西安楼市年末“斗价” 老楼盘降价意愿或更强

　　封顶价、实得价、起价……最近，西安的楼盘宣传中频频传出有关“价格”的信息。正逢年末，市场中的“斗价”行为诚意如何？

　　多个楼盘年末“斗价” 封顶价、实得价诱人

　　“网上广告写着实得价5000元/㎡，实付价其实还得5600多。”市民赵锋感慨这文字游戏实在厉害——上个月，他在西安市东三环一个楼盘看了一套四房户型，看房过程中，销售人员一再强调建筑面积不到120㎡，实得面积却有132㎡，按5600多的单价核算，实得价就是5000元一平方米。在看过户型图以后，赵峰恍然大悟，“原来把赠送面积也算进去了。”

　　华商记者发现，时下很多楼盘都喜欢在宣传中突出有关“价”的信息。以实得价为例，在华洲城熙悦都、盛世长安、上东大道等项目均推出了实得价房源。“换种算法，可以让消费者更清楚实际购买面积。”一位刘姓置业顾问表示，只说均价就突出不了优惠了。

　　除了实得价，封顶价最近也挺流行。西安某网站给出的房源推荐中，国润城、国会山、中建开元城等多个项目都标出“封顶价”。其中，纳帕溪谷金源宣称“封顶价5200元/㎡”，该楼盘的一位置业顾问介绍，封顶价的意思就是最贵的房源一平方米5200元，如果选的楼层和朝向不同，可能还比这个价钱便宜。封顶价是否就代表了项目最高售价？置业顾问告诉记者，这个“限价”只适用于近期推出的高层产品，“别墅、小高层等肯定不是这个价。”

　　起价的出境率更高。东方米兰国际城、鼎正大都城、雅荷紫金阳光、浐灞一号、高新第五季等多个楼盘在报出“起价”，也就是把在售房源中最便宜的价格告诉购房者。

　　多个楼盘年末“斗价”，也让西安房价在近期呈现下行趋势。据中国指数研究院监测，11月首周的商品住宅价格是6844元/㎡，环比前一周下跌了0.5%。除了高新和曲江价格较高，其他区域的成交价均低于7000元/㎡。

　　从高大上到傻白甜，开发商越发喜欢拿“价格”诱人

　　实得价、封顶价、起价……对这些与“价格”有关的楼盘宣传，各界看法褒贬不一。支持的说这是体现诚意的优惠促销，持保留意见的则认为是营销噱头。

　　“个别实得价和封顶价确实与实际售价一致。”雅狐企划总经理冯奔认为，但大部分宣传中所提到的价格，特别是起价，基本上只给出了一个售价范围。房产不会像一件衣服或一台电器一样统一标价，同一楼盘因为房源组团的不同，户型、朝向和楼层的差异，都会导致不同的定价出现。

　　一位从事楼盘营销策划多年的人士介绍，房产营销要考虑市场环境和“流行趋势”，能否在恰当的时机以恰当的方式透露出恰当的价格，非常有讲究。

　　“开发商对价格的诉求越发强烈是环境所迫。”克而瑞西安机构总经理朱郁说，这从房产广告的内容变化可见一斑。前些年，楼盘宣传主要以“阔景豪宅”、“城市地标”、“水景时代”等高大上的华丽修饰为主，对价格则讳莫如深；时下，傻白甜式的推广“价格”更具有务实考虑。一方面，当前的房产销售压力不减，购房者在货比三家时，信息更为对称，地段、价格和品质，这是决定其出手的三个因素；另一方面，今年9月新《广告法》推行后，一部分华而不实的广告失去了生存空间。

　　从遮遮掩掩到广而告之，业内人士认为，公开价格逐渐成为趋势，但完全的明码标价在房产销售中还很难做到。

　　超3成房企任务未完成，“老楼盘”的降价意愿更强烈

　　中商联商业研究院专家工作委员会副主任王建红表示，为了结款、冲量，每到年末，楼市都会迎来一波阶段性降价潮。近期各楼盘开始在宣传上“斗价”，就是一种体现。

　　但今年这波降价潮却有所不同。克而瑞西安机构调研发现，西安市面上大约有35%的房企离年度销售指标还有一段距离，“这意味着相当一部分开发商对现金的渴求更加强烈。”朱郁指出，销售不佳的项目降价意愿更加强烈；卖得好的楼盘只会微降或不降，主要是为了清库存和蓄客，“降幅基本上浅尝辄止。”

　　城南一住宅项目负责人称，近期有银行又开始收缩贷款发放，对受到影响的楼盘来说，显然只有让利才可以确保资金回笼。

　　谁的降价压力更大？王建红提出了自己的见解：销售时间较长的老楼盘，降价意愿或许会比新楼盘更强烈。因为持有开支不断增加，财务成本被拉大，“尤其是在2011年前后市场高峰期拿地的项目，地价高、去化又慢，需要通过促销来‘止损’。”