西安房管局颁布细则:人防车位可合法买卖和抵押

　　6月25日，西安市政府发布关于化解房地产库存促进房地产市场健康发展的若干意见(简称“意见”)；7月26日，西安市住房保障和房屋管理局又颁布了《关于贯彻落实<西安市人民政府化解房地产库存促进房地产市场健康发展的若干意见>的实施细则》。

　　意见确认投资人可取得人防工程的所有权。那么，人防车位是否可以买卖，该如何登记，又应注意哪些问题，记者采访了陕西稼轩律师事务所律师张小建，听听长期从事金融投资、房地产领域的专业律师如何解读。

　　人防车位可进行产权登记

　　张小建认为，实施细则不仅是对意见的细化，还包含了对陷入困境的西安房地产市场的几个重磅利好政策。

　　意见第五条规定，“房地产项目配建的地下人防工程，在保障日常维护管理、不影响战时使用效能的前提下，投资人可以取得人防工程的所有权并进行登记，收益归投资人”，张小建认为，这是在人防法基础上首次确定了“人防工程的所有权归投资人”这一重要权利确认原则，对开发商和购房人而言含有大量利好。人防工程办理首次确权时与项目主体一并确权到开发单位名下，这表示人防工程作为开发商拥有所有权的财产具有完整的占用、使用、收益、处分权，不再是之前仅仅是有条件使用的权利了。实施细则甚至还明确强调“确权登记后的地下人防工程可以转让或抵押“，这对于手中握有大量人防工程的西安房地产开发商而言，无疑是突然增加了很多有效固定资产和抵押财产。

　　项目主体进行过人防车位初始登记后，购买人防车位的业主可以要求将车位产权登记在业主名下，产权用途限定为人防车位，此时业主享有完全的所有权，可以行使转让、抵押、处置、收益等权利。

　　人防车位面积分摊单独测算

　　实施细则规定，“在保障日常维护管理、不影响战时使用效能的前提下，将房地产项目按规划配建的地下人防工程车位可纳入商品房预售许可或现售备案范围，并办理商品房转移确权”。这一规定明确了人防车位这种以前只能“偷偷摸摸”出售“使用权“或出租20年后许可无偿使用的灰色资产将拥有近乎完整(战时这种小概率事件除外)的权利属性。

　　实施细则规定，建筑物内按规划要求配建的人防工程，在房产测量时，仍执行国家标准《房产测量规范》。具体为“人防工程在房产测量时，按照特殊房屋单元单独进行面积测算；人防房屋单元在进行产权划分时，其公用面积分摊只在人防范围内进行测算”。该规定意味着规划的人防车位面积的计算不会影响到整体建筑原有的公摊系数，既减少了面积误差的纠纷，也降低了因政策调整可能给开发商和买受人带来的税费增加等不必要的额外支出。

　　购买人防车位注意事项

　　张小建提醒，购买人防车位时，需要通过审查政府相关部门出具的规划图纸、预售/现售许可证来确认所购车位的合法性，否则可能面临车位无法进行网签备案、无法进行产权登记等风险。

　　其次，购买人要注意车位权属、产权登记时间、迟延登记违约责任等约定。买受人应注意人防车位销售合同中是否包含权属登记要求、权属登记时间、逾期登记的违约责任等内容，如未包含上述内容将难以保护买受人权利。(记者宁军)