陕西商品房库存量平均需要21.5个月消化

　　陕西省统计局发布全省房地产市场报告

　　陕西省商品房库存量平均需21.5个月消化

　　“396个月，不会是把小数点掉了吧？”当听说榆林的商品房库存量需要33年才能卖完时，西安市一位房地产业内人士发出这样的疑问。

　　7月3日，陕西省统计局发布了今年以来该省房地产开发市场运行情况及展望报告。报告称，今年以来，全省及各市相继出台了一系列促进房地产市场发展的政策措施，自住改善型住房需求逐步释放，房地产市场开始回暖，但去库存压力依然很大。

　　榆林销量最少增速下滑80.7%

　　报告称，今年前5个月，陕西省因为4、5月新开工规模明显增加，拉动了房地产投资、土地购置增长，带动了施工进度稍有加快，但竣工速度仍在放缓；商品房销售降幅继续收窄，待售面积增速持续回落，但是企业去库存压力依然很大；销售回升带动定金及预收款和个人按揭降幅收窄，但房地产开发企业到位资金仍趋于紧张。

　　前5个月，陕西省房地产开发投资持续回升，共完成投资763.64亿元，同比增长4.3%，投资增速连续两个月回升。同时，房屋施工和新开工速度持续提高，房屋施工面积17178.35万平方米，同比增长12.5%。房屋新开工面积1434.01万平方米，同比增长14.7%。

　　从商品房销售情况来看，1-5月销售面积766.71万平方米，同比下降9.3%。销售额398.98亿元，下降13.3%，降幅比1-4月收窄2个百分点；其中，住宅销售额340.22亿元，下降13.5%，降幅1-4月收窄2.4个百分点。

　　值得注意的是，1-5月陕西省各地市商品房销售面积中，同比上涨的只有咸阳、渭南、安康、商洛，增速分别为0.2%、1.4%、1.3%、4.2%，其余地市销售均下滑。其中，西安市销售面积450.91万平方米，下滑8.5%，占全省比重58.8%。销量最少并且下降最严重的是榆林市，销售面积仅有4.91万平方米，增速下滑高达80.7%。下滑排在第二位的是铜川市，销售面积5.36万平方米，下滑39.3%。

　　个人按揭贷款降幅持续收窄

　　从房地产土地购置面积来看，1-5月全省土地购置面积131.25万平方米，同比增长116.2%，增速比1-4月提高27.4个百分点，增速较大的主要原因是陕西省今年以来新入库企业126家，新增土地购置面积86.75万平方米，占土地购置面积的66.1%，拉动土地购置同比增长。1-5月该省土地成交价款39.15亿元，同比增长138.1%，增速比1-4月回落97.7个百分点。土地购置面积增速提高而土地成交价款增速回落的原因，是土地价格的降低。3、4月新增企业所购得的土地价格较高，而5月份新增企业中有大宗购地的企业所购得的土地价格偏低，1-5月比1-4月每平方米价格低368元，导致土地成交价款和土地购置面积波动趋势相反。

　　从房地产开发资金方面来看，1-5月房地产开发企业到位资金1008.98亿元，同比增长9.5%，增速比1-4月提高3.2个百分点。在其他资金中，定金及预收款185.49亿元，同比下降18.8%，比1-4月降幅收窄5.1个百分点，占比55.7%；个人按揭贷款95.49亿元，下降1.3%，比1-4月降幅收窄4.8个百分点，占比28.7%。随着商品房销售有所好转，定金及预付资金和个人按揭降幅比1-4月进一步收窄。

　　全省消化库存平均需21.5个月

　　前5个月虽然现房销售降幅扩大，但由于竣工速度减缓和上年基数较大的影响，5月末商品房待售面积增速持续回落。全省5月末商品房待售面积524.78万平方米，同比增长15.8%，增速是2012年以来最低点。

　　今年5月底全省商品房待售面积为524.78万平方米，虽然比2014年底下降14.33万平方米，但房地产企业去库存化的压力依然存在。其中，住宅待售面积达373.5万平方米，占全部待售面积的71.2%，如果按照今年1-5月现房销售月平均水平估算，全省商品住宅待售面积需消化库存的时间为21.5个月，其中西安为23.2个月，接近2年；榆林的住宅消化库存的时间最长，为396个月。

　　此外，其他各城市住宅待售消化月份分别为：铜川87.2个月、宝鸡26.3个月、咸阳13.3个月、渭南16.6个月、延安22.9个月、汉中32.1个月、安康5.4个月、商洛7.8个月。

　　住宅待售消化月份数是怎样计算出来的？省统计局解释称，住宅待售面积除以平均每个月的现房销售面积，就得出当地的库存消化时间。

　　能源经济衰退致榆林库存大

　　“396个月，不会是把小数点掉了吧？”陕西经典派商业地产管理公司总经理朱林说，西安住宅库存消化时间符合市场实际情况，虽然库存压力不小，但基本在可控范围内，“之前只知道榆林楼市的库存量很大，但396个月，也就是33年，这太惊人了！”他说。

　　西安一家房地产销售代理公司的负责人介绍，近几天他们正在制作一份有关陕北房地产市场的调研报告，榆林的库存统计如果的确是33年，“那太不可思议了，估计大部分有意向进军榆林市场的开发商会重新考虑的。”

　　朱林表示，2009年以后，鄂尔多斯、榆林等依靠能源经济膨胀起来的楼市，因为能源经济的衰退、外来投资和投机需求的撤场而迅速衰退。

　　城市地产运营专家王建红告诉记者，因为炒房客的离开，榆林不少楼盘在建好以后无人问津。还有一些原本投资了多套房产的人，也把手里的房子拿出来挂牌到二手房市场，“他们从购买者变成了供给者，一时间导致市场上的存量房大增。”

　　对于榆林消化库存达到33年的数据，另有不愿透露姓名的业内人士猜测，不排除包括部分炒房客留下的二手房源与新房库存叠加后所致。

　　符合保障房政策的商品房可转为公租房

　　报告称，尽管今年以来国家和地方出台一系列房地产调控政策，但有一定的滞后性，尤其对西安这样的二线城市，以及我省其他处于三、四线城市的市区来说，政策效果还有待进一步观察。

　　随着房地产市场的逐步回暖，以及人们收入增长后对生活品质要求的进一步提升，优质住房仍然具有一定的稀缺性，需求也将稳步增长。

　　报告建议，在待售面积比较高、同比增速比较快的市、县(区)，应协调房地产开发经营企业，通过长期租赁和回购方式将待售多年、符合保障房政策的商品房，转为公租房租给中低收入人群。同时，根据国家政策和当地实际，提高棚户区改造货币化安置的比重。这样，既可以解决房地产企业商品房闲置问题，减轻去库存化的压力和盘活资金，又可以降低保障房的建设和管理成本。同时，也可以在国家相关法律政策许可的范围内，通过适当下调税收比例、减低手续费、贴息贷款等方式，刺激和鼓励刚需和改善性住房需求。(记者 刘百稳 李程)