西安9月起买房应用新版合同 明确“先验后收”次序

　　西安市房管局日前发出通知，9月1日起买卖商品房，应使用新版《商品房买卖合同(预售)》或《商品房买卖合同(现售)》示范文本签约。华商报记者近日将房管部门公布的新版购房合同与旧版一一对照，发现在具体条款上的变化不小。多位业内人士和律师认为，新版合同更加细致，解决了旧版合同中一些约定不够清楚的地方，买房人的“话语权”得到提高。

　 　变化1

　　期房、现房合同分开

　　现行的购房合同是2000年版，只有一种样式，新版合同则分为预售(正在建设中已取得预售证)和现售(已办理初始产权登记，即办完“大证”)两种。陕西永嘉信律师事务所姬英凡律师认为，两个版本分开管理，既界定了房产性质，也能减少交房时的矛盾。

　　“西安市面上70%以上属于预售房源。”克而瑞总经理朱郁分析，预售合同的使用率会更高。相比旧合同，新合同扩充到10章、29条，“约定更加的细致和规范。”

　 　变化2

　　确定“先验后收”次序

　　“想领钥匙验房?先把物业合同签了。”这样的经历不少业主都碰到过。有业内人士指出，在交房时，先缴税或者先签物业合同再给钥匙十分普遍，造成有业主在手续后，即便查出房屋有质量问题，维修被拖延甚至拒绝。新版合同明确了“先验房，后收房”的次序。

　　但是要提醒买房人，在办理入住手续前，应将首期房屋专项维修资金足额交存至维修资金专户。

　 　变化3

　　碰到“一房多卖”，最高可获双倍赔偿

　　陕西泾渭律师事务所李德军律师说，在买卖双方信息不对称的前提下，新版合同融合了一部分司法解释的内容，引入惩罚性赔偿金，引导开发商全面、客观地告知买房人房子的基本状况，说明可能存在的权利瑕疵。例如：第五条要求开发商对房屋产权的合法性、不存在一房多卖、不存在司法查封和限制转让等进行承诺，否则就可以主张退房、退利息，然后最高获得“已付房款一倍”的赔偿。

　　 变化4

　　明确房屋质量和保修责任

　　华商报记者在新版购房合同中看到，第十六条和第十七条从“地基基础和主题结构”、“装饰装修及设备材料”、“室内空气质量、建筑隔音和民用建筑节能标准”等方面，明确了质量标准、处理措施和保修责任。朱郁指出，增加室内空气质量、建筑隔声和民用建筑节能措施作为合同条款，是对建筑环保和节能提出了明确要求，更符合现代居住的需要。

　 　变化5

　　增加了业主对共有部分的权利

　　“占了小区公共道路的地上车位，所有权属业主共有，物业公司无权擅自收费。”姬英凡说，旧合同中缺乏相关约定，很多业主对物业共有部分权利并不清楚。新版购房合同对物业共有部分予以明确，新增了对于小区内车位、车库、会所等配套设施所有权的约定，“这使得业主权利受侵犯时，能够及时拿起法律武器维权。”

　 　变化6

　　开发商对业主信息有保密义务

　　买完房，经常会被各种装修电话或销售短信骚扰?新版购房合同第二十六条提出，开发商对买房人信息负有保密义务。除非公检法及纪检部门执行公务需要，或者有买房人的书面同意，开发商和销售人员不得对外披露和越权使用。

　　“否则开发商就构成了违约。”李德军分析，这个条款是对当下买房人信息遭到滥用和泄露的回应，督促开发商自律，保障客户的信息安全。

　 　变化7

　　进一步规范了“附件”内容

　　在旧版合同中，除了补充协议还有房屋平面图，公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明，装饰、设备标准等三个附件内容。新合同增加了11项附件，对多个在主合同中没有交代清楚的条款予以规范。

　　以附件十一为例，就要求开发商说明公共管道检修口、柱子、变电箱等有遮挡或妨碍房屋正常使用的情况。陕西经典派商业地产管理有限公司董事长朱林认为，这对一些缺乏经验的开发商是个挑战。比如说：柱子、变电箱挡住了窗户，如果这个信息没有在合同中告知业主，就有可能引起诉讼。