西安“二手房指导价”出台：何时上车？该不该卖？专家解读来了！
西安市住房和城乡建设局再出新政
西部网讯（记者 马晴茹）为应对二手房市场挂牌价格混乱、部分业主“抱团涨价”等行为，今年以来，全国多地着手对二手房市场价格进行管控，抑制楼市“虚火”。7月8日，西安市住建局发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》（以下简称《通知》），西安市二手房指导价政策正式出台。新政对于西安二手房市场影响如何？西部网·陕西头条记者采访了相关专家。
2021年5月全国70个大中城市二手住宅销售价格指数
记者梳理，《通知》中提到： 将以住宅小区为单位综合考量，形成住房成交参考价格；不得用“学区房”“学位房”等名义炒房，更不允许诱导业主参与哄抬房价；二手房交易各环节有关机构要依据成交参考价格，引导理性交易；下架价格虚高的二手房房源。
“兴冲冲点开新闻，想看看各区域的二手房小区是如何定价的，但其中并未发布明确的细则，看来还要再等等。”西安市民张先生说，近期他准备置换一套改善型二手房，但看到政策接连出台，准备再观望下，希望后期楼市能冷一冷，让自己缓口气上车。
国家统计局《70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》数据显示，2021年5月，西安新建商品住宅销售价格同比增长8.0%，环比上涨0.5%；二手住宅销售价格同比上涨7.4%，环比上涨1.0%，这也是西安房价连续第62个月上涨，二手房市场也同新房一样始终处于上涨趋势。
记者了解到，早在西安“330新政”中就提到，要逐步建立二手住房交易参考价格发布机制，规范中介机构房源信息发布行为。如今已过去三个月时间，具体各小区的二手房指导价何时落地，仍尚未敲定。
2021年5月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数
专家解读：二手房销量会继续下探 更多买方将转而观望
“大家都知道西安二手房指导价会来，通知无非是又强调了一遍。”美城机构市场研究中心总监沈玮告诉记者，从西安“330新政”释放二手房指导价信息后，西安二手房成交套数已经有了下行的趋势，今年3月达到峰值9880套后，4、5月逐月下跌，6月有了轻微回升；但今天的通知出台后，二手房销量会继续下探，更多买方将转而观望，静候具体指导价出台。
而以小区为单位形成参考价基本上隔绝了周边高价地块、豪宅项目对小区的价格影响。沈玮说，此前西安部分区域因绿城、金茂等品牌开发商进驻激起了周边二手房房东的价格预期，纷纷连夜修改挂牌价，但本质上普通刚需、刚改小区与高价地块、豪宅的产品没有可比性，后期出台的二手房指导价，也算是稳定了价格预期。
同时，《通知》发出后，高价学位房、学区房将是首要打击对象；而《通知》没出来前，部分门户网站已经下架了各楼盘的真实成交价，换言之，这也给出台二手房指导价留出了空窗期，待挂牌房源价格调整完毕，再出台具体细则。
部分房源价格
出台二手房指导价≠二手房限价
“二手房要凉凉了？”“二手房要开始限价了？”针对不少市民的误解，沈玮解释说，二手房指导价不会直接对二手房限价，而是通过压缩贷款额度，提高首付，降低成交量，从而影响成交价，实现楼市降温的作用。
“比如，原本一套房子的成交价是300万，需要首付90万，贷款210万，但它的评估价参考二手房指导价后，总价上限为200万，那银行就只能放140万的贷款，首付为160万，相比之前多出70万，对于大部分人来说，可不是小数目。”沈玮说。
由此可见，二手房指导价对于原本总价过高的房子，影响更大。沈玮表示，这本质上等于提高了首付门槛，降低了贷款的比例，通过信贷来打楼市七寸；同时，明确二手房参考价，也让打新群体看到二手房的价格预期及变现难度。
对此，沈玮建议，对于卖方而言，不太建议出掉手里的次新房，尤其是城市核心地段，兼顾核心资源的次新房；对于买方而言，如果不是着急入住，不建议现在入手二手房，可以先观望，在观望之余，也可以去摇摇性价比和品相都不错的新盘。
编辑:马腾
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