西安商铺遭“冷遇”消化完现有商铺存量需8年

    “本来去年年初就想要买铺，后来见商品房价格都在下滑，就想着等等吧，谁知一等等到今年，价钱是便宜了，可也不敢下手了。”2015年11月13日下午，家住西安市团结南路的叶辉说，现在卖商铺的小广告四处都是，可越这样越不敢买了。

    叶辉和妻子在土门经营着一家文具店，他一直盼着能有一间属于自己的店面，可是，“好像就从去年春天开始，生意开始不行了，旁边的店今天这家关了，明天那家关了”，叶辉说，考虑再三，想着与其把商铺接到手里占资金，还不如先等等。

    在很多人看来，“一铺养三代”是个无需质疑的商业结论，有一间铺，不仅可以出租、自用，还可以作为不动产借贷、担保、在急需时变现，甚至赠与、捐助——然而，随着互联网在近年来的持续冲击和蔓延，这一切都在改变……

    出租广告打了三年多都没租出去

    对此深有感触的是鲁克刚。他曾是叶辉在钢厂的老邻居，今年43岁，2012年年底，他搬到丰庆路上一家小区，就是那时，他也对买间商铺有了打算。

    “我以前一直在厂里上班，没什么手艺，所以，就觉得要是有间商铺，以后养老、孩子念大学，能有个靠。”鲁克刚说，当时他就看上了小区外面的一排商铺。只是一问价，才知道这些铺已经卖过了，他便打消了念头。

    后来，他在这些商铺的玻璃上看到了很多橡皮擦大小的出租广告，“好像是一平米得200元吧。”鲁克刚问过后盘算了一下，要是租个40平方米的商铺，光一个月的租金近万元。可能因为租价高，从20012年底至今，已有三年，被鲁克刚惦记着的商铺还没有一家出租出去。

    由鲁克刚带路，11月12日华商报记者找到了这些商铺。如今，这些商铺新挂上的广告除“租”之外，又增加了“售”。

    在距离水司一公里左右的西稍门，是传统经济较为活跃的商业区，然而眼下这里关门、转租、频频换主已成店面常态。如在靠近西稍门十字一段50米不到的路段上，不仅卖冒菜的关了门，邻近一家存在多年的娱乐场所也关了门，再往前，临街的三家店已经歇业转租，而楼上的火锅城业已在当地居民眼里“换过了三次牌子”，两年前很火的一家娱乐城，也更了名。

    而这种情形在小寨、胡家庙、韩森寨，都比较普遍，如长缨西路某小区一层的临街商铺，仅记者17日上午9时至11时观察，12家商铺中，仅有5家在开门营业，而其余的，不是转租，便是原因不明关着门，有附近居民称，其中一家卖休闲食品的店，已有三四个月没开门了。

    八百多平米商铺难租售愁煞投资客

    相比于店主和租客种种感触，拥有800多平方米商铺的郝建松（化名）正在“苦熬”。从2013年至今，这个在商业上摸爬滚打了三十年之久的老生意人，开始遭遇到人生的“滑铁卢”。

    郝建松今年57岁，早年做过古董生意，又搞过文物复制，由于深信“小心驶得万年船”，生意做得顺风顺水，然而，就是2010年的这次商铺投资，让他第一次体验到痛苦和无奈。

    “2009年年底，一个生意上的朋友告诉我，说城西一个开发商资金紧张，商铺、房子都很便宜，”郝建松说“就去看了看商铺，商铺一口价一万一，考察后，2013年，一下投了八九百万，当年秋天把铺拿到”。

    可是拿到商铺的郝建松丝毫没有喜悦，因为位于大厦二层，天然气没装不说，电路也有故障。原本他是打算商铺到手后长期出租，或做网吧、或开足浴店、搞餐饮，都没问题，然而将所有配置问题都解决之后，来询租的人却始终寥寥无几。

    他给记者算了笔账，如到手时就能租出，每年的租金收入，不仅能弥补提前交钱的损失，到第二年还会有至少超过银行利息一倍的收入，可是租不出去，钱就成了死钱，尤其产权证没拿到，抵押贷款办不成，做其他生意都受影响。“以前商铺日租金就在十四五元一平米，现在出价在六七块钱一平米，还难出租。”郝建松说，由于市场整体不好，现在只想尽快出手，“哪怕亏上百十万。”

    同样煎熬的还有纺织城的林女士，2011年时，受投资商铺热潮的影响，她在拿出40多万元积蓄的情况下，又抵押贷款三十多万，在韩森寨购买了两间商铺，谁知在网上、中介挂了快两年，都没租出去。现在，她不仅每月要承担数百元的物业费，还得支付贷款利息。

    老市场搬迁新市场数百商铺面临租售难

    拥有几百家商铺的大型企业，也一样苦恼。

    “你看，这么多商铺空着，往年在成都做市场，几千间商铺一开卖就被抢空了！”2015年11月18日上午，西安市北郊草滩某大型农产品企业副总张嵘指着位于该中心4层的中药材市场不无感慨地说。

    今年年初，位于西安万寿北路的西安市原中药材批发市场进行拆迁，根据市政府相关会议纪要的精神要求，原中药材市场将搬至该大型企业，然而半年多来，市场依旧冷清，600多商铺虽有400多商铺预定，但“活跃”商铺仅有200多。

    在该市场，华商报记者发现，除了东边的商铺还人来人往，西边则空无一人。一位已经入驻、做了三十多年药材生意的老板张方印表示，最初得知市场将要搬到这里，还很高兴，毕竟以前的市场设施条件差，也不利交易，“当时商户都要过来的，后来不知怎么回事，一些商户又跑到其他市场了。”

    19日上午，华商报记者又来到位于万寿路的原中药材批发市场，里面的商户已经搬迁一空，据看门的师傅说，除了大部分商户去了北郊的中药材市场，还有一些去了附近的两个市场。

    记者了解到，依照国家整顿中药材市场秩序的有关精神，西安市只有一个中药材市场，而西安市食品药品监督管理局亦在今年5月上旬公开通告，也确认西安的中药材市场只有位于北郊的该企业一处。可事实上为什么会造成如此混乱的情形呢？

    “完全是政府有关部门管理不到位造成的。”一位不愿透露姓名的知情人称，西安的中药材批发市场，是西北最大的批发市场，作为市场，自然都希望拥有最大量的商户，但不能一盘散沙，各自为政。

    实际上，很多商铺也因为自身产权问题，埋下隐患。美城地产研究机构分析师董生告诉华商报记者，由于商铺的产权形式较多，而开发商往往出于销售目的并不履行告知义务，以至于一些商铺在被消费者购进或租入后，常会发生纠纷。

    “抱团过冬”或成商铺自救唯一出路

    针对当前商铺租售难的现状，陕西资深地产业内人士王东方指出，相对于商品房投资，投资商铺的人往往是为了长线出租，而短期购入转售的情况不多，但如果商铺供应量过大，而长线投资人出租不畅，便会造成增量过速，难以消化。因此，眼下只有控制商铺开发量，尽可能对现有商铺存量进行消化，才能扭转这一颓势。

    据陕西某媒体披露的监测数据显示，截至今年八月，不算已销售并投入使用的商业面积，仅按750万㎡的存量计，对比西安626.44万的城镇常住人口（截至2014年底的统计局数字），人均商业面积已接近1.2㎡，触及到了发达国家的人均商业面积标准警戒线。而克而瑞西安机构的统计数据也显示，如果按近一年的月均销量大约为7.6万㎡来测算，整体已接近750万㎡的存量，得需要超过98个月的周期去化，而这就说明，要消化完现有的商业存量，大约要8年时间。

    更有抱不乐观态度的业内人士认为，在增量未得到明显控制的情况下，去化周期会更为漫长。

    “当然，商铺受互联网的冲击更是非常明显，像服装，早两年很多消费者都已经把实体店当做‘试衣间’了”，陕西皓客商贸有限公司董事长姜峰告诉华商报记者，依赖商铺经营的实体店生存维艰，因此，“只有转换思路，消化盘活，遇冷的商铺才有可能顺利过冬”。

    不过，为了自救，也有商铺投资人在经营形式上找到了“创新”。如一位租有南郊数百平方米的中型餐饮企业，因难以承担经营下滑、租金上涨难题，面临歇业，而铺主鉴于双方的损失，决定将固定租金变成从企业月收入中按比例抽取，这样一来，既缓解了企业的财务压力，也让铺主顺利化解“空铺”危机，“抱团取暖”渡过难关。