西安房价会走向合理区间 房企将上演"大鱼吃小鱼"

　　经济新常态下，房地产行业将怎么发展？短期内还值得投资房地产吗？地产企业应该怎样适应新常态？

　　昨天下午，在“2014华山论剑中国西部房地产高峰论坛”上，著名经济学家马光远、西安邮电大学经管院院长张鸿、西安经纪人协会会长邵涛、中信银行西安分行投资银行部总经理陈新各抒己见。

　　 支撑房地产发展的四大因素都变了

　　昨日上午，信墙上有不少用户提问专家，未来3到5年中国房地产到底怎么走？经常发表辛辣观点的马光远，被主持人第一个点名提问。

　　“个人认为，支撑中国房地产发展的四大因素都变了，以前买房的人开始卖房了，买卖关系逆转，房地产更需要创新，抓住消费者的真实需求。”他表示，过去房子不够，如今这个基本面已经改变了，但影响房价的因素没改变，谨慎投资房地产，3到5年不主张大家投资。

　　邵涛则认为，西安房价一定会走向合理区间，只是时间问题。张鸿从互联网角度切入，认为商业地产有危险，但目前投资西安的房产还是有价值的。

　　陈新介绍，平均每个西安人贷款额2.8万元，最高的深圳是7.6万元，上海是4万多元，广州是5万多元。跟这些城市相比，西安人贷款意愿并不算强，还有40%的空间。目前，西安房价在相对低点，每年有30万毕业的学生留在陕西，但经济结构不改变的话，未来增加的人口有限，购买力仍上不来。这一点值得房企思考。

　　 房企将上演“大鱼吃小鱼”

　　不少在座房地产企业家想知道，未来该如何发展？会不会出现大面积房企的并购和破产呢？对此，专家给出了研判和具体建议。

　　“如果房企竞争力、拿地能力、运作能力、资金能力都不错，可以继续做，但没进的千万不要再进，市场竞争已经很残酷了。未来资金杠杆很高、现金流很紧张可能得考虑存活问题。”马光远表示，5年后，80%的开发商可能面临关门或转行，剩下20%。具体来说，未来10年是房地产行业非常好的竞争机会，不能整天讲故事，需要用心、安心做足专业化，在核心竞争力方面在做文章。

　　对开发商，张鸿提出并、强、转三个字的建议。邵涛也表示，房地产开发企业是投资密集型企业，必须专业化。

　　陈新举例说，西安存量的房地产物业约3.7亿平方米，如果一个月收一块钱物业费就是三亿七千万元。房地产企业应该重新审视优势，把一个细分领域做到极致，就有可能成为上市公司、成为标准，走出西安、走向全国。