西安各区域成本价起底 城西房价最低5000元/㎡
上海易居房地产研究院日前评出全国10大买房最划算城市，分别是：厦门、大连、苏州、青岛、昆明、武汉、成都、重庆、哈尔滨、西安。而将西安纳入买房最划算城市的理由是，新建住宅均价6914元/㎡，交通、教育、环境等方面都不错，升值空间不小。那么，西安的成本价到底是多少？现在买房是否划算？华商报记者实地考察，多方采访，将各区域成本房价为你一一起底。
成本房价咋算出？
房价点评网西安首席市场分析师徐亚林说，房价中的成本部分主要由三方面构成：
一是土地成本，大约占总价格的28%-33%，即：楼面地价[土地单价(每亩)÷666.667㎡÷容积率]+契税和手续费用。
二是建安成本，大约占总价格25%—30%。近年来，建安成本中的水泥、钢铁等材料费用有所下调，但人工费用却在上涨，可以说是两相抵消。
三是各项税费，在房价中占比25%左右。这部分成本最为繁杂，既包括名目繁多的税费，还有管理和资金成本，及前期工程费用等等。
浐灞
早拿地者定价弹性大 成本价测算：5200元/㎡左右
浐灞以环境取胜，土地供应充足。因传统工业区搬迁成本不高，出让地块的体量不菲，外埠和本土房企纷纷在此拿地，成百上千亩的大型社区集中。
据房价点评网测算，目前浐灞的商品房销售均价为6242元/㎡。楼面地价大致在1200元/ 左右，加上2500元/㎡左右的建安费用，1500元/㎡左右的税费、前期工程费、政府配套费、手续费、财务和管理费等等，房价中的成本部分在5200元 /㎡左右。按此计，6242元/㎡的房价中毛利近17%，但陕西广福置业销售公司总经理李燕军指出，这只是前期预估费用。考虑到后期实际产生的税费、营销费用等，以及土地、建安费用的提高，开发商的净利润还会进一步缩减。以紫薇·花园洲、高科·绿水东城、恒大御景等区域标杆楼盘为例，销售起价都在6000 元/㎡内，有的已经逼近成本底线，有的也仅仅保证微利销售。
据了解，浐灞生态区在十年前初创，当时地价还有过不足30万/亩的情况。“现在拿地动辄超过300万/亩，甚至有的地块需要四五百万/亩。”中华房屋土地开发集团公司营销总监冯越介绍，拿地早的项目，地价有优势，定价弹性也比较大。以2006年入市的某千亩体量楼盘为例，最初开盘时不到3000 元/㎡，分期销售的过程中，伴随市场变化价格起起落落，今年5000元/㎡的最低报价甚至低于2010年时的5800元/㎡。冯越认为，早拿地的楼盘，增加最多的是资金成本，还有新加入的报建费用，但土地成本还是会小于新进驻开发商。
城西
价值洼地利弊交加 成本价测算：5000元/㎡左右
西安楼市的格局中，过去城西总给人改造迟缓、发展慢的印象，购房群体也以地缘客户为主。大兴新区、沣东新城两大新兴板块的崛起，吸引了华润、天朗、万科、保利、经发、阳光城等标杆房企入驻，区域价值随之水涨船高。
房价点评网认为，城西区的土地供应多在三环周边，楼面地价在1000元/㎡左右，称得上是土地市场的价值洼地。按此计算，1000元/㎡的楼面地价+2500元/㎡左右的建安费用+1500元/ 左右的其他税费，成本房价应在5000元/㎡左右。按照该区6605元/㎡的商品房均价核算，毛利润约24%。
“城西房价中有八成左右是成本。”陕西恒天置业发展有限公司营销总监梁刚指出，毛利看起来有两成，但在近一年中，区内不少项目的售价已逼近底线。造成开发利润持续缩减的原因，是土地成本上升，如：2008年至今，城西区地价从不足200万/亩，涨至目前的超400万/亩。税收、行政费用的持续增加也不容忽视，以配套费为例，2010年前大约是150元/㎡，现在已涨至240元/㎡。
另外，拿6605元/ 的成交均价来说，基本上大牌楼盘才能实现或超过此价格，很多议价空间较弱的中小项目，往往只能以不足6000元/㎡的价格销售。梁刚说，城西地价虽不是全市最高，却由于房价的洼地效应，导致开发净利润难言乐观。
城南
三环外利润大幅缩减 成本价测算：5350元/㎡左右
“随着城市骨架的拉大，我们买的房子其实离传统市中心越来越远。”全力行副总经理聂海峰说，城南起步较早，发展到今天，三环内基本上已经饱和。
现在在城南买房，70%都在南三环外，因此，城南房价里，三环以外占主导。据房价点评网数据，目前城南的楼面地价在1350元/㎡左右——该价格也是城南土地供应最集中的南三环外、航天及大学城等片区的大致水平。加上2500元/㎡左右的建安费用及1500元/ 左右的其他税费，房价中的成本部分在5350元/㎡。
该区商品房7428元/㎡的均价，实际上是被三环内部分8000元/㎡以上高价楼盘拉高的。在新项目密集的三环外区域，大华曲江公园世家、联盟新城、中铁尚都城等商品房均价不过6500元/㎡左右，照此计算，毛利润不过20%上下。资深地产策划人李健说，城南楼盘的议价空间虽然较强，但地价和税费不菲，开发获利并不丰厚。
城北
供应集中在凤三以北 成本价测算：5400元/㎡
城北由于近年来品牌房企的入驻，带动了这一片区的中端住宅市场的发展。
房价点评网数据显示，目前城北区土地供应主要在凤城三路以北区域，依靠市政府带动，其土地楼面地价较高，在1400元/㎡左右。华远锦悦(商业)，土地成交楼面地价2388元/㎡；开元第一城，土地成交楼面地价1439元/㎡；国金华府，土地成交楼面地价1505元/㎡。
城北的房屋成本究竟达到多少才算合理？按房价点评网的测算，目前西安城北的商品房均价是6627元/平方米。按楼面地价1400元/㎡算起，加上2500元/㎡左右的建安费用、1500元/㎡左右的税费和管理费等等，则房价的成本价格应在5400元/㎡左右。但陕西经典派机构总经理朱林认为，商品房的上市交易与楼盘所处的地段、配套以及市场的供需关系有关，前期的推广宣传过程中，还会增加一些不可预估的费用，开发商开发商品的成本还会增加。
高新
外围开发，拉低整体价格 成本价测算：5370元/㎡
房价点评网数据显示，西安高新区国宾中央区，土地成交楼面地价1378元/㎡；龙城铭园国际社区，土地成交楼面地价1967元/㎡。目前高新区的土地供应主要为高新二期，高新一期基本无土地资源可供应；随着高新一期成功发展，高新二期政策利好，导致土地楼面地价较高，三环周边在1300元/㎡左右。
以房价点评网测算的高新区商品房8526/平方米的销售均价为例。楼面地价以三环周边1300元/㎡来核算，加上土地交易税费70元/㎡(契税、手续费)；建安费用2500元/㎡；相关手续费用100元/㎡左右；配套费用200元/㎡(教育、配电、自来水管道、绿化费用等政府规定收费)。再加上相关营销推广费用、行政管理以及人员工资等费用约1200元，成本大致在5370元/㎡之间。如果个别开发商采取一些新技术或者新材料的话，成本可能还会升高。
陕西省房地产研究会会长王圣学分析认为，在房价的区域化表现中，土地价格是一个主要的因素。高新区的房价目前之所以呈现区块化差异，一方面是缘于当前西安楼市整体处于下行趋势和市场的观望情绪；另一方面，则是高新区范围的扩大、尤其是高新区边缘区域的开发，使得一大批低价房源出现，从总体上拉低了高新区范围的房价。
曲江
追求品质增加成本 成本价测算：5800元/㎡
曲江新区自规划建设至今，凭借优美的居住环境等优势，成为西安高端住宅的“翘楚”。
房价点评网的数据显示，金辉世界城，土地成交楼面地价1823元/㎡；曲江保利·春天里，土地成交楼面地价1509元/㎡。目前曲江区土地供应主要为曲江二期，随着曲江一期成功发展，曲江二期土地楼面地价在1800元/㎡左右，成为全市土地楼面地价最高区域。
按此数据，以曲江遗址公园附近某楼盘为例，8000元/平方米的销售均价、二期土地楼面地价1800元/平方米核算，再加上2500元/㎡左右的建安费用、1500元/ 左右的税费和管理费等等，则房价中的成本部分应在5800元/㎡左右。另据华商报记者了解，保利·春天里，天地源·曲江香都等曲江多个项目的成交均价都在每平方米6000多，基本以底价销售。
“曲江和高新一直都是改善型和投资客想要置业的高地。”独立地产评论人李连源表示，不论是高层还是平层，其实建安成本都还算比较透明，各大区域也基本持平，房价间的悬殊，主要是开发商追求房屋的品质，在开发过程中新材料的使用和科技成分的增加。这些改动无形中会增加房屋的开发成本。
本组稿件由华商报记者 李程 实习记者 郭继涛 采写