小区业主权益受侵害很普遍 业委会成立难全国普遍

　　业主大会为什么难成立?全国其他城市情况怎样?该如何改变这一现状?

　　华商报连日来关注新的《西安市物业管理条例》实施情况，重点是西安小区成立业主大会的进展。系列报道引起了中国人民大学公共政策研究院和谐社区发展中心的关注，日前，该中心工作人员专门来到西安，走访小区成立业主大会的进展，并与华商报取得联系，希望为西安的小区提供政策咨询和维权指导。

　　>>现状：小区业主权益受侵害很普遍

　　“从2003年起，我们就一直在关注小区业主权益被侵害的问题。”和谐社区发展中心理事王海向华商报记者介绍，该中心前身是中国人民大学制度分析与公共政策研究中心社区治理课题组，以研究社区、服务社区、促进社区和谐为宗旨，由来自中国人民大学、中国社会科学院等大学科研机构的50多位教授、专家、社区实践者组成。

　　王海说，课题组当时调研了300多个小区，发现都存在不同程度的侵犯业主权益的问题。这一问题近年来虽有所改变，但业主被侵权的情况仍时有发生。这主要就在于业主没有自己的组织，这既有历史原因，也有现实原因。

　　王海说，我国以前是计划经济，历史沿革的因素，国有资产神圣不可侵犯，制定法律会首先考虑企业的利益，因而在制度设计上有大量对消费者不利的问题。

　　>>观点：小区车库应归业主所有

　　“再比如小区的停车位。”王海说，车位作为小区的配套设施，要么应当是小区共有配套设施，要么应当是小区业主私人配套，而不应出现由第三方垄断的情况。从物权角度讲，住宅是主物，车位是从物，从物应随着主物的转移而转移，“车位要么应该是全体业主的，要么应该是某一个业主的”。

　　他表示，从建造成本上也是这个道理，地下车库是利用房屋地基建造的，根据商品房价格管理办法，地基的成本已包含在商品房价格的构成里面了，因而利用地基及其土地使用权建造的车库，应属于全体业主共有，业主可以有偿使用，但车库收入应当归全体业主所有。

　　>>数据：业委会能有效运转的不足5%

　　“有业委会的小区不多，据我们调查，成立后能有效运转的不足百分之五。”王海说，这在全国都是普遍现象。北、上、广、深的情况要好一些，上海的对外宣传数据最高，成立业委会的小区已达80%，这与政府强力推行有很大关系。其他城市有20%~30%的小区有业委会就不错了。但即便是这样的数字也是有水分的，王海解释，这是因为一些小区的业委会根本不能代表广大业主，还有一些小区的业委会无法正常运转。

　　截至2016年4月，西安市共有物业管理住宅小区2246个，但备案的业委会仅有231个，占小区总量的10%多一点。对于这一数据，王海说“很正常”。

　　>>支招：要让业主知道哪些权益被侵害

　　对于业委会成立难的原因，王海认为，小区每年本应属于业主的共有收益是很大一笔数字，这部分收益被物业长期侵占，而建设单位和前期物业一般都有关系，因而在成立业主大会时百般阻挠，还会去收买基层政府官员。“有些地方政府不积极，是不愿放弃灰色收入”。同时也有业主的因素，业主间互相不熟悉，不好沟通。而牵头组织的业主也要具备一定素质，比如有热心、有耐心、懂政策。要解决这一问题，首先要让业主知道自己有哪些权益被侵害了，“业主不知道，就没法站出来团结起来”。再就是现在有法不依，物业的乱象说到底是腐败，如果基层部门依法办事，协助小区成立业主大会，就不会这么难。

　　王海表示，他们已关注到西安小区成立业主大会的现状，并了解到业主们维权的迫切愿望，愿意和华商报合作，长期为想要成立业主大会的小区提供政策咨询和维权指导。 华商报记者杜鹃

编辑：靳聪