1-9月全省房地产市场运行平稳 去库存步伐仍需加快
2016年1-9月,在国内部分热点城市经历了楼市过热、房价上涨、调控出台等“过山车”式发展的同时,我省房地产市场保持了平稳健康发展。房地产开发投资平稳增长,商品房销售市场稳步回暖,房地产企业到位资金加快,土地购置面积持续低位回升。与此同时,商品房待售面积增速虽有回落,但待售总量较上半年和去年全年仍有增加,商品房去库存步伐仍需加快。
一、 1-9 月全省房地产市场主要运行特点
1、房地产开发投资平稳增长
1-9月,全省房地产开发投资1997.18亿元,同比增长11.9%,增速比1-8月回落0.1个百分点(图1)。从全国来看,我省房地产开发投资增速高于全国平均增速6.1个百分,高于西部地区平均增速5.6个点。
分区域来看,铜川、延安、汉中、榆林、商洛房地产开发投资增速比1-8月提高;其他6个市(区)投资增速比1-8月回落,其中西安增长7.5%,增速回落0.6个百分点(表1)。
2、项目新开工和竣工快速推进
1-9月,全省商品房施工面积21217.56万平米,同比增长10.1%,增速比1-8月回落1.2个百分点。其中,新开工面积3376.72万平米,占全部施工面积的比重为15.9%,比1-8月提高2.2个百分点。商品房竣工速度自年初以来呈现快速增长态势,1-9月竣工面积1285.29万平米,同比增长70.4%,增速比1-8月回落34.3个百分点,但仍高于去年全年93.6个百分点。
3、商品住宅销售市场持续向好
商品房销售市场平稳回暖。1-9月全省商品房销售面积2098.27万平方米,同比增长7.9%,增速比1-8月回落0.2个百分点;商品房销售额1149.67亿元,增长9.1%,增速比1-8月高0.4个百分点(图2)。
分用途来看,住宅销售市场持续向好。1-9月全省商品住宅销售面积1954.05万平米,占全省商品房销售面积的93%,同比增长10.9%,比1-8月提高1.5个百分点;商品住宅销售额1035.5亿元,占全省商品房销售额的90.1%,同比增长15.1%,比1-8月提高2.9个百分点。
分区域来看,各市(区)销售增速波动较大。西安商品房销售面积增长12%,铜川增长22.3%,宝鸡增长9.2%,增速比1-8月均有加快;渭南销售面积同比下降25%,商洛同比下降6.8%,降幅比1-8月均有收窄;咸阳等6个市(区)增速比1-8月回落,其中榆林在同期基数影响下销售面积增长62.8%,延安在新区开发带动下销售面积增长35.8%,均保持较高区间。
4、商品房待售面积增速回落
在商品房销售回暖推动下,全省商品房待售面积增速大幅回落。9月末商品房待售面积766.34万平米,比8月末减少16.25万平米;待售面积同比增长33.7%,比8月末回落15个百分点,达到今年以来的最大降幅(图3)。其中,住宅待售面积476.59万平米,同比增长24.9%,增速比8月末回落5.4个百分点。
分区域来看,宝鸡、咸阳、汉中待售面积总量比8月末略有增加,其余8个市(区)待售面积减少(表2)。
5、企业到位资金加快,土地购置市场低位回升
1-9月,房地产开发企业实际到位资金2209亿元,同比增长6.3%,比1-8月提高1.5个百分点。从资金来源看,自筹资金增长8.9%,定金及预收款增长1.4%,增速比1-8月加快;国内贷款同比增长4.8%,增速比1-8月回落;个人按揭贷款增长33.3%,仍处于高增长区间。
土地购置市场从8月份起持续回升。1-9月全省房地产开发企业土地购置面积216.36万平方米,同比下降21.8%,降幅比1-8月收窄11.6个百分点,比1-7月收窄15个百分点;土地成交价款57亿元,同比下降27.2%,降幅比1-8月收窄1.7个百分点,比1-7月收窄3.6个百分点。
二、房地产去库存中面临的主要问题
1、商品房销售增速低于投资建设增速
9月末全省商品房待售面积766.34万平米,比8月末减少16.25万平米,但相比6月末仍增加6.25万平米,比2015年全年仍增加78.42万平米。库存增加的主要原因是商品房销售增速低于投资建设增速。1-9月,全省房地产开发投资增长11.9%,建设新开工面积同比增长15.9%,竣工面积同比增长70.4%,而商品房销售面积增长7.9%,其中现房销售面积增长17.5%,这种明显的反差导致了商品房库存不降反增。
2、非住宅类商品房库存持续增加
非住宅类商品房主要包括办公楼、商业营业用房及其他用房。从销售情况来看,1-9月非住宅类商品房销售面积144.22万平米,占全省商品房销售面积的6.9%;同比下降21.3%,增速比上半年和去年全年分别回落23.2和22.9个百分点,远低于同期住宅商品房销售增速。从待售情况来看,9月末非住宅类商品房待售面积289.74万平米,占全省待售面积的37.8%,总量比上半年增加16.12万平米,比去年全年增加63.26万平米,同比增长51.3%,增速远高于同期住宅商品房待售面积增速。非住宅类商品房销售持续低位、待售持续高位或将成为后期影响全省房地产去库存的主要问题。