承诺拆旧楼却不拆 欧亚大厦新楼业主办不下房产证

2009年1月，欧亚大厦竣工验收。8年过去了，因省红十字会下属的西安备灾救灾中心拒绝按“保拆协议”拆除相邻的旧建筑，导致欧亚大厦消防验收无法通过，约200户业主迟迟拿不到房产证。

经过多起诉讼，省红十字会及其下属的西安备灾救灾中心被终审判决自行拆除临街的5层楼房及院内6层楼房。可时至今日，两栋楼依然未拆。

>>记者走访

旧楼新楼“背靠背”

消防验收不过关

欧亚大厦位于未央路123号，凤城一路、二路之间，所处地段极为繁华。

2009年前后，齐媛(化名)买下了大厦B座的一套房产，“当时在售楼部，我看到五证齐全就买了，根本没想到消防过不了关。”后来，围绕着房产证何时能办，业主们多次找大厦的开发商陕西欧亚达房地产开发有限公司，“两三年前吧，我们从开发商那里才知道房产证办不下来是前后楼太近，没办法通过消防验收。”

齐媛所说的“前后楼”，指的是大厦和西侧临街的一幢5层旧楼。

2月14日上午，华商报记者在现场看到，5层旧楼紧临未央路，一、二、三层均已出租，至少有10家商户入驻，四、五层系省红十字会办公场所。而欧亚大厦地上25层，其中1至4层为办公用房，5层以上为住宅。两幢楼的间距目测只有2米左右，大厦5层的阳台几乎与旧楼挨在一起。

除了5层临街旧楼，大厦北侧还有一幢6层旧住宅楼，在省红十字会院内，大厦与旧住宅楼间距目测6米左右。

记者了解到，2013年4月，西安市公安消防支队对欧亚大厦作出了消防验收不合格的意见，13项问题中最核心的是“该建筑与北侧和西侧相邻建筑的防火间距不足9米，不符合《高层民用建筑设计防火规范》第4.2.1条。”

>>开发商

签订保拆协议书后欧亚大厦项目立项

两幢旧楼的存在成了大厦消防无法通过验收的关键，那么建设在后的欧亚大厦当初是怎么立项的呢?

记者找到开发商欧亚达公司，近两百平方米的办公场所凌乱不堪，不少办公设备堆在房间里积满灰尘，只有办公室主任钱先生一人。据他介绍，包括安置的省红十字会旧住宅楼的住户，大厦业主共210户，“业主办不下房产证，我们公司也是受害者。”

据了解，欧亚达公司已经在2015年3月诉诸法院，去年11月，西安中院也做出了终审判决。

判决显示，2004年上半年，省红十字会与陕西南海苑建筑工程有限公司签订《“陕西省红十字会及中国造血干细胞捐献者资料库陕西管理中心综合实验楼”工程联建合同》。2005年11月，西安备灾救灾中心提出立项申请，同年12月，该中心与经开区管委会规划局签订《保拆协议书》，载明因该中心已建建筑物风格、形式已严重影响该地段的城市总体形象，在满足城市总体规划及区域控规前提下，该中心对该宗地重新规划设计，并自愿拆除院内已有建筑。

2006年1月，经开区管委会同意对欧亚大厦项目立项。同年3月，西安备灾救灾中心向经开区管委会及消防部门上报欧亚大厦总平面图并通过审核。总平面图显示，临街5层单体建筑、院内东北角旧楼(地上6层)均属拆除范围。2006年11月，欧亚大厦开工。2007年6月，省红十字会、陕西南海公司(更名前的南海苑公司)、欧亚达公司签订合同，南海公司将其在联建合同及补充合同中的全部权利、义务转让给欧亚达公司。

旧楼未拆引发系列问题

开发商起诉省红十字会

2009年1月16日，欧亚大厦竣工验收。竣工第5天，经开区规划局就向欧亚达公司、西安备灾救灾中心下发通知，要求尽快拆除临街5层建筑物。此后几个月，规划部门又两次下发通知。之后，欧亚达公司与省红十字会多次磋商，但未能达成一致。

2015年3月，欧亚达公司诉至未央区法院，称大厦竣工半年后，该公司就向省红十字会交付了职工安置房屋，省红十字会应最迟在2010年1月16日前自行拆除院内已有建筑，但省红十字会却不拆除两栋建筑，直接导致消防验收不合格，欧亚大厦二期建设无法实施，一期综合配套无法完成，众业主的房产证无法办理，导致大厦存在消防隐患，请求法院判令省红十字会、西安备灾救灾中心自行拆除两幢旧楼，支付迟延拆除对公司造成的6年房屋租金、联系消防事宜人员的工资共55万元。

>>省红十字会

保拆协议只是为了方便报建

省红十字会称，其与南海苑公司签订的联建合同、补充协议、联建补充合同，以及涉及欧亚达公司在内的三方合同对联建各方的权利、义务约定明确，并未约定其应拆除下属西安备灾救灾中心院内两座建筑作为联建的基本条件。

2007年8月，欧亚达公司就关于该院内宗地暂时过户向其出具的承诺书中明确承诺不对院内、临街房屋及土地有任何占有行为，其与欧亚达公司签订的土地过户协议书也未约定拆除旧房。欧亚达公司诉称的保拆协议书，是南海苑公司当初在办理报建手续时，明确声明仅为方便报建变通而让西安备灾救灾中心出具，该协议书内容并非其真实意思表示，不具有任何效力，更不是双方联建合同的约定内容，没有任何法律约束力。

>>西安备灾救灾中心

保拆协议无效

且与开发商无关

对于欧亚达公司诉称欧亚大厦消防验收不合格系因建筑防火间距不足9米，不符合高层民用建筑设计规范，并致二期项目无法实施，众多业主房产证无法办理等，省红十字会认为，从联建合同约定可见，欧亚达公司负责项目联建范围的各项事宜，项目从报建、设计、施工等任何环节均由欧亚达公司承担，与其无关。

西安备灾救灾中心也辩称，联建合同的主体是欧亚达公司与省红十字会，自己并非联建合同主体。联建合同仅涉及其通过合法征用取得的院内空置场地，并不涉及办公楼及已售给职工的住宅楼之相关权属的处分问题。他们从未向欧亚达公司出具过、承诺过拆除办公楼及已售给职工的住宅楼的相关说明，欧亚达公司明知保拆协议书是办理联建项目报建时，为变通报建要求其盖章出具，并非其真实意思表示，是明显不合法的无效协议。该协议的甲方是西安经开区管委会规划局，该中心是乙方，协议书与欧亚达公司无关。

>>诉讼之路

一审法院：拆除承诺构成立项、联建的基础

审理后，一审法院认为，西安备灾救灾中心作为欧亚大厦项目的申请立项人，与经开区管委会规划部门签订了保拆协议书，系当事人真实意思的表示，应为合法有效。根据规划部门下发的限期拆除建筑物通知及西安备灾救灾中心上报的总平图，可以认定临街5层建筑、院内东北角6层旧楼均属该中心承诺的拆除范围。

“该拆除承诺构成行政主管单位批准项目立项，以及欧亚达公司与省红十字会之间履行联建合同的基础之一。”因此，一审判决省红十字会、西安备灾救灾中心于判决生效30日内自行拆除两栋建筑。

终审判决：要求拆除有据

驳回两被告上诉

一审宣判后，省红十字会、西安备灾救灾中心均提出上诉。

西安中院查明，涉案的6层住宅楼共17套，原为省红十字会以职工集资建房形式建设，房屋所有权为西安备灾救灾中心。2008年3月各住户取得房屋所有权证书。该住宅楼17户中16人已购买欧亚大厦上的房屋，欧亚达公司称已预留一套给剩余一户，价格仍以联建合同约定的980元/平方米为准。

西安中院认为，一系列的联建合同中，西安备灾救灾中心未签字认可，但作为省红十字会下属单位，其在省红十字会指示下履行合同义务，故其认可上述协议，并自愿履行。该中心签订“保拆协议”承诺自愿拆除院内建筑物，该承诺使得项目获得立项。一审认定该承诺构成履行联建合同的基础之一并无不妥。欧亚达公司履行了合同义务，欧亚大厦已建成，院内建筑对大厦消防安全造成隐患、对不能正常办理综合备案及办理房产证产生影响，欧亚达公司要求省红十字会及西安备灾救灾中心拆除院内建筑依法有据。

涉案6层旧楼是省红十字会自筹资金建设，建成后房屋所有权登记在西安备灾救灾中心名下，在签订一系列合同及“保拆协议”时，该房屋的所有权并未发生变化，省红十字会和西安备灾救灾中心承诺拆除并未侵犯楼上住户的合法权益。去年11月，西安中院终审驳回上诉，维持原判。可时至今日，两栋楼依然未拆。

  华商报记者 宁军 摄影 张杰

编辑：张宏敏