业主换物业 该怎样处理业主与物业的矛盾？

    西部网讯（陕西广播电视台广播评论《今日点击》)西安市长乐西苑小区的业委会想换物业公司，但是物业公司却不愿意走，而且社区所在的居委会也站在物业公司一边。这究竟是怎么回事儿？更换物业公司的来龙去脉是什么？怎么做才是既合法又最有利于社区居民？如何理性对待业主、业委会与物业公司的纠纷？

    业主要换物业 到底为啥？

    主持人骆萍：“凤老师，您对这个事儿的总体感觉是什么？长乐西苑小区换物业之所以能折腾成这副局面，您认为主要问题出在哪儿？”

    西北政法大学经济法学院副教授凤建军：“这是我国房地产市场发展过程中普遍存在的一个现象，主要存在的问题还在于广大业主对相关法律不熟悉，法律意识淡漠，不愿也不会运用法律的方式来解决纠纷、维护权利。同时业主和物业公司的合同意识相对淡漠，因为一个有效的合同在当事人之间就等同于法律，如果所有的主体对法律、对合同有着更为深刻的认识，也就不会出现本案中的问题，或者说出现问题了也会合法、合理、快捷的予以解决。”

    主持人骆萍：“节目进行到这儿，有两位听众也发表了自己的看法，咱们先来听听。”

    西安听众王女士：“我有点奇怪物业公司做得好好的，业主的反应也都不错，为什么就非要换掉呢？而且找出来的换物业理由我也觉得牵强。这时候应该谁说都不算，对照法律、对照条文，该怎么办怎么办，不然好好的小区弄得乌烟瘴气。”

    主持人骆萍：“看来，这位听众是站在这个旺财物业公司这边的。两位嘉宾，你们对这样的看法如何评判？蒋俊，从你采访的情况来看，你觉得业委会打算换掉的旺财物业公司是否称职？于情于理，该不该被换掉？ ”

    《今日点击》记者蒋俊：“部分业主主张换，觉得费用比较高；而且，部分业主跟物业起过冲突；这个一块零八分的物业费有点高，这有一个背景，之前是经开物业有限公司，一两年之后，然后公司走了，经开物业在市物价局备的案，旺财是沿用这个价格，不能说这个费用是旺财（物业公司）定的，没跟业主商量。”

    主持人骆萍：“刚刚我们说到，当下的情况是，业委会要换掉旺财物业公司，并且已经和另一家物业公司签订了合同。凤老师，这种做法符合法律规定的程序吗？如果要更换物业公司，正确的做法应该是什么？”

    西北政法大学经济法学院副教授凤建军：“更换物业公司应当按照法定的程序进行，我国法律和行政法规都对此有明确的规定：例如：2007年《物权法》第76条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，属于业主共同决定的事项，必须经“专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”另外需要明确的是业主委员会与业主大会的关系，通常业主大会才是全体业主意志表达的自治机关，而业主委员会是业主大会的代表机关，其应当在业主大会的有关决议代表全体业主进行有关行为的开展。因此更换物业服务公司并不是业主委员会的职责而是业主大会的职权范围。”