特色小镇成圈地“特色” 多为“袁家村”模式复制

高举“特色小镇”的旗号，以“城市运营商”的姿态大肆拿地建设，结果却状况百出；刚落地却找不到立足的土地，先用“特色小镇”来“声东击西”……自国家提倡创建特色小镇的两年多以来，陕西在建和计划申报的特色小镇已经近80个，在飞速发展时期，也出现了不少问题，有业内人士猜测，特色小镇在西安目前土地市场状况下，更多的是为了降低拿地成本，获得更好的立足空间……

>>今年房企围绕“特色小镇＋产业地产”转型

近日，在美丽国土·新兴地产发展高峰论坛暨年会上，国家发改委城市和小城镇中心副主任研究员乔润令谈及特色小镇建设中遇到的问题时称：“目前，特色小镇出现的的主要问题有，空心化，没有产业；特色小镇走向房地产化；地方政府过度借债搞特色小镇。”

对于西安的特色小镇发展，在文化旅游方面发展得非常快，但是记者调查发现，真正意义上和国家发改委、住建部要求上相吻合的特色小镇并不多，几乎是“袁家村”模式的复制，民俗餐饮街“风起云涌”，大部分项目以文化旅游所支撑。但是从去年年中开始，创建的35个特色小镇大部分都有自己的产业主题。西安秦商经济发展促进会会长朱林认为，这些小镇某种形式和特质上，带有比较明显的江浙的痕迹，陕西的特色不够鲜明。有些小镇是假大空，有的是千城一面，有的是生搬硬套，国家今年在这方面将出台一些政策，对特色小镇进行调整和验收，所以2018年有可能会出现特色小镇调整年。

西安本土开发商已经开始涉足特色小镇建设，天地源的西安国际时尚小镇项目、天朗的长安大学城梦想小镇等项目，都已开始跳出原有模式，在科创、时尚、民俗上大做文章；外埠企业将在未来打造的特色小镇有：恒大的文化旅游小镇、保利的咸阳丝路之源小镇、中南的健康小镇、融创中国控股的生态旅游度假小镇和创客小镇、绿城的全运村项目等。

开发商纷纷追逐特色小镇建设，而实际上又依旧遵循着圈地盖楼、物业租售的老套路，不仅毫无“特色”可言，而且又变成了新一轮的房地产热。中国社科院城市发展与环境研究中心主任、研究员牛凤瑞称：“不赞成特色小镇大跃进新高潮。特色小镇建设可以以房地产建设作为先导，但是不等同于房地产化。”

>>房企新增土储“新方式” 特色小镇后期运营是关键

据克而瑞大数据统计显示，截至2017年底，全国各地小镇项目已经超过了2000余个。众多的品牌房企开始在特色小镇和产业地产方面发力。例如：2016年8月，碧桂园计划在5年内建设100个科技小镇；2017年4月，绿地宣布了“特色小镇大盘战略”；2017年6月，华侨城宣布要建设100座民俗文化小镇。

从目前的开发模式来看，传统房企转型做特色小镇，不管是做文旅还是做特色产业小镇，成败关键在于产业运营，是否有强势的产业导入与可持续的运营能力，直接影响拿地的成功率，也决定了后期的开发模式和营利模式。而中国房地产业协会人居委副主任、专家组长、总建筑师开彦认为：“田园综合体是特色小镇未来的发展方向，这种模式可充分进行资源整合，改变现在农村‘空心化’的状况。”

朱林认为，从政府层面来讲，更想做的是产业小镇；从开发商来讲，更想做的是高端住宅；对于老百姓来讲，更想看到的是文化旅游休闲小镇，大家需求不太一样。实际上到现在为止，做特色小镇营利的还不是很多，项目拿地都很大，国家希望能够把农民带动起来，解决三农问题。其次是建设农业辅助配套。开发的这个不管是文旅项目，还有特色小镇的项目，基本上就是靠后期的运营。

朱林认为，之所以很多大型房地产企业进入到特色小镇建设中来，是因为他们有长时间在市场上打拼总结的经验，他们抗风险能力、融资能力、市场调研能力以及定位策划能力都比一般企业强，尤其是市场商业运作、商业模式，能够使他们的项目可长期持续地经营下去。

>>特色小镇“圈地”不能成为拿地主流

西安的土地市场越来越稀缺，拿地模式也在发生着改变，但是有地就会有更多的升值空间，而进入了“小镇模式”，开发商最关心的土地资源就有了，后期的金融政策支持，政府、银行、其他金融机构的支持也会悉数到位。

美城机构市场部总监沈玮表示，特色小镇是城镇化进程的必然之路，但是特色小镇开发周期长，融资难，这要求开发商经验要丰富。2018年西安三环以内还有310个城改和棚改的项目，可以充盈三环以内的土地缺陷。而三环之外则以竞拍地为主，小镇的开发可以弥补开发商的缺地现象，开发商可以此和政府置换一些土地资源，但是把控度在政府。

独立财经评论人朱文分析表示，部分开发商通过特色小镇建设来进行土地储存，只是想获得价格低廉土地的一种途径，不会成为未来开发商拿地的趋势。目前国内大多数特色小镇都在强调消费环境和旅游文化，一味只强调饮食文化，就出现了特色小镇同质化的现象，说白了就是一个度假小镇，还起不到创建特色小镇的目的。特色小镇的发展一味依靠房地产，而缺乏当地特色产业的支撑，就会在无形中拉高土地成本，造成房地产一家独大的局面，最后只会形成新的大量小镇房屋库存。同时，一些开发商新签约小镇项目的搁浅，主要原因是今年的货币政策将延续中性偏紧的态势，房企“融资难、融资贵”的现状难以改变，但是特色小镇的建设资金投入量巨大，项目的运营周期却很长，小镇建成后营运情况难以预计。特色小镇的成功发展必须具备产业带动，居民消费趋势引导，以及科学技术创新等，从根本解决好投资成本和盈利模式。对于利用建设特色小镇来圈地，国家有关部门已表示违规，特色小镇去地产化声音一直都存在。未来有关职能部门会加强这方面的监管，也就不可能成为市场拿地的主流。 华商记者 王丹 党兰

编辑：王玮玮