2016年600万套棚户区住房改造任务如何完成？提高棚改货币化安置比例，钱从哪来？
对此，国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲表示，根据目前住房市场的现实情况，有必要利用货币化安置打通保障房与商品房之间的通道，实现住房存量资源的优化配置。
另据了解，北京市2016年的棚户区改造和环境整治任务已经于近日获得批复，今年该市将至少为3.5万户棚户区家庭解决居住困难问题，改善居住条件。
“货币化安置有助于去库存，将成为棚改安置的发展方向。但是，货币化安置需要大量的资金投入，各级地方政府需要加快探索具体操作办法。”长富汇银基金董事长张保国认为。
棚改资金缺口明显
从今年2月初北京市财政局公布的《关于北京市2015年预算执行情况和2016年预算草案的报告》中可以看到，“2015年保障性安居工程建设资金实际支出126.1亿元，重点支持完成6.1万户棚户区改造，支持相关区域开展环境整治，推动保障性住房开工建设，继续实施老旧小区综合改造等。”
据此计算，按照此前专家提出的每户建安成本25万元的标准，完成6.1万户棚户区改造任务，北京市需要前期投入的资金总额为152.5亿元。加之其他环境整治、保障性住房建设、老旧小区改造的费用，其资金需求已远远超过财政支出的126.1亿元。
正是在这种情况下，地方政府开始尝试设立棚改专项基金。
今年1月，北京市丰台区人民政府网站登出消息，设立全市首支棚改专项基金，计划投向丰台区棚户区改造和环境整治项目之一的看丹村项目，用于解决项目资本金不足问题。该基金由丰台区政府牵头、国有企业回购、吸引社会资本和集体经济组织拆迁闲置资金广泛参与，先后收到意向参与函超过20份。
“长富汇银基金始终关注、研究国家在棚改方面的政策与进展，是最早参与棚改的专业金融机构。”张保国称，“在地产基金行业面临大洗牌的环境下，长富汇银私募基金选择棚改项目进行投资，是综合考虑宏观经济形势、政策方向等多方面因素后做出的选择。”
不过，张保国同时强调，私募基金在捕捉棚改项目机遇时，也要注重风险控制。
以长富汇银基金过去在棚改项目投资领域的风险控制实践经验来看，主要集中在以下几个方面：
首先，棚改项目自身存在多重变量。目前，真正能让各方受惠的政策因地而异，并未能够全面展开，以至于有些棚改项目会因拆迁、文化保护等原因不能全面完工，时间拖得越久，投资面临的风险也就越大。
其次，当前一些地方的棚户区改造，缺乏对资金筹集、使用等前瞻性研究和统一规划，融资企业在成本、规模等方面也存在控制不力的现象。
再其次，一些棚改项目存在规划不到位、布局不合理、重建轻管现象，加上配套建设不足的问题，也会使项目尽管建设完工，但在后期租售上却不受市场欢迎。这也会使项目资金回收缓慢，加剧项目的违约风险。
最后，现阶段全国范围内不少城市去库存仍是房地产市场的主题，投资者对房地产私募基金产品的谨慎态度，无形中增加了那些规模、实力较弱的私募基金对已投资项目的后续资金募集难度。如果后续资金无法继续跟进，前期投入资金则有可能面临“沉没”的风险。
私募基金积极布局
北京棚改基金的成立与发展并非首例，在全国范围内，棚改基金在各大城市的棚户区改造中早已得以应用并起到积极作用。
传统意义上看，棚改项目资金来源主要是信贷和利用政府投融资平台举债，而棚改基金的出现一定程度上讲是一种金融模式的创新。
对此，张保国认为，“棚改能享受政策红利，且大多数区域对棚改融资仍然采取政府信誉担保的模式，还款来源有保证，社会资金进入该领域有明显的动因。”
“长富汇银目前已参与哈尔滨、西安、襄阳等多个城市的棚户区改造项目。通过棚改，拆除城中村老旧民居，并代之以高层楼房和大型商业中心，有助于加快完善城市配套、提升城市形象、改善居民生活、促进经济和社会的和谐发展。”张保国说。
据悉，长富汇银自2014年起开始着手研究和参与棚改项目，并于2015年初与哈尔滨汇雄集团建立合作，启动哈尔滨汇雄时代项目。该项目整体占地约5万平方米，规划总建筑面积约40万平方米，将填补哈尔滨老城区东南部现代化商业与高档住宅的空白点。目前，项目进展顺利，接近封顶状态，商业部分预计年底开业，建成后将成为香坊区的商业航母和香坊区新地标。
此外，长富汇银参与设立的“棚改基金”也正在探索收购商品房用于货币化安置的具体操作模式。
“棚户区改造货币化安置，既可完成安置任务，又消化了库存，对于盘活资金和活跃经济都有积极作用。但棚改货币化安置需要的资金量是巨大的，政府单靠财政拨款无异于杯水车薪。”在张保国看来，长富汇银积极参与政府主导设立的棚改引导基金，帮助解决棚改融资难等问题，是综合考虑宏观经济形势、政府政策方向、实体经济发展规律、自身风控能力及投资回报等多方面因素做出的正确选择。
长富汇银基金研究认为，棚户区改造能够成为众多私募基金关注的主要原因有两点。
一是棚户区改造项目前期涉及到土地整理和开发，会形成一定的收益，棚改之后的住宅商业开发，也会形成可观的回报；二是作为重大民生工程，中央及地方政府会对棚户区改造给予较大的财政补贴。
“一般房地产开发企业做项目都要求自有资金占35%，而做棚改项目的自有资金只要求20%。”据张保国透露，除了自有资金、银行贷款和债券，房企开发棚改项目还有信托、房地产私募基金等其他资金渠道来源，能够获得较大的支持。（来源：中国建设报）
责任编辑/孙晨阳
