新风口？各路资本抢滩西安租赁公寓 租金相差十多倍
近期，备受关注的长租公寓市场成为新的热点。从去年开始，政策集中释放，加上住房租赁市场的天然容量，各路运营者纷纷入局，长租公寓市场，俨然已成为资本的新风口。
西安长租公寓发展迅猛
品牌已达60家左右
每年春天，伴随着求职高峰期，西安租房市场也升温，这意味着换房季的开始。过去，租客得寻觅房源或者找中介，要么散租或者合租，现在又多了一种新的选择：长租公寓。
超过20万间，这是去年一家租房平台发布的西安长租公寓数量统计。在这超过20万间长租公寓里，机构租赁企业即品牌公寓的数量接近5万间，50间以下的散户(职业二房东)大约有3000-4000家，掌握的房源数量大概在15万间上下。
“其实市面上的公寓数量很难精确统计，只能说发展迅猛。”E客公寓CEO程宾表示，一方面这和城市发展中日益庞大的租赁需求有关;另一方面，也要考虑存量房集中供应以及国家对住房租赁市场的政策鼓励下，大量企业和资本涌入。
近两年以来，长租公寓这一新兴模式得到市场追捧，泊寓、冠寓、E客公寓、魔方公寓、美丽屋、红璞公寓、香槟公寓等等纷纷在西安布局，背后的经营者不仅有开发商、房地产运营商，还有从酒店、金融行业跨界者以及职业二房东升级而来。据程宾估算，西安市场上叫得上名字的长租公寓，可能已达到60家左右。
不过，从运营中的长租公寓来看，虽然大多定位偏年轻的求租群体，但实际上，各家公寓的定价相差悬殊。相对来说，千元档房源相对集中。最便宜的每月只要七八百元，而最贵的连锁服务公寓月租超过万元，也就是说，价差最高已达到10倍以上。
对于公寓租金如何定价，民生银行西安分行投资投行顾问周文豪介绍，一般都是在周边精装修房源租价的基础上，结合自身成本、品牌、地段、服务内容来确定。
卖点主打装修和服务
住户不全是“单身狗”
与传统出租房相比，很多长租公寓并不突出价位卖点，甚至实际定价略高于周边租赁房源。在大兴东路一家长租公寓，有一居室、两居室可以选择。这里的工作人员介绍，根据朝向和面积不同，每套月租从1900-3000多元不等。
相比之下，普通租房要便宜些。从中介的挂牌价来看，附近带电梯高层，一居室配家具家电，大约在1300-1600元/套/月，两居室在2000多元/套/月。
南稍门附近一家长租公寓，推出了20㎡~60㎡5种户型，半年起租，月租价从1000多到2000多元不等。以这个价位，在周边找类似大小的单元房并不困难。
对此，有业内人士认为，品牌长租公寓装修风格统一、管理严格，提供管家服务、免费健身房、会客空间、公共厨房等精细化服务，这些都是年轻租客所看重的。他同时认为，长租公寓租金高于出租房并不难理解，因为省去了中介、物业等费用，又主要面向注重租住体验的年轻白领、创业者和商务人士，他们有比较强的租金承受能力。
那么，生活在长租公寓里的是什么样的人?去年底，有机构调取了9000多户长租公寓的租客大数据，并用“单身狗”来形容这张群体“画像”，结果发现：男租客略多于女租客，单租多过合租，他们的平均换房周期多在1-3年，但住户不全是单身狗
泊寓一位工作人员介绍，他们的客户以年轻人为主，不少还没结婚，“期望住所交通便利，晚上能有一个安全又兼顾社交的空间。”
程宾表示，长租公寓的单身租客较多，但也有情侣入住。为了生活便利，通常以地缘类住户居多。像定位轻奢的E客公寓高新社区，因为靠近西安创业咖啡街区，就吸引了不少金融行业、互联网和科技领域人士。
集中式与分散式并行发展
竞相入场各有所长
“租赁市场很大，并不是大家通常想的没有房子的人才去租房。”链家研究院院长杨现领说，高收入家庭、改善型人群，也是有整租需求的群体。他们有房子，可能还不只一套，但因为教育和工作原因，还需要租房。
显然，租房已经变成大众需求。据中国指数研究院测算，当前我国总租赁人口接近1.8亿人，占总人口比重为13%，租房市场规模达1.38万亿元，预计2020年我国租赁市场规模将达1.71万亿元。而现在，这个市场的潜力仅仅被挖掘了8000亿元。
易居研究院智库总监严跃进介绍，早在十年前，市面上就已出现酒店式公寓、服务式公寓。2012年开始，受互联网+房产的影响，一些企业有意识地试水长租公寓。近两年租赁政策释放，加上租金证券化和各类房地产信托投资基金的创新，促成了行业的集体爆发。
据了解，国内长租公寓市场已经形成了两种运营模式：集中式与分散式，而这两种模式，在西安市场上都已经出现。
根据中指院的报告，开发商和房地产运营商运作的长租公寓，多以集中式出现。这类公寓的房屋多来源于商业用房、原有酒店或开发商手中闲置房产，经统一装修改造，为租客提供社区化服务，公共区域配备娱乐休闲设施，西安市场上的泊寓、冠寓、E客公寓、魔方公寓等都属于这种模式。另一类则是分散运营，多是从个人房东处获取房源，房源位置相对灵活，链家自如、蛋壳公寓等都是这么做的，西安市场也有拾光盒公寓、易居公寓等品牌。
吴先生有近十年的物业服务经验。他告诉记者，集中式公寓偏向于中高端客群，能够提供社区化的物业和增值服务，便于组织面对面的线下活动，但初期投资较大且回报周期较长。分散式长租公寓的最大优势就是单套房源的获取成本不高，所以容易取得房源数量优势，缺点是难以形成规模效应，而且提供给租客的公共服务偏少，主要靠租金差来赚取利润。
资本与资源的较量
导致行业拿房成本上升
有人说，2017年是长租公寓的元年。持续有资金注入，有更多的运营者入局，长租公寓行业俨然已站在了风口之上。据克而瑞机构数据显示，全国30强房企中已有1/3涉足长租公寓，而且这一数字还在不断增加。房企的加入给长租公寓市场带来了更多资金，也加剧了规模大战。据不完全统计，目前15家最大的开发商有10家加入战局。
根据鲸准去年底收录的数据，国内过半长租公寓项目已发生融资事件，资本所投金额达67.5亿元。并且，资本热钱仍在不断输入。目前，行业最高单次融资记录已达到40亿元。甚至在新三板市场上，今年以来，也出现了谊盛股份、楼市通两家挂牌公司相继宣布将主营业务变更为长租公寓运营的事件。
严跃进提醒，类似“风口”、“巨额融资”等表述，其背后的逻辑在于，长租公寓项目需要迅速做大规模，所以短期内还是资本和资源的较量。较量过程中，资产模式也随之加重。
为了达到规模效应，行业内一些运营者不惜成本，大量购入资产，甚至很多开发商在入场时，除了投入自持物业，也开始并购扩张，直接带来的结果就是拿房成本提升，物业资源的竞争趋于白热化。某房企公寓业务负责人介绍，长租公寓的收房和装修等成本，差不多占到总成本的7成左右，而这70%需要在前期短时间投入，却不是一天两天就能回本。
程宾表示，摆在长租公寓经营者面前的第一道门槛就是资产获取，获取资产不易，获取优质资产更加不易。事实上，租房市场和传统的房地产开发完全不同，传统模式是以开发和销售为主，强调高周转、高流转、高杠杆。可是经营住房租赁，涉及资产评估-工程改造-房地产营销-金融运作-后期运营等环节，房子推向市场就是服务的开始，这属于全能型的综合比拼，绝非资产端就能解决。
市场尚未到成熟期
未来将比拼运营能力
把“住房租赁企业”列为首要的市场主体，让很多企业嗅到了这一市场的商机。去年7月底，住建部会同有关部门选取了广州等12个城市列入首批开展住房租赁试点城市名单，随后各地陆续出台了涉及土地、产权和平台搭建等多个领域的住房租赁新政。
在不少行业人士眼中，从深化“租售并举”的角度看，去年12城的试点或许仅仅是个开端，今年的试点范围还会继续扩围。未来几年内，金融、财税、土地、市场监管等多策并举，租赁市场可能会是房地产市场中唯一享有政策红利的领域。
另一方面，过去两年，RE-ITs(房地产信托投资基金)的试点常常被提及，尽管目前相关税收政策和配套法律法规还未出台，但此前部分项目的破冰动作，也让业内有了更多期待。
周文豪认为，伴随政策红利释放和土地等资源倾斜，后续资本市场的投入还将继续加大，越来越多的房企也会盯上这块“蛋糕”。在行业还没有出现垄断性龙头的背景下，市场参与者不会停下抢地盘的脚步。
“西安长租公寓市场目前还处在培育期。”独立地产评论人士李连源表示，这和西安此前的流动人口不足有关。去年开始，西安放开了人口和落户制度，并提出千万人口目标，预计在未来两三年里，长租公寓市场将会迎来更好的发展势头。
程宾认为，除了资源和资金，运营同样是未来企业间的一个壁垒。这既是对人才和团队的考量，也是对品牌和差异化服务的考验。服务精准客群的特定需求，或许是产品突出重围、获得可持续发展的方向。
诸多品牌与资本纷纷抢滩西安，混战才刚刚开始。目前还处在发展阶段的长租公寓，被资本裹挟，市场远未成熟，未来不排除会碰到很多新问题。
编辑:赵鹏