时法律已经规定应提供物业管理用房。但问题是，开发商根本没给我们提供正式的物业管理用房。监控室和公共卫生间，登记的土地性质是‘其他’，属小区配套设施、物业用房，并不是物业管理用房。物业用房是物用的房子，也叫设备间。而物业管理用房，是人用的房子。法律还明确规定，物业管理用房的产权归全体业主所有。”高女士说，省物业管理条例第六十四条明确规定，“违反本条例的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。”有关部门协调很多次，但仅是提供沟通机会，却不按照相关法律法规去执行，让当事双方自己谈。

莲湖区住建局物业办工作人员表示，虽然物管条例规定可以罚款，但事实上他们根本没有执法权，无法处罚，目前只能建议业委会到法院起诉。

对于城西人家小区业委会和新物业面临的情况，多位律师建议采取诉讼方式来解决问题。

华商报记者 石铮 文/图

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小区内配套共建产权属全体业主

小区内各种建筑的产权究竟应该归谁?

长期关注居民小区事务并熟悉有关法律规定的何志恒认为，居民小区内的建筑可分为三类：1.专属建筑部分。即业主自己买的房子，产权归业主所有;2.配套公建部分。如人防工程，其产权归国家所有，并非归开发商或者全体业主所有。不过，人防法中有个规定，谁投资谁受益。3.配套共建部分。包括供水供电设施、设备间、电梯间、物业管理用房等，其产权归全体业主所有。车库也属于此类，但物权法规定，规划内车库车位的产权问题，有合同的按合同约定。

何志恒介绍，至于小区内规划建设的幼儿园，产权归属可能有很多种情况，需查看前期建设资料。若土地是国家划拨的，一般不收土地出让金，建成后要服务于公共教育，产权归国家;若是社会力量集资办学，需要交土地出让金，建成后产权归出资方。而规划要建的幼儿园没建起来，改做他用，属规划变更，属不属于小区配套共建不好说。但有一点很明白，小区内配套共建部分的产权和开发商是没有关系的，因为它不是独立产权，是服务于整个小区的配套设施。

编辑：靳聪