西安商业存量8年能卖完 回报率低于5%需谨慎投资
一铺养三代，曾为人津津乐道。但据了解，现在不少铺子却面临人气不足、租金下降的困境。特别是按照最新数据统计，西安商业存量的去化周期已达8年。那么，投资商铺到底还划算吗？
市场
有小区底商租金回报低至3%，人气不旺空置多
最近，手里有闲钱的曹勇到处打听想投资一套商铺。因为家住西安浐灞，所以不希望铺子离得太远，可看了几处都不满意。“主要是租金不高。”曹勇说，投几十万、甚至上百万在里头，收益居然和定期存款差不多。
8月21日下午，华商报记者来到曹勇看过的其中一个项目了解——这是一个位于浐河沿岸的住宅小区，已交房5年，临街有多套底层商铺出售。据销售人员介绍，最小面积90㎡，均价在25000元/㎡。从现场情况看，商铺多已完工，部分已投入使用。表面看，升值空间还不错。“你不要光看售价涨。”一家孕婴用品店主提醒，这周围的租金并不理想，“一个月每平方米也就40-60元，比前年还降了。”
与该小区一河之隔的另一新建楼盘，虽然商铺售价略低，人气却不旺。该项目门前大约七八百米长的底商中，只有约一半开门营业，不少紧锁的大门上都贴着“转让”字样。一家经营石材的店主说，主要是客流不足，“这不，旁边的便利店前两天刚停业。”
南三环部分商铺也存在类似情形。华商报记者在雁环路某楼盘看到，尽管住宅已入住两年多，但三层底商大部分还处于空置状态，部分“招租”广告已显得破旧。
西安某知名房企商业负责人告诉华商报记者，目前西安的商铺投资市场整体不容乐观。据他们调研，地段较好的商铺，租价同比去年有大约5%的增长；部分非核心区域的铺面，租金不涨反跌。如果商铺成交价在15000-20000元/㎡，每平米月租五六十元的话，“租金回报就只有3%-4%。”
现状
西安商业存量接近750万㎡，平均回报率近6%
“近年一些商铺的回报率越来越低。”未央路上一家中介负责人表示，因为成交价格一直处于高位，部分人气不足的商铺回报率已低至4%以下。
据美城机构监测，目前西安商铺的成交均价为25000元/㎡左右，商铺的租金平均在120元/月/㎡，按此回报率接近6%。美城机构首席市场分析师严九远分析，买铺投资的客户分为长线出租和短线转售两类。大部分客户是长线出租。一年下来，在商铺租赁市场上累积了大量新增供应，定位又差不多，势必造成小范围的恶性争客，再加上周边客流不足，因此租金水平或许并不理想。
事实上，拉低回报率的另一重要原因，就是西安的商业存量在攀升。据克而瑞西安机构统计，虽然7月份商业成交量扭转了近4个月连续下滑的局面，但新增供应不减，整体存量已接近750万㎡。如果按近一年的月均销量，大约是7.6万㎡来测算，得到的去化周期超过98个月，差不多要8年多的时间才能卖完。
“商业面积的扩容已经达到了人均商业面积的警戒线。”有业内人士表示，不算已经销售并投入使用的商业面积。仅用750万㎡的存量计，对比西安626.44万（截至2014年底统计局数字）的城镇常住人口，人均商业面积已接近1.2㎡，而发达国家的人均商业面积标准警戒线正是1.2㎡。
算账
租金回报率低至5%以下就不划算了
上涨的物价让很多人觉得自己的存款在缩水，但是在住宅市场倾向自住又没有更好投资渠道的情况下，还是有不少人把目光投向了商铺。
西安市民黄女士告诉华商报记者，看着物价上涨、货币又在贬值，如果不做点投资，现在存的这点钱会离孩子将来成长和教育需要的费用越来越远。“目前看来，房子还是比较保值的，但投资商铺的话，又不知道会不会亏？回报率达到多少才值得投资？”
针对黄女士的疑问，严九远表示，计算投资回报率最简单的公式就是（月租金×12个月）÷总价。据西安平均6%的回报率测算，相比股票等其他投资渠道的风险，这个回报率还是比较稳妥的，毕竟除了租金收益，还有一份不动产资产。“但这个回报率恰恰是一个平衡点，低至5%以下就不划算了。如果想一铺养三代的话，回报率必须达到8%以上。”
陕西经典派商业地产管理有限公司董事长朱林说，除了计算回报率，投资商铺还要关注地段和成长性。首先，投资的方向不能离开政府规划的“指挥棒”，要看商铺是否处于人口导入期和消费导入期。举例来说，如果某个区域人都住满了，再投资商铺成长性就差了；但如果附近小区的入住率常年不高，商铺的经营也很成问题。所以，买商铺以“不生不熟”的地段为宜。其次，要对比区域内人口和商铺的供应量，商铺扎堆利润就低、租金也会受牵连。一般来说，社区型商铺的供应量，人均1㎡比较合适。
RET睿翼德机构建议，投资社区型商铺，还应留意业主的消费能力以及道路宽度，俗话说：“宽街无闹市”，通行标准是道路宽度在23米左右较为理想。
提个醒
投资商铺应警惕“假卖房真融资”
“商铺投资，也存在金融投资的风险。”严九远说，比如：市面上个别“假卖房真融资”的商铺。据介绍，这种商铺在销售中会以两种姿态出现：一是在购买时证件不全，与购房者签署一份协议，承诺几年后交付，最终因种种原因交不了房，只按照法律相关规定退还本金，开发商在期间白白挪用了房款；二是一直宣称商铺在建，并承诺售后返租、高额回报，回报率高达10%，甚至15%以上，购买后遥遥无期，能追回本金就算不错了。
华商报记者了解到，这两类商铺所引发的纠纷，在过往的西安市场上时有发生，不少也被媒体报道过，购房者应当予以警惕。
华商报记者 李程 文/图
编辑：白玫