无宅基使用证的祖遗宅基能否互换？

张甲与张乙系同宗兄弟，祖居相邻，张甲居南，张乙居北，双方均无宅基使用证。张乙家大房侵占张甲家20公分，两家的东西界墙，张乙家也侵占了张甲家部分宅基。后因厨房排水问题，张甲与张乙发生纠纷。后双方都有意调解，张乙拿出的和解方案中要求张甲从张乙家厨房外墙让出一米五，张乙把自己大房及界墙侵占张甲的部分让出来。甲乙双方是否有权就其所占有的没有宅基使用证的祖宅进行互换？

根据陕西省国土资源厅关于贯彻国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》的实施办法第四条规定：农村宅基地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵占、买卖或以其他形式非法转让。而且我国《土地法》第12条规定，依法改变土地权属的，应当办理变更登记手续；第82条又规定，不办理土地变更登记的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令其限期办理。私自签订协议交换宅基地的行为应视为以其他形式非法转让土地，违反了法律的规定。这些规定遵守不动产物权变更的公示、公信原则。可见，土地所有权、使用权的转移不经变更登记，不具有法律效力，即不仅不能以其权利变更对抗第三人，而且在当事人之间也不发生权利变更的后果。

可见，此民事权利的行使是需要行政权利的介入。本案张甲与张乙有意互换宅基地，但双方均无宅基使用证，虽然达成合意，但是未经登记并没有产生物权变动的法律效力。当事人自愿订立的涉及不动产物权变更方面的合同，除了必须依照诚实信用的原则正确、完全地行使权利和履行义务，不得滥用权利、违反义务之外，还应当遵守物权法中的物权公示原则，即物权的变动应当在国家法定机关登记，以此才能产生当事人想要的变更结果并可对抗第三人。本案涉及所互换的两块宅基地，虽然都是祖遗宅基，甲乙双方均具有相应的支配处置其宅基地的权利，但其中不包括互换或出让给他人，因为集体所有土地的变更必须经行政主管部门批准，县级以上土地部门是变更土地的唯一有权部门，土地的占有人是无权私自进行交换的，故张甲和张乙应由去当地人民政府土地行政主管部门办理宅基使用证,然后再进行变更登记。

（作者：蓝田县人民检察院  方蕊  编辑：贺军）