西安租金回报率只有2.84%？实际可能比这还要低
“租售同权”成了近期房地产领域的热门词汇，外界关注的目光也逐渐从房价变化延展到租金。那么，目前租金回报率最高的城市是哪里？西安租金回报率又是什么情况呢？
回报率靠前中小城市居多
记者发现，智谷趋势8月20日发布《中国租金回报率地图》，调查了全国100座城市的房价和租金情况，并对计算出的毛租金回报率进行排名。
在这份百城排行榜上，记者看到，租金回报率排在前5位的城市里，除了排在第2位的哈尔滨是二线城市外，其他都被归为三线城市。租金回报率最高的衡阳为4.23%，哈尔滨的4.14%、西宁4.04%、鞍山4.01%和株洲的3.9%分列2至5位。
北上广深四大一线城市均排名靠后，其中排名最低的北京租金回报率仅有1.37%。
智谷趋势认为，一般而言，把净租金回报率在4%左右视为高回报。中国城市的租金回报率普遍较低，背后一方面是因为房价较高，另一方面是租金水平与国外相比较低。城市越大，租金回报率越低，这是全球通行规律，但中国城市背离得比较厉害，可能是因为房产收益此前被房价主导，人们都在盼望着房价上涨以获得利润。
西安租金回报率排第39
在这份榜单上，西安被纳入15个“新一线城市”中，与沈阳、大连、长沙、重庆、成都、郑州、宁波、杭州、武汉、东莞、南京、苏州、青岛和天津处在同一城市级别。
西安租金回报率为2.84%，排在全部100个样本城市的第39位，租金回报率整体处于中等偏上水平。记者发现，如果按同级城市来对比的话，西安的租金回报率在15个“新一线城市”里排到第4位，仅次于沈阳的3.24%、大连的3.14%和长沙的2.97%。
值得注意的是，这份榜单所计算的租金回报率是以年租金/房价，并未参考税务、物业费、维护成本等其他杂费，而房价是二手房价格，未考虑新楼盘。
一家全国性房地产机构西安区负责人介绍，东北楼市受到需求和库存限制，沈阳等城市此前的房价在全国都相对偏低，长沙与西安的整体房价水平比较接近。当然二手房源成交价的差距较大，所以调查样本的选取可能影响租金回报率结果。
2.84%的准确性存争议
据普益标准监测数据显示，8月12日-8月18日封闭式预期收益型人民币产品平均收益率为4.56%，也就是说，按上述榜单2.84%的回报率，西安租金收益已不及银行理财。目前，一年期定期存款基准利率为1.5%（银行最高可能上浮至2%左右），相当于西安租金回报率也是勉强跑赢定存。
对于2.84%这一数字的准确性，业内也有争议。独立地产评论人李连源就认为，该租金回报率有一定参考价值，但是在成交价较高而租价不高的房源中，这个数字可能就偏高了。如果“租售同权”，权利的保障是重点，如何平衡出租回报与租赁权利间的关系值得探讨。
西安经纪人协会会长邵涛说，租金回报率应当用租金除以当时买房时的价格来计算，2.84％这个数字不是非常准确。他同时认为，其实在西安买住宅来出租回报率有限，并不是非常合算。
国家统计局近日公布的70个大中城市二手住宅价格指数显示，西安7月份二手住宅价格环比上涨0.8%，同比上涨6.6%。近一年西安的租金水平整体变化不大。据中国房地产业协会旗下行情平台统计，西安7月份平均租金为22.93元/月/㎡。
有业内人士指出，如果按照2.84%的租金回报率来推算的话，则二手房价格达9000元/㎡左右，这个价格有待商榷。二手房大多来自个人交易，价格统计的准确性不比新房，所以不同区域、不同房源计算出的租金回报率可能都不相同。记者 李程
