西安经适房退出细则出炉 满5年补15%差价变商品房

备受社会各界关注的西安经适房退出细则出炉，从签订购房合同之日起满五年，补缴15%的土地收益等差价款，就可转换为商品房上市交易。

问题一：满五年的日起如何确认？

西安市住房保障和房屋管理局相关负责人介绍，为规范经济适用住房退出管理，根据国务院等有关规定，结合西安市实际制定本细则。

本细则所称经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定建设标准、套型面积和销售价格，面向中低收入住房困难家庭销售，具有保障性质的政策性住房。退出管理，是指经济适用住房取得完全产权、上市交易和政府回购的管理。

对于退出市场的经适房如何确权的问题，该负责人介绍，经济适用住房取得完全产权，是指购买经济适用住房满5年（从签订购房合同之日起计算，下同），购房人按照本细则规定补缴土地收益等差价款（以下简称差价款）后取得该套住房占有、使用、收益、处分的全部权利，住房性质变更为普通商品住房的活动。

经济适用住房上市交易，是指购买经济适用住房满5年，购房人按照本细则规定补缴土地收益等差价款取得完全产权，同时将该套住房转让给第三人的活动。

问题二：五年之前能否上市交易？

该负责人介绍，经济适用住房在取得完全产权前，经济适用住房购房人拥有房屋有限产权，只能由购房人及其共同申请的家庭成员自住，不得出租、出借、闲置和擅自改变房屋用途。

他表示，换句话说，在未满五年期限，经适房是不允许上市交易。除购房按揭外，经济适用住房不得进行任何抵押。

问题三：经适房如何转化为商品房？

该负责人介绍，购买经济适用住房满5年，经西安市住房保障管理部门审核同意，购房人在补交差价款后，可取得完全产权并退出经济适用住房保障，不动产登记部门在房屋登记簿中取消经济适用住房的房屋性质记载，重新核发不动产权证书；购房人在补交差价款后，也可上市交易，不动产登记部门按照普通商品住房交易相关程序，办理房屋产权转移登记手续，房地产交易环节的相关税费按规定缴纳。

价款缴纳标准为原购买经济适用住房价格的15%，计算公式为：应缴差价款＝（房屋建筑面积-按商品房价格购买的建筑面积）×原购买经济适用住房合同单价×15%。

问题四：违规上市政府将强行回购？

西安市住房保障和房屋管理局相关负责人介绍，购买经济适用住房不满5年，原则上不得上市交易，房屋产权不得变更、转移。购房人因特殊原因确需转让的，可由市住房保障管理部门按照原购买价格回购。回购资金从市保障性住房建设管理专项资金中列支。回购的经济适用住房，由市住房保障管理部门按规定统筹使用。

该负责人表示，购买经济适用住房后有骗购经适房、违规出租两次警告拒不改正等行为，西安市市住房保障管理部门有权回购，回购价格按照原购买价格每年扣减2%折旧后的价格计算（折旧年限以交付使用之日起计算，不足整年的，按1年计算）。

同时，取消其住房保障资格，计入个人不良信用档案，5年内不得再次提出住房保障申请；属于国家机关公务人员的，提请其所在单位或行政监察机关对其进行行政或纪律处分；对出具虚假证明的单位或个人，提请其上级主管部门或其他监管部门追究相关责任人的责任；构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。

问题五：经适房咋办退出手续？

该负责人介绍，目前，西安市已销售的经适房13.2万套。经济适用住房购房人申请取得房屋完全产权或上市交易，按下列程序办理：1、提出申请；2、受理审核；3、准予批复；4、变更转移。

问题六：违规销售经适房将重罚

西安市住房保障和房屋管理局相关负责人介绍，经济适用住房建设单位向未经审查、不符合购房条件的家庭违规出售、出租经济适用住房的，市住房保障管理部门责成其限期收回；不能收回的，责成其补缴违规时间节点经济适用住房与同地段类似商品住房的差价，并依法对建设单位进行处罚。

对于已购买经济适用住房的家庭（申请人及共同申请人）再次购买其他房屋的，应按照本细则规定退出经济适用住房保障。未退出经济适用住房保障的，房屋管理部门不予办理其新购房屋网签备案手续。

同时，未经市住房保障管理部门批准，任何中介机构不得代理买卖、出租未取得完全产权批复的经济适用住房，房屋租赁管理机构不予办理房屋租赁备案，不动产登记部门不予办理房屋权属变更和转移登记，并将有关情况及时通报市住房保障管理部门。该负责人介绍，该细则自2017年6月15日起施行，有效期5年。