物业纠纷频发 维权为何困难重重？

　　导语：根据西部网《2015年度问政报告》统计，2015年，西部网“民生热线”网友普遍关注了物业服务、交通出行、楼盘纠纷等二十类问题，而网友关于“物业服务”的意见从2014年年底开始一直热度不减，位居“二十大问题”的首位。怎样的物业服务才能满足业主需求？遭遇物业纠纷业主该如何维权？为此，“民生热线”栏目组针对小区物业进行了深度调查。

　　西部网讯(记者 陈嘉伟 熊惠玲) 截止3月10日，西部网民生热线栏目今年收到有关物业纠纷的留言有442条，位居投诉类型第一位，而物业不作为的投诉占比接近一半。在业主略显“弱势”的现状下，业主该如何维护好自身的权益？西安洪振律师事务所的杨磊律师认为，物业服务合同将是业主维权的关键。

　　而如何从根源上改变目前存在的问题，陕西省社科院政治与法律研究所副所长陈波认为，目前业主的意识和物业服务都处在传统向现代过渡的阶段，可以说业主和物业都有不“专业”的地方，要解决服务中出现的问题，双方作为平等的主体共同协商解决是大势所趋。

　　街办协调“无力” 多头管理造成维权困难

　　2015年1月，业主陈先生向民生热线栏目组反映，长安郭杜五桥幸福城物业管理不负责任，车辆在地面上乱停乱放，小区楼道被占得满满的，老百姓没有一点安全感。2015年2月，长安区人民政府进行回复，五桥幸福城小区为新增村民的安置楼房，针对网民提出的物业管理混乱问题，郭杜街办已责成村委会尽快制定《物业管理规章制度》，确保小区管理规范。

　　实际上，有关“五桥幸福城小区”的投诉并没有减少，一直到今年2月，仍然有业主发帖反映了小区院子、楼道卫生脏乱差，每层楼道不打扫，消防通道被堵塞，公共区域墙壁脏乱等问题。

　　对此，西安市某街办的工作人员也曾向记者抱怨过，“我们又没有行政执法的权限，对于物业我们也管不了啊，就只能协调，我们做这个工作也很难。”

　　按照《陕西省物业管理条例》第六十一条的规定，业主、业主委员会、物业服务企业、建设单位之间在物业管理服务活动中发生争议的，可以要求物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府调解，也可以申请仲裁或者依法提起民事诉讼。业主、业主委员会、物业服务企业对违反本条例的行为，可以向物业管理行政主管部门及其他有关部门投诉举报，有关部门应当及时调查核实，并依法处理。

　　此外在第五条中，也提到建设、规划、市政、民政、市容园林、公安、价格、工商等行政管理部门应当在各自职责范围内，做好物业管理活动的监督管理工作。

　　多头管理的造成的维权困难，对于业主来说难以改变，那么面对纠纷业主该如何维权？

　　业主需多长个“心眼” 物业服务合同是维权关键

　　对此西安洪振律师事务所律师杨磊表示：“业主与物业的纠纷大多属于民事纠纷，政府部门确实只能协调，没有强制措施。”

　　杨磊说，解决与物业纠纷的最好办法就是成立业主委员会，“把业主的权利集中起来，在产生纠纷时就有更多的‘筹码’与物业谈判，毕竟业主委员会是有权力更换物业的。”

　　而目前，成立业主委员会的小区并不多，业主个人该如何维权？杨磊表示，物业服务合同将成为维权的关键。“业主可以根据服务合同的内容，找出其中物业没有做到的条目，再搜集证据，进行维权。”

　　杨磊表示，目前大多数业主手中没有物业服务合同，业主在收房的时候应该多个“心眼”，找开发商或者物业要到服务合同。“目前多数小区的物业都属于前期物业管理(前期物业管理是指业主委员会或者业主与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之前的物业管理)，大多是开发商旗下的物业公司。所以这个合同多在开发商手中，而开发商在交房的时候并没有给业主。”

　　“如果开发商或者物业拒绝给业主服务合同，业主可以找消协等部门投诉，毕竟业主和物业的服务关系也算是消费行为。”

　　物业服务并非大而全 业主想当“甩手掌柜”不容易

　　而如何彻底理顺业主与物业的关系，顺利化解两者之间的矛盾，陕西省社科院政治与法律研究所副所长陈波认为，首先要找到矛盾产生的根源，“不能把物业‘一棍子打死’。

　　陈波表示，物业企业肯定是要以营利为目的，追求的就是成本最小利润最大，自然和为业主服务之间存在错位。而物业作为一个新兴的服务行业，目前企业服务标准缺乏，行业自律监督管理差，目前存在的问题都是过渡期的不专业造成的。

　　“物业纠纷矛盾的产生业主也有责任，现在很多业主对聘请物业不上心，对房地产商临时聘请的物业听之任之，等出现问题后，就会造成矛盾。”陈波说，物业在传统的观念上被当作是一个大而全的管理机构，业主觉得小区整个公共服务活动、设施都应该由物业来管理。

　　“而事实上，从新的物业管理条例来看，物业的定位已经转变了，物业只是一个服务企业，不能说所有的事情都应该由物业来管理，物业所做的服务都是依据服务合同的约定来给业主提供的。”陈波说，业主首先应该在物业聘请上加强把关，最好能成立业主委员会，“要认识到小区的整体的环境与服务实际上是打包的商品，请一个企业来服务，就是按照合同约定的内容来实行。”

　　要想让纠纷解决的更容易，陈波认为物业首先应加强行业自律，建立行业的自律组织。同时，政府要加强监管，对于一些不规范的服务行为要制定比较严重的处罚措施。而房地产行政主管部门应该发挥行政管理的作用，处理小的纠纷，以行政执法方式立案调查，能最大程度减少业主的维权成本。