浅析离婚时个人婚前按揭房屋的归属

        关键字：婚姻法解释三    按揭房屋 

        目前我国房价一路上涨快速增值，大多数的普通家庭很难一次性付清房款，所以以  “按揭”方式购置商品房成为人们购买住房的主要方式。因此，在离婚案件中，针对个人婚前按揭贷款购买的房屋及其在婚姻存续期间增值部分的归属问题研究是很必要的。

        一、“按揭”的含义

　  “按揭”制度最早源于英美法系中衡平法中物的担保，指债务人或第三人为了确保债权的实现，将标的物的所有权转移给担保权人，担保人对此标的物仍然有占有、使用、收益的权利，担保权人在债务人清偿债务后将该权利返还给担保人的担保方式。但是随着社会的发展，按揭制度在现代英美担保法里权利转移已经淡化，类似于与大陆法系的抵押制度。应当注意的是我国的按揭制度与英美法系和大陆法系均不相同。

        我国的按揭制度是抵押和保证相结合的一种担保方式。即购房人在取得房屋所有权之前，要有房地产开发商或者符合条件的其他单位向购房人提供保证，贷款人才能向购房人提供贷款;  在购房人取得房屋所有权以后，购房人以该房屋作为确保债权实现的抵押物，保证人的保证责任经该抵押经进行登记后解除，贷款人享有此房的优先受偿权。购房人从签订购房合同到最终还清所有贷款需要经过一段很长的时间，期间可能会有结婚、离婚的情况，房屋所有权的问题也可能随之发生。

        在实践中，在婚前夫妻一方以自己名义按揭购买房屋，已经全额缴纳首付款或者部分贷款已经清偿，房屋产权证在婚后办理，剩余的贷款也由夫妻双方共同承担。在这种情况下，房屋所有权比较难以确定，因此争议较大。我国《＜  婚姻法  ＞  解释三》的也规定的较为模糊，因此需要进一步进行研究。

        二、离婚时个人婚前按揭房屋的归属

          (  一)  婚前一方购买的按揭房，婚后贷款由夫妻共同偿还，房屋产权不转移

        在婚前，夫妻一方签订购房合同，已经全额支付首付款并且向银行以其个人的名义进行了贷款，同时按揭手续也办理完成并获得了房屋产权证书，并将其向银行抵押。此时，买卖合同成就，个人取得了按揭房屋的所有权。那么在结婚后，夫妻双方即便以其共同财产偿还贷款的行为可以看做是清偿债务的行为，不发生物权变动。即他人参与债务的清偿也不能使按揭房屋的所有权发生转移。此种情况不仅符合物权理论，也符合我国的法律规定，即婚姻关系的延续不能使夫妻一方的所有财产成为夫妻共同财产。

        在目前房价一路飙升的情况下，夫妻一旦离婚就将不动产认定为夫妻共同财产，对于婚前投入较多的一方显然是不公平的，尤其是婚龄较短的情况，同时也不符合民法权利与义务相对等的精神。应当注意的是，出于债权和物权进行区分的要求以及保护第三人合法权益的需要，虽然一方的个人债务用婚后夫妻共同财产来清偿对另一方来说不公平，贷款银行如果根据《最高人民法院关于适用  〈婚姻法〉若干问题的解释  (  二)  》第  23  条  “债权人就一方婚前所负个人债务向债务人的配偶主张权利的，人民法院不予支持。但债权人能够证明所负债务用于婚后家庭共同生活的除外”的规定，向使用按揭房屋的夫妻的另一方主张债务就更加的不公平。综合考虑，《＜婚姻法  ＞  解释三》在这种情况下将不动产产权登记作为不动产的归属依据是比较合理的。所以，在司法实践中，对于夫妻一方以个人名义在婚前贷款购买的按揭房屋，在婚后以夫妻共同财产来偿还的，不发生物与债的关系上的转换，即使首付款的比例要远远低于清偿贷款的比例。如果产权人的配偶以共同偿还贷款为由主张房屋所有权的，人民法院不应予以支持，但法院可以采取其他的方式补偿和救济夫妻另一方。

        (二)  婚前一方签订房屋购买合同，房产证婚后取得且夫妻共同财产清偿贷款的按揭房屋，属于夫妻共同财产。

        我国法律规定不动产必须进行登记，以登记簿的记载确认不动产所有权人，经过登记才具有对抗第三人的效力。这是符合物权公示公信原则的。在一般情况下，夫妻双方或一方在婚姻关系存续期间取得的财产均属于夫妻共同财产，房屋也不例外，即便房屋购买合同是婚前签订的。虽然房屋购买合同和抵押贷款合同是由夫妻一方签订的，房屋产权证书上记载的权利人也是夫妻一方，但是婚后取得了不动产的物权证书，由此证明该房产所有权是婚后获取的，属于夫妻共同财产。

        (三)  夫妻对按揭房屋的约定，不具有对外法律效力

        婚姻法规定，婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的归属可以由夫妻进行约定。该约定对双方具有约束力。因此，归夫妻一方或者双方所有按揭房也可以由夫妻双方来进行约定。有学者认为此约定变更了所有权人，即是变更还贷人，即债务人。根据合同法规定，需要债权人的同意才可以变更债务人，而该约定并未取得债权人银行的同意。正如有学者指出的，“民法上的两个最基本的权利物权与债权的效力之间有着本质的区别，因为这一本质区别，物权变动与债权变动的法律根据必须加以区分。而最重要的法律根据的区分，是法律行为的区分，因为法律行为才是交易的基础。这是现代民法的根基，也是物权确权的根基。

        债权意义的合同生效只对债有约束力，不能将其作为物权变动的根据。同时应当注意到，不能因为当事人之间物权没有发生变动就认为合同无效。对于夫妻一方婚前购买的按揭房屋夫妻双方可以约定由夫妻双方共有，也可以约定为一方所有或者第三人所有，但是该约定仅对夫妻双方有约束力，对外不具有法律效力。因此，在司法实践中，涉及到夫妻双方就按揭房另有约定的，必须取得贷款银行同意，否则人民法院不宜支持夫妻间的约定。

        目前，房屋是夫妻双方结婚时考虑的重要因素，也是离婚时双方争议的焦点，《＜  婚姻法  ＞  解释三》解决了司法实践中同案不同判的情况，是进步和完善的。