6种紧急情况可直接使用维修资金
10.10.2014 19:15
本文来源: 中国在线
导读： 据不完全统计，自1998年实行住宅专项维修资金管理至今，我国已收缴的维修资金在5000亿左右，而这笔当初交纳即为专门维修房屋的资金，使用率却不足1%。
六种应急维修情形
1.屋面、外墙防水损坏造成严重渗漏的
2.楼体单侧外墙饰面1/5以上面积有脱落危险的
3.电梯出现故障危及人身安全，特种设备管理部门要求对电梯维修和更新、改造的
4.消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修及更新、改造的
5.高层住宅水泵损坏导致供水中断的
6.专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全的
住宅专项维修资金，又称房屋的“养老金”和“治病钱”。据不完全统计，自1998年实行住宅专项维修资金管理至今，我国已收缴的维修资金在5000亿左右，而这笔当初交纳即为专门维修房屋的资金，使用率却不足1%。
9月26日，华商报C09版刊发的《近八成网友表示 不了解提取房屋“养老金”的规定》，引起很多业主热议。本期继续跟踪报道，从如何申请维修基金、应急程序怎样启动等方面出击，试图将这笔“沉睡中”的住宅专项维修资金“唤醒”。
保修期满才可使用维修资金
据华商报记者采访西安市房屋维修资金管理中心使用科科长余海涛的消息，余海涛表示，维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。其中，住宅共用部位包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；共用设施包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
根据《房屋建筑工程质量保修办法》规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：地基基础的主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；供热与供冷系统，为两个供暖、供冷期；电气系统、给排水管道、设备安装、装修工程为两年。
余海涛强调，房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。保修期内的维修，由相关单位承担，过了保修期，才能使用专项维修资金。
目前已应急使用7笔 涉及5个小区
2013年7月，西安市住房保障和房屋管理局制定的《西安市房屋维修资金应急使用程序》规定，当发生六种危及房屋安全的紧急情况时，可无需通过业主表决，按相应程序直接使用维修资金进行维修。应急使用模式有效化解业主签字慢的问题，确保了小区共用设施设备在发生故障时能够得到及时维修。
这六种应急维修情形具体包括：屋面、外墙防水损坏造成严重渗漏的；楼体单侧外墙饰面1/5以上面积有脱落危险的；电梯出现故障危及人身安全，特种设备管理部门要求对电梯维修和更新、改造的；消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修及更新、改造的；高层住宅水泵损坏导致供水中断的；专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全的。
据了解，应急预案实施以来西安已应急使用7笔，涉及5个小区的电梯维修，另有3个小区正在办理手续。
“原本想着两年才能完成三分之二以上的业主签字，走了应急程序，只用了半个月，60%的首款就到账了。”西安新宇物业服务有限公司负责人赵庆杰告诉华商报记者，凯悦华庭小区3号楼都是20平米左右的小户型，1400户共用4部电梯，电梯使用频繁，且已使用5年，存在安全隐患。2014年7月，西安市质量技术监督局下发通知要求电梯限期整改，否则将强制停止使用。由于过了保修期，只能申请住宅专项维修资金，但这栋楼90%以上都是出租的，按照以往经验，联系业主完成签字至少需要两年时间。赵庆杰称，7月10日抱着试试看的心态，他咨询了西安市房屋维修资金管理中心，工作人员表示这种情况符合应急维修情形，可以按照应急程序申请。他们提交相关表格等申请维修资金7.27万元，7月25日60%的首款就已到账。维修款取出来更换电梯钢丝绳，竣工后经过房管局查验，40%的尾款也已于9月3日到账。
问题分析
体缺失和程序繁琐是资金使用率低的主因
数据显示，截至2010年10月31日，西安市累计归集维修资金41.89亿元；截至2011年11月30日，西安市累计归集住宅专项维修资金55亿元；截至2012年8月31日，西安市累计归集住宅专项维修资金63.83亿元。业内人士按照这一速度推算，截至2014年9月30日，西安市累计归集住宅专项维修资金将超80亿元。而从使用率来看，截至2012年8月31日，西安累计拨付维修资金2159.19万元，使用率仅为0.34%。
双“三分之二”制度延缓房屋“养老金”申请效率
早在1998年，国家相关部委就出台了专门管理维修资金的办法。2008年2月1日，原建设部和财政部又联合下发了《住宅专项维修资金管理办法》，这也是目前一直在使用的法规。该办法规定：住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需使用住宅专项维修资金的，须经过住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主，且占总人数2/3以上的业主讨论通过使用建议。“正是这样的制度红线，成为影响维修资金难申请的主要障碍。”玛雅房屋长安西路店的工作人员表示，由于业主个人不能提取维修资金，而修缮房屋又涉及到组织施工队伍、核算具体资金等方面工作，小区如果没有业主委员会就会很困难。即使小区物业出面组织，也会出现“执行力”不足的情况，想要使用这笔款项也比较困难。
“双三分之二的规定，会让很多物业公司望而止步。”从事物业管理多年的资深人士侯女士说，国家的这一硬性规定，是为了保证维修资金使用的安全性和公平性，但降低了使用效率。“要每家每户去敲门，让超过三分之二的业主签名，这项工作至少需要一年时间才能完成”。
陕西省房地产研究会会长王圣学认为，“双三分之二”制度设计，虽保障了大多数人的利益，但也人为制造了提取这笔款项的“障碍”。房屋专项维修资金作为房子的“养老金”，应该是一项高效化、透明化的公共事务，可繁琐的申请程序和管理制度，使得这笔本该为业主服务的钱，却长期“沉睡”。
主体缺失和程序繁琐增加房屋“养老金”使用难度
9月24日，华商报记者以业主的身份咨询了曾使用过这笔款项的左岸春天、锦园小区、华清学府城等小区的物业服务人员，得到的答案均是：只要征得需要修缮楼层的三分之二以上业主同意并签字，然后拿着房屋专项维修资金使用申请表，就可以按照相关流程申请使用了。
“其实从提出申请，到真正拿到资金，这个过程要比想象中难得多。”西安锦园小区物业人员告诉华商报记者，规定中提出的双“三分之二”的要求看似简单，实际操作起来却存在很多困难。比如，业主的不理解、宣传动员的不到位、房屋买卖、产权不清晰等，都会影响到维修资金的申请。
华清学府城物业工作人员也表示，提取维修资金由于有一定数量的业主限定，维修工程又涉及每一户业主具体利益，需要取得大部分业主的理解和支持，再加上审批程序较为繁复，致使一些确实需要使用这笔资金的小区的维修项目一拖再拖，无形中又降低了维修金的使用率。
西南财经大学法学院教授辜明安在接受采访时表示，住宅专项维修资金实际执行中最大的症结在于，主体缺失和程序繁琐，使得申请使用住宅专项维修资金的过程非常难，这被认为是导致资金使用率低的主要原因。
业内呼声
希望公开透明、简化申请程序
在华商房产网的问卷调查中，有超过八成的网友对房屋专项维修资金提出“公开、透明、简化申请程序”的建议，要求将维修资金管理精细化，并尽快完善监督机制。
《住宅专项维修资金管理办法》规定，负责管理住宅专项维修资金的部门及业委会，应每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目，并向业主公布住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额等。
王圣学表示，作为一项专用资金，设立的初衷是为了维护房屋的安全、保障产权人的合法权益，可在实际使用中，如何进一步提高使用效率、实施更加科学化的管理，还是应该在维修资金的“进”与“出”两个方面加大透明度，让每个业主都能知道维修资金收取了多少、花了多少、收益如何、怎么用、如何管理？
但也有专家和业内人士表示，房屋“养老金”的管理、提取，还是应建立起更加规范化、便捷化的管理制度，避免长期陷入“特事特办”、“绿色通道”的桎梏中。
对此，辜明安表示，可以推行年度使用维修资金申报制度，通过管理系统收集物业区域共用部位、共用设施设备的信息，建立、完善各物业区域设施设备档案，通过对数据进行分析、统计，为各维修实施主体合理制定维修计划提供参考。通过科学广泛分析，将涉及维修资金使用的常用材料、设施设备零部件等的市场价格进行整理，并向社会发布，以此来为物业服务企业制定年度维修计划和维修资金使用方案。
陕西省社会科学院学术委员会副主任张宝通也表示，提高住宅专项维修资金使用效率，不妨设立专门的管理机构、制定更加细化的提取标准，并纳入基金的管理模式，这样的话可能会使住宅维修资金的管理“走得更远”。
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10.10.2014 19:15
故
事
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