截至2013年，我国城镇居民人均住房面积32.7平方米。该数据反映了以下三方面的动向：一是我国人均住房面积水平已经不低；二是存量房居住功能、更新改造潜力较大；三是“十三五”时期，旧房改造市场有可能成为房地产业向服务业拓展并发挥互联网作用的新市场。同时，旧房改造也将影响新房开发、库存消化、扩大住房消费、开发商转型服务商等诸多关系。
城镇旧房改造需求旺盛
据统计，2013年上海市各类居住房屋已超过5.6亿平方米，其中老旧住宅约占2.2亿平方米，这些房屋由于各种原因，其结构、设施均存在不同程度缺陷，有的设施老化，有的跑冒漏滴，甚至影响居住安全。我们做过调查，1980年前，北京建成的房屋无法满足北京地区抗震设防标准，而且没有节能措施，配套设施老化。综合看，我国城镇旧房改造潜在和现实需求巨大。
城镇旧房改造需求市场规模较大
截至2013年，按照国家统计局抽样调查的数据，我国城镇居民人均住房面积32.7平方米，同期，我国城镇常住居民人口约为7.3亿，据此计算，我国城镇约有存量住宅面积240亿平方米。2010 2013年期间，我国共销售商品住宅面积合计为85亿平方米，约占城镇存量住宅面积的1/3，2/3左右的存量住宅建于2000年以前，或多或少都需要进行品质改善。我们假定每平方米居住品质提升成本为100元，那么存量住宅品质提升市场空间约1.5万亿元。
居民扩大消费需寻找新目标
据了解，虽然今年3月以来，国家采取了一系列稳定住房消费的政策，上半年全国房地产出现回暖迹象，1 6月份，全国商品房销售面积50264万平方米，同比增长3.9%，其中，住宅销售面积增长4.5%，以深圳为代表的一线城市住房交易成交活跃。但从趋势分析，在人口结构变化、住宅供求关系转变以及家庭住房消费动力不足等因素的综合作用下，未来我国住房消增长仍将呈趋势性放缓。
有效引导家庭有序改造旧房
城镇旧房改造是一项系统工程，需要激发家庭自主改造积极性。如果业主自身没有改造积极性，那么政府引导行为容易受到抵触。在住宅区每栋楼房里，每家每户经济条件、生活习惯都不同，强行推进楼房改造，容易发生纠纷。即使就单户家庭而言，为改善居住品质进行的装修升级改装，也会给邻居的正常作息带来不便。特别是在老旧楼房增装电梯，低层住户可能认为不需要而不愿承担相关费用，这需要政府耐心解释、社区沟通与业主之间费用分摊的合理计算和设计。
有效发挥互联网作用更新改造
当前的存量房升级改造不仅仅是传统的装修，还涉及大量的互联网技术升级。目前，金螳螂已专门成立金螳螂苏州 电子商务有限公司，将改善型住房作为主要市场，升级为O2O平台；浙江亚厦从智能家装入手，为用户提供简单、透明、省钱、省心、放心以及产业链全覆盖的家装定制线上线下一体化平台；土巴兔以互联网技术为核心，瞄准改善型住房，为消费者提供一整套自主设计装修方案。
创新旧房改造模式
旧房改造与原住户的日常生活必然存在冲突。如何将这种冲突降低到最小，需要认真研究。一种办法是业委会可以寻找施工方，一种办法是政府统一招标，一种办法是业主自行选择，关键是要因地制宜，与服务业等配套很好地结合起来，使改造后的旧房功能全、性能好，能符合时代发展特点和新的生活方式。（来源：中国建设报）
责任编辑/张维
