三四线城市楼市困境依旧 房企挣扎于资金泥沼

　　舟山房地产仍处于螺旋式下滑通道。自2013年开始，舟山三林房产、中恒置业相继进入破产重整阶段。目前，当地最大房企舟山邦泰置业有限公司(简称邦泰置业)也传出资金困难的消息。

　　舟山房地产仍处于螺旋式下滑通道。

　　“现实比你看到的更为残酷，”一位曾在舟山做过房地产项目的业内人士在电话那头感叹，“有的楼盘房子表面上看都已经盖好了，但里面还没有通水通电，业主根本无法住进去，跟烂尾楼没有区别。”

　　自2013年开始，舟山三林房产、中恒置业相继进入破产重整阶段。目前，当地最大房企舟山邦泰置业有限公司(简称邦泰置业)也传出资金困难的消息。

　　舟山楼市的背后，是三、四线城市房地产过剩，行业正在加速分化整合。

　　疯狂的信托杠杆

　　邦泰置业旗下位于舟山临城新区中心位置的中央御城项目，春节前推出每平方米降价2000-3000元的促销活动之后，目前销售中心十分安静。据销售人员反映，项目有300套左右房子抵押给银行，还没有解封，要到6月份才能开始销售。项目工地则处于半停工状态。

　　邦泰置业起步于舟山，自1998年至今，先后开发了浙江舟山的新城花园、新城时代、东海豪庭、邦泰城、上海剑桥府邸等项目。

　　舟山大部分房企都采用信托融资杠杆来帮助资金流转，邦泰置业亦不例外。21世纪经济报道记者翻阅资料发现，这家在2013年公司资产达到20多亿元的房企，几乎每一个项目都发行了信托产品。据不完全统计，自2007年以来，邦泰置业陆续发行了“联信邦泰城信托”，“浙金信托·汇业13号邦泰置业中央御城项目贷款集合资金信托计划”一、二期，“浙金信托·汇业15号安泰置业股权投资项目集合资金信托计划”，“邦泰大厦及凤凰城2期信托贷款集合资金信托计划”，“长城新盛·邦泰外滩一号特定资产收益权集合资金信托计划”，“邦泰外滩1号特定资产收益权信托”，“泰新稳盈-剑桥府邸南区安置房资管计划”等至少8个信托，募资总额超过13亿元。信托总额占据公司总资产的一半，加上银行抵押贷款等，导致邦泰置业的负债率迅速攀升。

　　从多个信托产品可见，邦泰置业还不断利用子公司的重组来进行债务重组。例如上述《长城信托·邦泰外滩一号集合资金信托计划》，就是用于“邦泰置业关联公司债务重组及外滩一号项目后续工程建设及装修”。

　　一名业内人士分析认为，邦泰置业通过旗下多家子公司，包括安舟置业、安泰置业、宏泰置业、恒富置业等通过股权或项目相互进行担保、抵押，形成了一张密集的错综复杂的融资网，只要其中一环出现问题，将会涉及整个集团。

　　例如“浙金信托·汇业15号安泰置业股权投资项目集合资金信托计划”，是用以支付土地款。信托计划发行3.6亿元，其中3.26亿元用于安泰置业2013年花了4.3亿元购买的临城LKa-2-2 地块。这份信托到期时间为今年6月份。

　　由于楼市成交不畅，房企信托无法按时兑付的案例时有出现。此前的2月17日，长城新盛信托公司官网发布公告，因融资方自身经营等原因，长城信托运作的“长城新盛·财富3号宁波新金和股权收益权投资集合资金信托计划一期”(以下简称“长城新金和一期”)的484万元股权收益权回购款，无法及时全部支付。

　 　半价促销

　　邦泰置业面前，还有一份即将在今年5月份到期的《长城信托·邦泰外滩一号集合资金信托计划》。这份信托计划发行规模为2.68亿元，投资起点100万元起，预期年收益率可达10.5%。其中有1亿元为一年期，1.68亿元为2年期。这份于2014年5月发行的信托，将在今年5月份到达一个刚性兑付周期。

　　长城信托相关人士透露，邦泰旗下各项信托信息披露没有任何异常，尽管如此，投资者还是嗅到了危险的味道。今年1月份，外滩一号花园项目便开始将尾货降价促销，从去年的1.5万多元/平方米直接降至8000多元/平方米，近乎腰斩。“但必须要一次性付款才能给到这个价格，按揭的话就要1.2万元/平方米左右”，销售中心工作人员对前来咨询的买家说。

　　邦泰降价早有端倪。去年10月份开始，位于临城新区南海中学南侧的剑桥府邸就开始陆续有特价房推出，从原来的1万元/平方米左右降至8000元/平方米左右。从舟山透明售房网可见，邦泰置业旗下外滩一号花园尚有64套房源处于抵押状态，即便能在短期内卖完，这64套货值超过1000万元，仍然难以覆盖信托计划的本息兑付。

　　邦泰位于临城新区的多个项目没有看到动工迹象。在剑桥府邸南面，邦泰于2013年拿的“地王”，围墙上的广告语写着“南海中学旁邦泰府邸”，围墙里面的工地静悄悄;位于临城新区中心的中央御城二期，也看不到施工常有的热闹情景。

　　在邦泰之前，舟山已有三林房产、中恒置业进入破产重组。日前，舟山市中级人民法院已经展开了对中恒置业的破产清算，并与债权人召开两次大会商讨清算方案。

　　从峰值跌落

　　据舟山透明售房网信息显示，2015年以来，舟山临城新区商品房销售逐月下降，一月份销售237套，二月份销售151套，3月份至今仅售出82套。

　　21世纪经济报道记者走访舟山临城新区发现，最近三年舟山新房价格持续阴跌，有的购房者3年前购买的新房，平均每套亏损20万元左右。一手销情不好倒逼二手房降价，有些二手房从去年的峰值以来，单价降了2000元/平方米，有的房源挂牌价直降20万。

　　舟山临城新区是舟山市政府所在地，该区的房地产投资在2013年下半年至2014年上半年到达峰值。邦泰置业多次大手笔获取临城新区宅地，且大部分是高位入市。

　　2013年5月27日，邦泰旗下舟山恒富置业有限公司以8.3亿元竞得舟山中心西侧LKa-3-1宅地，折合楼面价6562元/平方米，溢价率达48.2%，赶超其于2011年10月以6016元/平方米楼板价竞得的临城LKa-2-1宅地价格;2013年9月，邦泰置业旗下舟山宏泰置业有限公司以4.3亿元拿下舟山市临城新区LKa-2-2 地块。此外，知名房企如绿城、三盛宏业、广宇地产也相继进驻该区域。

　　上海农工商房地产在2014年初以10.52亿拿下临城LKa-3-23地块(舟山中学东侧)，楼板价5110元/平方米，与邦泰此前所拿的地块相比，地价已经开始回落。

　　除了信托庞大的兑付压力之外，项目的销售情况将直接决定邦泰的资金链情况。“如果销售不力，此前靠信托支付的地价款将面临问题。”一名接近邦泰置业的人士表示。

　　近两年，大型房企并不看好三四线城市。绿地集团早于2012年开始就将战线从三四线城市撤离。富力地产(2777.HK)董事长李思廉在2014年报发布会上直言，目前房地产供过于求的情况主要集中在三四线城市，如有十分合适的土地收购项目，富力也只限于考虑北京和广州等一线城市。