修法盘活“三块地”利好我国新型城镇化建设
25.05.2015 12:22
本文来源: 建设厅
修法迫在眉睫
随着农民离家进城打工增多，宅基地及住房空置现象越来越多。而且，宅基地及住房不能流转，进城农民工失去了这一转让财产，不能拿着变现资金到城市购买住房，这也是影响新型城镇化建设的因素之一。今年的中央一号文件也再次强调，要引导土地经营权规范有序流转。对此，中国人民大学农业与农村发展学院原院长温铁军认为，土地流转一定要尊重农民意愿，尤其是要防止以土地流转为借口降低开发商征占农地的成本。迫在眉睫的是要建立上位法《土地法》、修订《土地承包法》、《土地管理法》等下位法。 近年来，包括北京、四川、湖南等地陆续有金融机构启动两权抵押贷款业务。据不完全统计，目前全国已有超过20个省份的相关地区正在开展试点。但是这些地区或多或少因为法律、政策的现实阻碍而面临重重困难，《物权法》、《担保法》等明确规定农村集体土地的使用权不得用于抵押担保，这也让金融机构颇有顾忌。农地和宅基地等在市场上不能实现完全自由的流通，风险通道没有打开，银行对发放土地经营权抵押贷款积极性有限。
体现公平正义
其实，《土地管理法》的修订准备工作从未停歇。继2004年修订后，《土地管理法》在2009年、2010年、2012年连续三年进入当年人大立法的修改计划中，但均无结果。牵头修订工作的国土部曾多次举行相关讨论会，并形成了多个版本的修正案草案。但在人大审议时引起各方争议，因此未获通过。 中国人民大学不动产研究中心副主任况伟大在接受专访时表示，上一次的《土地管理法》修改节奏太快，各个部门对问题没有达成共识，修订需要中央作出顶层设计和部署。他的这一看法暗合了中央的决策，十八届三中全会《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中对土地改革提出的新要求，包括“建立城乡统一的建设用地市场”、“建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制”等。国土资源部政策法规司相关人员曾透露，《土地管理法》将结合上述精神进行“大修”。而中共中央办公厅和国务院办公厅联合印发的《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，标志着我国农村土地制度的改革即将进入到试点阶段。蔡继明表示，新一轮修法时间至少要等到中央新提出的土地改革要求的试点完成后，最快也要等到2017年年底才会启动。
试点探索铺路
针对上述现象，邹晓云表示，截至目前，通过一系列改革解决了农村土地所有权和承包经营权相分离的问题，并通过《物权法》予以界定，标志着承包经营权从债权到用益物权的转变，但没有解决抵押、担保问题。如何在坚持农村集体所有制的前提下，更好解决农村土地所有权、承包权和经营权的分置？他分析称，分置没有问题，关键是分置后是否可以流转。所有权仍然是集体的，这个恐怕改变不了。承包权和经营权其实都应属于使用权范畴，但是，承包权的权能内涵应大于经营权。承包权属于集体成员也就是农民，如果不承包了必须交回集体。经营权可以流动，但是流动的范围会很有限。因为这与未来经营权是否能够抵押担保有很大关系。如果经营权不是产权，金融机构只能拿到经营权，经营权对金融机构意义不大。 况伟大表示，随着各地农村产权流转交易平台逐步建立，通过规范的市场化渠道流转土地将成为一种趋势，但因公开竞价流转的土地项目一般规模较大、农户数量较大，需要加强风险防范意识。上述探索将为《土地管理法》的修订提供理论依据，而修订后的《土地管理法》将有效解决“三块地”的市场化流转问题，从而为新型城镇化提供最核心的法治保障。（来源：中国建设报） 责任编辑/张维
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25.05.2015 12:22
