西安物价局：物业费停车费调整前应和业主协商

　　近日来，物价部门放开物业服务价格一事受到市民的广泛关注。昨日，西安市物价局出台《放开部分物业服务价格后规范物业服务企业价格行为的意见》，明确提出，物业服务企业(停车服务企业)制定或调整物业管理区域内放开的物业服务收费和停车服务收费标准前，应就方案与业主协商。

　　新标准应在显著位置公示

　　《意见》指出，放开的物业服务价格的范围是指物业管理区域内停车服务收费、非保障性住房及办公用房物业服务收费；放开的物业服务价格实行市场调节价。

　　《意见》明确要求，物业服务企业(停车服务企业)制定或调整收费标准，应履行以下程序：(一)向全体业主公布服务费收支情况及成本变化情况；(二)拿出制定或调整收费标准方案，说明调价理由和调价幅度；(三)就方案与业主协商。设立业主大会的小区，需经业主大会依照法定程序讨论同意后，与业主委员会签署或变更相关服务合同；未设立业主大会的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，方可签署或变更相关服务合同；新标准确定后应在显著位置公示。

　　进入物业管理停车场所 不超30分钟不得收停车费

　　同时，物业管理区域内规划用于停放汽车的配建停车位(车库)，应当首先满足业主的需要。业主在物业管理区域内配建的经营性停车场停放自有车辆，不得按经营性停车场收费标准收费。

　　下列车辆临时进入物业管理区域内露天停车场(含道路停车)停放，不得收取费用：(一)军队、武警部队车辆；(二)执行公务的公检法车辆、消防车、救护车、运尸车、各种工程抢修车；(三)进入物业管理区域内露天(含道路)停车场所，停放时间不超过30分钟的所有车辆。

　　物业管理区域内实行出入卡管理的停车场所，可以依成本向车主收取出入卡工本费，但不得盈利。

　　《意见》自发布之日起执行。

　　业主疑问

　　小区入住率低达不到规定调价条件咋办

　　西安市浐河西路天睦城小区业主王先生说，他们小区是新小区，没有成立业委会的条件。对于《意见》，他认为，协商难点一在于业主人心不齐，难点二在于业主和物业的平等地位如何确定，规范调价程序，可以让物业认可业主的地位，但是多数业主都是上班族，根本没有时间去调研小区周边的收费情况，这也就造成对话时缺乏论据。

　　该小区物业办客服专员王先生说，对于物价局《意见》中“未设立业主大会的，调价应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”，他觉得执行起来有些难，对于他们小区来说，收房的业主才刚刚过半，入住的业主只占40%左右，要达到规定的调价条件，似乎没法落实。

　　答疑：达到调价条件才能调价

　　根据《意见》，设立业主大会的小区，需经业主大会依照法定程序讨论同意后，与业主委员会签署或变更相关服务合同；未设立业主大会的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，方可签署或变更相关服务合同。而征得业主大会的同意，也有三种被认可的形式，一种是召开业主大会，如果业主人数较多，因为召开业主大会的场地条件受限，另一种就是可以以书面形式征求意见；还有一种就是选举业主代表，代为表达意见。

　　据介绍，如果小区入住率过低，达不到召开业主大会的条件，那就等达到调价条件才进行调价。 记者 张莉

　　物业违反调价流程或造假 应受怎样的处罚

　　西安心晴雅苑业委会主任周洪斌说，关于小区停车服务费和物业费价格放开的消息，在全国都引发了讨论。

　　汇集很多业主群里谈到的内容，她认为小区的停车难问题，除了地面停车位已经有《物权法》明确归所有业主共有，对于作为小区配套建设的地下停车位，也应该进行确权，保证业主的优先使用权，并且不能按照经营性停车收费标准对业主进行收费。还应该引入财务审计，让物业收费更加公开透明。政府职能部门应加强监管，督促物业公司合法经营。另外，对于调价流程谁来监管，如果物业公司违反调价流程或有造假的情况，应该受到怎样的处罚，都应该明确。

　　答疑：如果物业造假 业主可主张调价无效

　　据介绍，根据《意见》，小区配建停车场，已明确应首先满足业主的需要，且不能按照经营性停车场收费标准收费，如果物业要重新定价，又不能与业主协商一致，仍需按照现行标准执行。如果物业公司违反调价程序，将由物业管理职能部门依据《西安市物业管理条例》对其进行处罚，如果物业公司有造假行为，业主可通过法律途径主张此次调价无效。

　　业主建议

　　公示调价协商情况 避免造假

　　西安城北银象花园小区业主文先生说，感觉物业收费都是物业说了算，物价局对调价程序的规范确立了业主的对话地位，也会推动小区业委会的成立。但是建议公示协商情况，比如书面征集意见的，应该通过多种方式在小区对协商结果进行公示，比如QQ群、微信群、张贴公告等，让业主了解协商结果，监督物业的调价行为，避免造假现象。

　　公示小区停放车辆牌号 以便监督

　　西安城东华清园小区的业主武师傅说，小区停车位紧张是现在的普遍现象，但是一些小区的物业工作人员把停车位租给了附近小区的业主或附近办公区的上班族，以此牟利，造成小区停车位更加紧张，业主停车遇到很大麻烦，建议物业公司合理安排停车位，并公示小区允许停放车辆的车牌号，便于业主监督。(记者 张莉)