西安的商品住房市场是否存在“泡沫”？房价是否“过高”？8月底，西安对商品房彻底松绑，让房地产市场再次引发人们的关注。据陕西省统计局日前发布的调查报告显示，目前西安商品住宅市场“泡沫”成分并不大，但相对于百姓收入来说，房价依然偏高。
商品住宅市场泡沫成分不大
现象： 统计数据显示，随着商品住宅销售规模的扩大，近五年来，西安房价增长较快。从2009年的3749元/平方米攀升到2013年6412元/平方米，其间2010年和2011年是房价过快增长的两年。为此，在2010年国家出台国“十一条”和新“国十条”，2011年又出台“国五条”，在调控政策作用下，西安的房价在2012年和2013年增速收窄趋稳。
解读： 总体上来看，西安的商品住宅市场“泡沫”的成分不大，而且还处在不断调整状态。随着经济发展，城镇居民对居住条件要求的标准在不断提高，不同的发展时期有着不同的需求标准。从另外一方面来说，目前商品住房价格依然偏高，造成这一问题的是一个商品住房市场发展中历次调控和需求释放的积累过程，过高房价的消化仍需市场上供需双方力量调整来决定，这个调整是一个过程。因而，对于商品住宅市场就需要放宽和稳定城镇居民的购房政策，不断优化购房的市场环境，加强对商品住房和物业服务质量监管，依靠市场力量来调整商品住宅的供需平衡。
2012年房价收入比近年来最高
现象： 据了解，基于我国当前按揭贷款的利率水平下，我国城市居民理论上能承受的房价收入比的区间的上限约为4.1～6.2倍之间，放宽来说，无论如何不应超过7倍。
2008年后，在多轮宏观调控政策的作用下，房价过快增长得到一定程度抑制。但从2011年开始，随着住房需求提升和房价过快增长，连续三年房价收入比都高于6.2的上限，2012年房价收入比为6.82，已经接近了7倍的警戒线，为三年最高点。
解读： 从西安的城镇商品房房价收入比等指标来看，西安的商品住房市场“泡沫”的成分虽然不大，但房价相对于城镇居民家庭收入水平而言，依然过高。因此，一方面应该依靠市场和适度调控，稳定商品住宅的价格，使房价回归理性，使之与城镇居民收入水平相适应，避免出现2004年到2005年、2010年前后的房价过度快速上涨，给房地产市场健康发展带来隐患。另一方面就是扩大就业，改善民生，关键是要提高城镇居民收入水平。西安作为西部的中心城市之一，要围绕自身特色，通过抓产业集聚，促进和扩大就业，提高城镇居民收入。围绕国际化大都市建设，优化城市和社会服务，不断改善民生，提高社会服务和保障水平。
中等及中等以下收入家庭购房负担重
现象： 城镇居民住宅通过市场化分配初期的2001年，家庭消费支出要占到总支出的87.08%，而在商品住宅市场快速发展时期，家庭消费支出占总支出的比重降到了80%以内，特别是在2006年仅为74.68%。在近三年居民家庭消费占总支出的比重虽有所回升，但也是徘徊在80%左右。特别是中等及中等以下收入家庭购买商品住房负担较重，满足购房需求困难依然较大。
解读： 根据对西安城镇居民家庭购房负担能力的测算发现，虽然在近三年城镇居民家庭购房负担过重的情况有一定程度趋缓，但通过商品住宅市场购买满足家庭住房基本需求，仍然处在过度支出的状态。家庭为满足购买住房的需求，就会扩大购房方面的开支和努力增加购买住房的资金积累，这就会挤占家庭在文化、生活等方面的消费。因此，要引导城镇居民在购房上要转变观念，因需理性购房，合理适度支出。
另外，就目前的房价水平对于中等及以下收入的家庭购房依然处于困难状态。政府在继续加大廉租房、公租房、棚户区和城中村改造的保障性住房供给和服务的同时，还要在限价房、经济适用房供给上给予更多、更大力度的政策倾斜，系统地来解决好城镇居民家庭中不同收入水平的住房需求。（来源：西安日报）
责任编辑/张维
