西安部分商品房项目问题调查 投诉最集中的是物业

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　　房款交了几年楼没盖起来仍然是个坑；新房被一房两卖；不具备交房条件却强行要求业主收房；入住多年拿不到房产证…… 省工商局统计的数据显示，2015年该局受理房屋方面的咨询、投诉比2014年增加了1.06倍。

　　 数据统计

　　 省工商局：2015年房产投诉增长了一倍多

　　陕西省工商行政管理局12315陕西工商百事通指挥中心负责人介绍，该中心在2015年受理关于房屋方面的咨询有3014件，投诉为394件，共计3408件，办复率99.2%，与2014年同期（1655件）相比增长了1.06倍。

　　该负责人表示，消费者反映的问题主要集中在以下五方面。

　　一是咨询房屋出现裂缝、漏水等问题该如何处理；二是开发商不履行交房期限、房屋格局变动等，不按合同支付违约金；三是交订金后消费者要退时商家迟迟不予退款；四是和开发商签署已承诺的价款协议，但支付尾款时要求加价；五是商家广告宣传单涉嫌虚假宣传。

　　仲裁委：开发商起诉购房者还贷案例增加

　　西安市仲裁委案件受理室负责人介绍，受整体经济下行影响，西安的房产交易纠纷也出现了新变化。目前商品房在房产交易纠纷投诉中占比增加，比如，2015年西安市仲裁委共受理案件1956件，其中商品房就有1241件，占63.4%。

　　她还分析说，诉讼请求的方向也发生了变化——由原来的要求违约金为主转变为解除合同；另外是之前大多是开发商逾期办证，现在则是交房上存在问题；处理难度也在增加：许多开发商倒闭，造成了开庭缺席数量增多，执行难的状况。

　　“2016年前两个月受理的开发商起诉购房者还贷的数量，已经超过了去年一年！”西安市仲裁委案件受理室负责人介绍，近年来业主断供现象增多，银行和开发商起诉业主的案件陡增。2014年西安市仲裁委共受理起诉断供者要求收回房子的案子有10多例，2015年增加了至少有一倍。以某银行为例，2015年因客户断供银行要求收房的案子有12例，但今年1月、2月两个月时间里，就已起诉了11例，这些案例中大多是同时购买多套房的，资料显示主要是陕北人。

　　 数据中心：投诉问题最集中的是物业

　　数据中心通过对关键词抓取统计、关键词聚类分析、关键词骨干提取、华商报新闻热线数据统计以及陕西政务信息公开数据等技术数段，得出的数据分析显示，2014年至2015年，西安房地产投诉有12171条，3—4月份为投诉高峰季，这段时间跟大多数用户交房、验收、装修等系列的动作相关。

　　统计数据显示，投诉问题最集中的是物业，主要集中在物业不作为、乱收费、沙霸、占用公共资源、私自动用大修基金、高价供暖、供电、限制购水等；第二是交房时相关的投诉比较集中，违规交房、质量及隐患投诉较多；其次是天然气、供暖问题的投诉，这些均属于投诉较多的问题。

　　 案件实例

　　 >>案例一

　　 117.8㎡三居室 收房成了104㎡两居室

　　西安城东的徐女士2014年3月在观澜天下购买了117.8㎡三居室，并缴纳了20余万元首付款。因当时购房时该项目五证不全，双方约定等开发商手续齐全后再补办按揭贷款。而2015年11月，徐女士收房时却发现购置的房子面积不仅小了而且还少了一个卧室！

　　2016年3月10日上午10时，徐女士向华商报记者提供了一份《退房申请》，这份盖有西安世纪熙源房地产开发有限公司公章的《退房申请》显示，开发商规划设计变更导致与原合同约定的户型不符，经双方协商，开发商承诺最迟在2016年1月2日前退还徐女士缴纳的购房款。但直至昨晚，徐女士仍然没有拿到这笔钱。对此，开发商一位李姓负责人称三室变两室的问题系设计单位及销售公司之间的衔接出现问题。李某称，那套房的实际面积是104平方米。

　　 >>案例二

　　 到了收房时间 房子才打了地基

　　2013年6月，西安市民杨女士交了15万余元的首付款，购买了西安润泽置业有限公司开发的曦城项目8号楼的房子，当时合同约定，2015年10月底交房，可到了交房时间也没接到收房通知。后到项目工地才发现8号楼的工地只打了地基，交房遥遥无期。

　　西安润泽置业有限公司负责人郑某称，曦城项目属于城改项目，小区一共规划有30栋楼，目前封顶的有7栋。8号楼因为与市政规划道路冲突，需要挪位置，导致了延期交房。开发商愿意按照合同约定，给予业主延期交房的补偿。但目前8号楼的180多个业主均提出了退房，一部分通过法律诉讼，一部分通过协商，通过法律诉讼的，开发商会按照法院的判决执行，愿意协商的也一直在退款。

　　 >>案例三

　　 入住三年 墙面出现裂缝

　　西安58岁王先生家住西安市太华路东侧的华远君城小区，2012年初入住新房，但在2015年5月发现自家房内有了裂缝，而裂缝出现的地点怎么看都是承重墙。他开始留意家中其它墙体，发现小裂缝还有不少。

　　王先生称，询问小区其他业主时也发现有类似现象，经过多次维权后，今年1月29日，西安市质监站质量科、大明宫遗址保护办所属大明宫质监站、以及小区部分业主代表就此商议，由华远君城四期六栋楼业主自行推选18位业主代表，业主代表全程参与检测过程以明确裂缝成因及结构是否安全。

　　 >>案例四

　　 道路未硬化 到处是土坑却让收房

　　西安城北龙记国会山小区的业主黄女士称，今年2月份拿着《龙记国会山收房通知》去收房，却发现小区道路还未硬化，到处是土坑；电表箱内电表还未分户，开发商却强行要业主收房。

　　龙记国会山小区所属陕西聚安实业有限公司收房现场负责人耿某表示，该小区购房者多为附近一家建材城的老板和职工，其中多数人强烈要求先收房装修，考虑到小区装修施工工期等因素，才让业主收房。目前水、电已开通，小区道路虽然是土路但并不影响业主装修，因此不存在强行收房。而小区道路硬化即将动工，天然气将在道路硬化后由天然气公司来施工。针对收房必备的“两书一表”，耿某表示，目前有《西安市商品住宅质量保证书》、《西安市商品住宅使用说明书》，《房屋竣工验收备案表》需要一年半左右才能办下来。

　　 >>案例五

　　 安置房入住4年 仍办不出房产证

　　苗女士入住西安市莲湖区兴中路城市新苑的拆迁安置房已4年了，房产证至今办不下来。她最近想卖房，但因为没有房产证没法出售。

　　对此，城市新苑小区物业公司负责人程某告诉华商报记者，城市新苑是安置房，边建设边安置，目前正安置第三批拆迁户。该小区房产证的办理属于开发商的工作，但得等拆迁户们全安置完后，才能统一递交材料办理。他表示，房产证肯定能办下来，但得有个过程，估计还需一年多时间。

　　 业主维权成本高“开发商用大肚子扛业主”

　　针对目前西安楼市部分商品房项目出现房款交了几年仍是坑、新房被一房两卖；不具备交房条件却要强行收房、入住多年拿不到房产证等问题，独立地产评论人李连源表示，这些问题的出现，不仅仅是房地产问题，而是整个市场经济下的诚信、道德、法制体制尚不健全完善造成的。

　　李连源举例称，比如交了房款几年仍是坑，究其原因是开发商自有资金不足，虽然通过低价售房向购房者融资，但仍旧不能保证项目继续开工，只能停滞或者烂尾；再比如有房子被一房两卖，同样与开发商资金不足有关，利用“五证”全部下来前这段时间差，通过内部认购集资，但市场因素、开发商本身等原因，导致了这种现象发生。

　　他表示，开发商之所以有恃无恐的违规违法操作，与目前业主维权成本较高有关，合同虽然约定可向法院起诉等，但动辄数万元的起诉费让很多人望而退步，简单的地说，就是“开发商用大肚子扛业主”，很多事情虽然违规，但也逼业主让步。

　　陕西众邦律师事务所李小东律师表示，造成目前问题频发的原因，与开发商一味追求销售利润、市场监管力度以及违法犯罪追责不够有关。

　　 如何购买商品房 房管局支招

　　 1）没有预售证的商品房为何不能买？

　　西安市住房保障和房屋管理局产权市场处负责人向购房者建议，无《商品房预售许可证》的房屋不能买。该负责人表示，无证预售是违规行为，且买房人难以受到法律保护，更可能造成惨重的经济损失。

　　具体体现在：房地产开发企业，在未依法取得商品房预售许可证而以预定、订购、定购等方式收取房款的，均属无证违规售房行为。所购房屋楼盘因规划、建设等方面有许多不确定性，若出现与承诺不符易产生纠纷，且难以受法律保护；而出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效；没有商品房预售许可证的房屋房款无人监管，若开发商挪用房款，可能引起项目延期交房或烂尾，甚至停工，购房人无法入住房屋；没有商品房预售许可证的房屋还有可能是“小产权房”，属于违规建设，随时可能被强制拆除，购房人将可能钱、房两空。

　　 2）购买商品房应注意哪些问题？

　　挑选商品房时一定要多方考察楼盘资质，选购手续齐全的房子。在购房时看开发商是否取得《商品房预售许可证》，并且登录西安市房管局门户网站查询楼盘的预售许可证信息和监管银行、监管账户。在购买商品房时，一定要向置业顾问多了解所购房屋的状况，下定金前应注意明确所购房屋的具体位置、面积、价格；明确定金数额和交款期限；明确定金返还形式；明确房屋交付时间和交付标准；明确相互的违约赔偿责任和标准是否对等等相关情况。应要求开发商将相关细节、承诺等写入商品房买卖合同附件中。

　　 3）买房时遇到纠纷怎么解决？

　　在商品房买卖中，经常会遇到的纠纷包括：开发商逾期交房、约定的房屋面积有误差且不退不补、变更交付条件、降低交房标准、未及时办理房产证等问题。在合同履行中，如果购房人与开发商发生争议应先行进行协商；但如果协商不成，则应通过法律途径解决纠纷，以维护自己的合法权益。

　　 4）如何警惕商品房违规销售？

　　购买商品房时，必须确认该项目是否已取得《西安市商品房预售许可证》。在合同中应对其他协商内容及违约责任等作出约定，并写入正式合同的有关条款或增写条款。对需要支付的购房款（含定金、按揭款），应全部存入开发企业在预售资金监管银行设立的商品预售资金监管账户。合同履行中发生争议，在不能协商一致的情况下，应依据合同约定，通过仲裁或诉讼方式维权。购房者应注意合同是否为标准的网签备案文本，且合同条款中双方所填写的内容中权利与义务是否对等。在购房前，可拨打西安市住房保障和房屋管理局产权市场处电话咨询，电话029—87624254。记者 陈思存 实习生 于蒙蒙 采写