曲江华府小区物业擅用大修资金给门栋“换脸”
“叮叮当当”施工的声音，打破曲江华府小区的宁静。业主称，小区物业在业主不知情的情况下，擅自动用大修资金拆除、更换小区门栋外立面。
“入住还不到10年时间，入户大理石门栋颜色很高雅，但最近物业莫名其妙要拆掉，重新用喷塑物品来替代。”11月7日，曲江华府小区业主张女士表示。物业公司不仅没有公示工程，而且还擅自动用小区业主的维修资金。
11月7日上午10时，华商报记者看到，曲江华府小区16号楼有工人正在对门栋的外立面进行拆除。施工工人称，拆除、更换门栋外立面，是曲江华府小区物业公司让做的，具体原因不清楚。
16号楼业主江先生认为，物业公司在没有进行公示及征求业主意见的情况下，擅自改变楼宇外立面设计，很不合适。天地源物业曲江华府物业服务中心综合部一位工作人员表示，更换小区门栋费用是总公司掏的。为什么要更换门栋？是否在小区进行公示？是否动用了业主房屋维修资金？……针对业主和记者的问题，该工作人员称总公司专人会做出解答。记者按要求填写采访提纲后，却一直未接到天地源物业公司的回应。
西安市房屋维修资金管理中心相关负责人介绍，曲江华府小区物业公司申请动用房屋维修资金，一是对门栋外立面进行更换，二是对小区一段路面进行维修。但因小区业主反对对门栋外立面更换并进行投诉，该小区物业申请的这部分资金支付已被叫停。
>>律师解答
问题一：更换门栋外立面，是否需要公示和征求业主意见？
陕西恒达律师事务所高级合伙人赵良善律师介绍，根据法律规定，拆除、更换门栋外立面属于“改建建筑物及其附属设施”，因外立面是建筑物的固有成分，根据《物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定……（六）改建、重建建筑物及其附属设施……”因此，这种变更需要在小区公示及征求业主意见。
问题二：小区物业是否有权对小区楼宇规划设计进行变更？
赵良善介绍，根据一般《物业服务合同》规定，物业主要包括以下职责：“1.治安防范工作；2.物业房屋、公共设施设备的养护工作；3.清洁维护；4.绿化养护；5.客服服务工作；6.车辆管理、消防管理工作；7.提供便民服务等。”曲江华府小区“拆除、更换门栋外立面”不属于物业职责内容，物业无权变更。
赵良善表示，“门栋外立面”属于业主收房时建筑物固有部分，若物业无法举证存在安全隐患或者更换必要性，则必须经业主大会同意，否则视为擅自动用业主共同维修资金。
问题三：拆除、更换门栋外立面，能否动用业主大修资金？
赵良善表示，若动用大修资金，必须经过法律程序并经业主大会同意，且必须是规定范围内。根据《物权法》第二十九条规定：“下列事项由业主大会决定：（五）续筹和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施……决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。”本案中，物业使用专项维修资金，应当征得上述比例业主同意，否则，视为擅自动用维修资金。 华商报记者 陈思存 摄影 赵彬
