一线城市房租普涨西安却降价 业内：缺乏大涨基础

　　这两天，主营房产中介业务的我爱我家副总裁胡景晖因有关“长租公寓一味满足资本胃口，加剧租房价格上涨”的言论而引来不小争议。尤其是，近期北京房租价格上涨，引来消费者极大关注。那么，资本对房租推力有多大？

　　 炮轰长租公寓推高房租后

　　 胡景晖宣布辞职

　　上周末，我爱我家副总裁胡景晖在朋友圈宣布辞职。8月17日，胡景晖表示，以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商，为了扩大规模，以高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源，人为抬高收房价格，而且这些长租公寓重装修、N+1出租模式加剧了租房价格上涨。

　　随后，我爱我家声明称，导致近期房租上涨的原因是多样的，供需矛盾、人口对租住品质需求提升、传统暑期旺季等是近两个月房租上涨的重要原因。自如方面也声明称，长租公寓不具备影响操作整个租赁市场的能力。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，租赁企业特别是长租公寓，把一些中低端租赁房源收购之后做升级改造，变成了中高端房源，所以租金有一个明显上行。

　　克而瑞机构认为，相比传统民居，长租公寓价格透明、配套完善、装潢精致，当然，价格也相对更高。不仅如此，价格不菲的长租公寓，也在无形中抬高了普通业主的心理预期。就此来看，长租公寓大量入市的确对房租上涨起到了推动作用，但光凭几家运营商还不具备操纵房租市场的能力。

　　 　西安长租公寓占比少

　　 对房租影响相对有限

　　在西安市场上，长租公寓等新兴租赁模式也在迅速崛起。华商报记者了解到，长租公寓的房源有以下几种来源：开发商和房地产运营商的长租公寓，多来源于商业用房、酒店或开发商手中闲置房产，经统一装修改造，为租客提供社区化服务。另一种则是分散经营，多是从个人房东处获取房源，经过重新装修后再行出租，主要赚取租金差。

　　除了以房屋托管名义找个人房东收房，公寓运营商也会通过中介来找房，“这不可避免就会提高拿房成本。”文艺路一家房产中介的负责人表示，比如一套对外挂牌1500元每月的房子，运营商通过中介公司收购以后，除了给房东的租金，还要承担中介费用，加上装修、后期管理等成本，有可能对外租2000元也不赚钱。所以长租公寓更突出服务和品牌，淡化价位。

　　据了解，在西安城北、城南和高新等租房市场规模较大的区域，不少运营中的长租公寓，月租价格的确要比周边普通租房贵20%左右。西安经纪人协会会长邵涛认为，西安市场上的长租公寓、托管房源虽然发展迅速，但占比仍然不到全部租赁房源的5%，因此对整体房租的影响有限。西安仍然属于一个以散租为主的市场。所以，现阶段决定房租价值的主要因素是供需，而不是资本。在这样的市场环境下，学区房、地铁房可以靠着地段获得更为可观的租金。

　　 　一线城市房租普涨

　　 西安房租同比却下跌0.79%

　　在中国房地产测评中心监测的35个城市中，7月有10个城市7月份租赁价格指数环比上涨，四个一线城市全部在内。同比方面，深圳、北京租金价格指数已持续19个月上涨。西安7月份租赁价格指数环比上涨0.04%，不过同比却下跌0.79%。

　　赵利伟在西安从事房产中介多年。他告诉华商报记者，最近一年西安房租整体变化有限，虽然有所上涨，但涨幅远不及房价。他说，其实租赁市场的随意性要强于买卖市场，不少房东为了尽快把房子租出去，涨房租的意愿并不强烈。尤其是在近期二手房交易有所降温，房源挂牌时间变长的环境下，很多房东又开始倾向于将卖不出去的房子先租着，这可能也是影响房租出现反转的原因之一。

　　中信证券报告显示，房租上涨既有供需作用的因素，也有广义物价上升的信号。在房价高企的背景下，房租价格上涨可能也是为了寻求租售比的回归。

　　“西安房租缺乏大涨基础。”邵涛表示，虽然因为房价上涨推高了租售比，导致房东对于房租的预期应该是走高的。但是考虑到西安存量房的规模很大，市场并不缺房子，所以很难像北京那样对房租形成明显助推。

　　不过，也有分析人士提醒，资本对长租公寓市场的加持作用显而易见。像自如、蛋壳公寓等长租公寓运营商都是在资本注入后开启规模战，并正在向一二线城市加速布局。大量资本进入的多是存量改造，而存量改造本身并不新增供应，只是通过升级或分割获得投资溢价，这种模式可能会出现局部区域的市场垄断，并影响普通租赁住的定价预期。因此，在资本可能占据一定规模的前提下，对于房租的影响需要持续关注。 华商报记者 李程

编辑:钱江